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地產板塊終於出了口氣！

12月6日，中央政治局會議中有關房地產的表述備受關注。“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。”

與去年12月中央政治局會議對房地產只有一句“促進房地產市場平穩健康發展”相比，此次關於房地產的表述共有三句話，着墨較多，可見中央對當前房地產業的關注度。值得注意的是，“支持合理住房需求”、“促進房地產業良性循環”是首次提及。

受此影響，A股地產板塊迎來久違大漲，特發服務大漲逾12%，濟南高新、鐵嶺新城、新黃浦、中交地產漲停，陽光城大漲逾7%，新城控股漲逾6%，板塊中多隻ST股也都出現漲停。而且，在地產股大漲的帶動下，工程機械、家居用品、建築、建材、家電等板塊紛紛大漲。

支持合理住房需求

“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”此句表述有兩層含義。

“主要含義就是滿足合理住房需求，這種提法一般都是政策面要吹暖風的徵兆。”上海易居房地產研究院副院長接受券商中國記者採訪時說，過去的提法是“房住不炒”、“短期不刺激”、“遏制房價泡沫”等偏嚴厲的，“購房者的合理需求”是偏寬鬆的表述。

第二層含義是，要發展支持商品房市場。楊紅旭對券商中國記者說，因爲目前的商品房市場銷售端急劇收縮，開發商打折促銷，另外還有開發商降低建築品質，包含建安、配置、裝修等全面的在降低標準，這都是不利於來滿足合理住房需求的，所以支持商品房市場其實就是在支持供給側，支持開發商蓋更好的房子。

那麼，什麼是“合理住房需求”呢？

12月3日，中國銀保監會新聞發言人答記者問時表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

由此可見，合理住房需求主要包括首套房和改善性住房。

而改善性住房中，應該包括置換和首次改善。楊紅旭認爲，應該不包含多次改善。“滿足購房者的合理住房需求，其實一方面是要造更好的房子來滿足他，另外就是從信貸，未來可能還要從稅收等方面來爲購房者降低成本，降低門檻。”

促進房地產業良性循環

“促進房地產業健康發展和良性循環”，今年在促進房地產“健康發展”的基礎上，首次加上了“良性循環”四個字，有何深意呢？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對券商中國記者表示，房地產市場循環鏈條包括土地出讓、開發建設、融資和銷售、竣工和交付。本次會議首次提及房地產行業“良性循環”，簡單理解就是，現在房地產循環可能不暢。

一是，供地循環不暢。第三輪土地出讓流拍現象明顯，包括熱點城市，開發商拿地情緒不高，靠國企央企和本地區城投平臺給土地市場託底。

二是，開發建設循環不暢。由於資金鍊緊張、銀行擔心風險，開發貸落不了地，開發商開工和加快施工的積極性不高。

三是，新房循環不暢。受房企債務違約，擔心房子交付不了，以及房價下跌預期影響，購房者買房情緒降低。

四是，二手房循環不暢。因爲交易成本高，銀行不給貸款，二手房交易下滑更明顯，導致換房需求受影響，也衝擊新房。

“整個鏈條循環不暢，導致房地產明顯下行，也拖累了經濟增長。因此，政策開始從整個循環鏈條的每一個環節開始疏通，包括調整土地出讓的政策，降低拿地門檻，增加開發貸款投放力度，重啓併購貸款，降低二手房交易成本。”李宇嘉對券商中國記者說，這其中，最重要的就是，增加資金潤滑劑對循環鏈條的疏通。央行全面降準，目的也是這個方面。

李宇嘉認爲，房地產循環不暢還有一個原因，是由於近期信用風險傳播，導致循環下降。近期政府集體對恒大事件發聲，加上金融信貸政策開始寬鬆，目的也是爲了讓房地產循環暢通起來。

降準利於樓市穩定

除了中央政治局會議，12月6日還有一個重磅政策就是央行降準。央行發佈通知，12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。

“降準代表了信貸政策會相對寬鬆。”中原地產首席分析師張大偉說，但目前市場看，整體降準政策主要目的依然是加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度。但降準必然帶來整體社會資金面的變化，對於當下樓市來說，穩定將成爲趨勢。

此次降準，釋放1.2萬億資金，對房地產市場將有何影響呢？

張大偉認爲，降準能釋放較多低成本的長期資金，有利於降低金融機構資金成本，從而降低民營和中小微的融資利率。降準對銀行流動性有較大支持，有助於後續銀行貸款政策的寬鬆。這次降準，對於購房者來說，肯定有一定的利好，大部分排隊貸款購房者有可能加速獲得貸款。對於房企來說，降準緩解房地產市場資金壓力作用將非常大。

張大偉還認爲，房地產貸款政策最嚴格時期過去了。2021年樓市波動主要原因是房地產信貸包括開發貸和按揭貸在2-3季度明顯收緊，調控作業體現，整體市場從之前過熱開始明顯降溫。整體看，9月作爲貸款最緊張時期，10-11月開始明顯緩和，12月有望再次平穩，積壓的房貸逐漸會在2022年一季度釋放。

中指研究院也預計，未來，行業環境改善預期將進一步明確，部分熱點區域首套房房貸利率仍有下調預期，銀行放款週期進一步縮短；另一方面，房企開發貸和併購貸款合理發放，亦有助於個別短期流動資金壓力較大房企紓困。同時，此前地方偏緊的政策均有望迎來微調改善，促進房地產業健康發展。

對於未來市場預期，李宇嘉認爲，今年年底，房地產市場開始走穩，明年一季度出現小幅回升。但也只是小幅反彈，而不是趨勢反轉。