记者|吴波

北京二手房成交量开始筑底回升。

根据北京住建委官网数据，11月下旬后，北京二手房连续多天单日网签量突破600套，总成交11851套，环比上月增长26.9%。而10月份，北京二手房成交9340套，环比9月下跌25.7%，月成交量创下自去年4月以来新低。

从市场表现来看，11月买房人数确实有所增多。根据麦田房产统计数据，11月新增客源量比10月份增加14%，日均带看量也比10月翻了一番多。

麦田分析师认为，这是一个值得注意的变化，11月买家看房次数明显增多，一定程度上反映了购房者心态正在发生变化，市场活跃性较10月明显提升。

而早在10月，北京链家研究院院长高原就预判，北京二手房市场具有韧性，10月部分成交将体现在11月网签数据中。

他分析称，从住宅交易业务实务来看，随着信贷过度紧缩情况开始缓解，同时卖家预期有所下行，挂牌价格更为接近实际成交水平，更易达成交易，市场运行已经进入修复期。经调研与初步估算，估计10月成交情况相较9月份应该有20%左右环比提升，这部分交易量会在11月的网签数据中体现。

麦田房产分析师也持有类似看法，其认为11月成交量回升幅度较大，主要基于两个方面原因。一是，10月受国庆假期影响，成交量下降较多，11月对比基数较低；二是，银行信贷环境改善，放贷额度有所增加，放款周期也有一定缩短。之前受到挤压的换房客户，需求得到释放。

成交量走高的同时，价格表现则趋于理性。据《11月国民安居指数报告》显示，11月北京二手房挂牌均价为58881元/平方米，相比10月挂牌均价59162元/平方米有所降低。

麦田房产统计数据也显示，11月虽然仍为买方市场，但买方谈价优势在缩小。在调价房源中，11月选择调低挂牌价房源占比较10月少了2.2个百分点，说明在客户带看量增加之后，在售业主的价格心理预期也在随之发生变化。同时，11月二手房议价空间比10月少了0.5个百分点。

尽管，下半年以来叠加多方面因素，北京二手房市场表现趋弱，但从今年全年来看，北京二手房市场明显好于去年。

根据北京住建委官网数据，北京今年前十一月二手房成交套数约177745套，这个数字已经超过2020年全年的成交量。

安居客全国副主编李震预估，今年北京二手房全年成交套数将超过18万套，将是2017年实行“317”政策（认房又认贷）后成交量最高的一年；今年成交均价59799元/平方米，与去年全年均价相比小幅上涨约7%，整体呈现量价齐升的状态。

回顾今年，李震对界面新闻表示，从成交节点来看，今年北京二手房市场经历了一季度强势回暖，二季度持续上扬，三季度下滑，四季度平稳微降的特点。

李震认为，上半年的快速回暖是多个因素叠加的结果。一是后疫情时代被压制了一年的看房、购房需求集中释放；二是教育型置业需求旺盛，抱着“上末班车”的心态，主城区二手房达到成交高点；三是拥有购房资格的人猛增，2017年北京限购政策中，非京籍购房纳税改为“连续60个月” ，这部分人到了今年上半年恰好达到标准；四是小部分跟风买涨心态作用。成交量大增的同时，房价的变化曲线与之大致保持一致。

而到了下半年，北京二手房市场风向有了明显转变。李震表示，一方面是7·31入学政策靴子落地，学区房的附加价值瞬间打折。另一方面新房市场在下半年迎来了大批量供应，给二手房市场产生分流。同时临近年底也进入了常规的置业淡季。

从区域上看，李震表示，海淀和朝阳依然是成交大户，二者成交套数占总体分布是25%、12.4%；因相对较高的性价比和区域占位，丰台、昌平成为成交第二梯队；“值得一提的是通州的成交热度较去年有了明显上升，副中心建设红利逐渐兑现对人口的吸附作用正在显现。”

不止于北京，11月全国二手房成交量环比止降，初现筑底迹象。根据贝壳50城二手房交易数据，11月50城二手房整体成交量环比增长约2%，10月以来成交量环比连续两个月增长。11月重点50城中，约50%的城市成交量环比回升。

贝壳研究院认为，成交量筑底的迹象主要受益于信贷环境有所改善。

11月，贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。自10月房贷利率出现年内首次环比回调后，11月利率再次回调。重点城市中约30%的城市下调利率，下调范围较上月扩大。

近期北京房贷确实出现放松迹象。北京链家经纪人以及麦田房产对界面新闻表示，房贷放款周期已缩短至3个月。

“房贷没有之前那么紧张了，现在的放款周期是3个月。有的银行如华夏银行、光大银行等1至2个月就能放款。”北京链家经纪人表示，“但当下房贷政策每个月20号都会进行调整，二手房市场后续走向主要还是看政策。”

一个有利于二手房市场回暖的消息是，信贷环境有望继续改善。

12月6日央行发布通知，12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。同日，中共中央政治局会议召开，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

在信贷环境改善的背景下，明年北京二手房市场表现如何？

李震认为，叠加学区、新房市场等原因，2022年上半年，北京二手房市场可能不会再像今年这样火热。

一方面学区政策的影响至少会持续到明年上半年，后续还要看明年的入学情况。其次今年两次集中供地的新房产品，大多会在今年年底以及明年上半年入市，尤其是对朝阳、海淀等成交大户产生一定冲击。

随着限竞房供应逐渐见底，新房的购入门槛正在变高，地段价格都不错的次新房依然是受欢迎的存在。