房地產行業可謂瞬息萬變,昨天還在大肆進軍房地產,今天就又是另一番景象。隨着房地產變革的深入,邏輯也在發生改變。房子是用來住的不是用來炒的這個定位越來越深入人心,房地產也開始逐步迴歸居住屬性。

可以看到各種各樣的事發生,從紛繁複雜的現象中,你能解讀出什麼樣的內容?房地產市場未來趨勢又將向何處去?這些你都看懂了嗎?尤其是央企參與房地產的問題。

最近,關於央企總部加速離京的話題引發了關注。據報道,隨着疏解非首都功能和央企改革的推進,央企總部搬離北京的步伐不斷提速。

2021年12月,中國電子將完成集團總部遷至廣東深圳。中國船舶集團總部將於12月搬遷至上海,今年9月新組建的中國電氣裝備集團也已經在上海掛牌,中國三峽集團搬往武漢,中國衛星網絡集團、中化控股集團、中國華能集團都宣佈落地雄安。

據瞭解,有數據顯示,目前中國的央企一共有96家,其中有72家央企總部在北京。還有一說是157家,也有媒體報道稱,目前全國共有120多家央企,包括非金融類央企96家、金融類央企26家,行政類央企3家,文化類央企3家。

根據總部搬離的去向看,一部分央企總部將向雄安新區集中;而另一部分則是結合自身發展所需,聚焦主業靠近產業前沿。

談到主業,我們就不難想到,早在2010年,國家主管部門就爲78家非房地產主業的央企下達了一份“退房令”,堅決禁止央企違規開展房地產投資,僅保留16家央企開發房地產。不難看出,在那個年代出臺這樣的政策,一是爲了遏制房地產無序擴張,二是需要這些央企做好帶頭表率作用。

但很顯然,房地產的誘惑太大了,“退房令”的執行進展並沒有那麼理想。不過到了2020年,“退房令”到了最後的通牒時刻。

2020年1月20日《關於中央企業加強參股管理有關事項的通知》發佈並明確提出,要求各大央企明確主業投資方向,禁止以參股等形式參加央企商業性房地產競爭類業務。緊接着,中國五礦、中國石化、中國建築、招商局、中國聯通等非房產企業紛紛宣佈,將會按照要求逐步對房產業務進行整改和調整。

隨後,中航集團與國家電網等8家央企也發佈了退出房地產領域的通知。這也就標誌着,央企參與房地產市場競爭即將成爲歷史,而央企的退出,也意味着房地產市場的極大變革。

2020年12月,經濟日報發表《“清退令”持續推進,督促非主業央企接連退出房地產市場》文章表示:央企在國有企業中發揮着龍頭作用,而非房地產主業的央企退出房地產領域,更有利於其進一步將資金和研發力量投入到關乎國家發展的關鍵高新技術領域,更好地解決那些“卡脖子”問題。

由此可見,這是一種信號,是國家在面對特別重要行業的一個態度,當然不是說房地產不重要了,而是不能什麼企業都動不動涉獵房地產,而耽誤了本該做好的事。

從表述看,央企的帶頭表率作用是需要凸顯的,無論何時何地。要知道,“退房令”不是要求所有央企退出房地產,而是非房地產主業的央企。

再說一個現象,一方面嚴格落實“退房令”,另一方面,央企又將在當前房地產市場充當先鋒的作用。這個你能看懂嗎?

房地產調控絲毫沒有放鬆的跡象,房住不炒依然無法被撼動,在信貸環境不斷收緊的背景下,在三線四檔限制下,房企壓力空前,甚至不斷有爆出一些大房企資金鍊出問題的情況。雖然官方也迴應,這只是個例,但對大家的影響卻是真實的。

新一輪集中供地出現流拍或遇冷現象。

12月2日,廣州今年最後一輪集中供地正式掛牌出讓,最終,本輪集中供地以13宗土地底價成交,4宗流拍結束,與第二輪集中供地相似,廣州本輪集中供地的贏家仍然是廣州本土的國企央企。

截至目前,22個集中供地城市中,第三輪已有5個城市完成供地,包括無錫、深圳、南京、蘇州和廣州。但從拍地實際情況看,溢價率繼續縮小,而國企央企與地方城投依舊兜底。

原因很簡單,相對而言,央企國企等在融資成本上更佔優勢,據有關統計顯示,2020年上市房企中的融資成本,成本較低的房企,基本都是國企央企和地方城投。民企的參拍積極性較首輪大大降低。

大型央企拿地較爲積極,這類企業通常財務穩健,可以藉助二輪集中供地的窗口期逆勢擴張。這也跟“退房令”是一個道理,他們必須衝在最前面,除了自身發展需要,更重要的在於發揮帶頭作用,爲市場注入信心。

調控不是讓市場真的一直冷下去,如果說“退房令”是爲了降低投資氛圍,冷卻樓市熱度,那麼央企積極拿地,則是爲了活躍市場,給市場增加信心。

這似乎是矛盾,其實並不矛盾。維護房地產市場平穩健康發展,維護購房者權益,讓房地產迴歸居住屬性,必須由央企帶頭,非主業的退出房地產,而需要爲市場提供信心的時候,他們也必須衝在前面拿地,當然他們也有這個實力。

一切的一切,其實就是確保市場平穩健康發展,央企的紛紛撤離,將會削弱房地產對經濟的影響作用,同時也會化解一些問題。比如北京的非首都功能疏解,也會影響到北京房價,會促進房價穩定。

12 月 1 日,國家舉辦的發佈會上,河北方面表示,在北三縣與通州區、北京城市副中心要一體化高質量發展方面,河北省積極優化產業對接機制,探索共建產學研創新和成果轉化平臺,強化土地、住房、人才等政策保障,爲承接功能的疏解創造良好條件。

這也爲其他區域提供了一個很好的思路,打破行政界限,疏解大城市功能,平衡周邊城市發展。這很顯然不只是房地產的問題,需要通盤考慮。央企在疏解上將會繼續起到引領作用,帶個好頭。

來源:諸葛找房

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