要2022年了，我还住在长租公寓
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文/谢中秀
来源/燃次元（ID:chaintruth）
即使经历蛋壳的“惊雷”，凭借省心省力、拎包入住，长租公寓仍在租房市场占据着一席之地。
“我毕业之后就入职了华为。当时工作出差特别多，基本上都住在酒店，所以没有租房需求。2020年我换了工作和城市，租房的时候因为人在外地无法看房，再加上朋友推荐，就住进了朋友所住的泊寓。后来朋友搬了出去，我还是没动，目前已经在这里住了两年、续约了一次了。”广州的粤粤告诉燃财经。
省心、方便是长租公寓最大的优势。北京的舒期也表示：“从2017年毕业开始，我已经租房4年多了，期间租的全是长租公寓，基本上不是自如就是蛋壳。对于我来说，长租公寓除了贵点之外几乎完美。看房的过程简单，自己在APP看房，合适的就找管家线下带看，房源情况、价格直接透明。入住之后有保洁、有维修，也特别省心。”
只是经历了一系列长租公寓的爆雷，也让选择长租公寓的年轻人心头萦绕着一丝担忧。粤粤是比较胆大的那一个：“我现在住的长租公寓只押一付一，如果爆雷，我也只是损失两个月租金而已，到时候换一家住就行。”
舒期和三石则更加谨慎。“现在选择长租公寓时我也会更加谨慎，基本上只考虑自如这些比较大、比较可靠的长租公寓品牌。”舒期表示。经历过蛋壳爆雷，如今住在自如的三石则说道：“现在最多选择季付。”
但变化也在发生。一些年轻人正在“逃离”长租公寓。“蛋壳出事的时候，我正住在另外一家集中式长租公寓。当时看着无家可归的蛋壳租客，我也在担心自己所住的长租公寓是否会出事，后来2021年初换房的时候，我就更倾向于找房东直租的房源。”林琳说道。
长租公寓行业也面临着变化，分散式长租公寓开始控制成本。自2020年11月开始，就有消息传出，自如正在要求房东降租。2021年2月，自如还推出了“增益租”——以往由自如免费的装修，变成房东出装修费；租金也从固定租金，变成市场走低情况下约八成。
近期燃财经在小红书等平台看到，和自如租约到期后，不少房东选择了不再续约。“条件正在变得苛刻，收入也越来越低。”一位房东琳达告诉燃财经，“按照新的合约条款，估计只能拿到保底80%房租收入。”
集中式长租公寓则在变得越来越多。比如自如APP已经上线了自如寓等集中式公寓；而在贝壳找房的租房业务下，也有“公寓”频道，提供城家公寓、冠寓、魔方公寓等独栋、集中式公寓。
迈点研究院高级分析师刘倩向燃财经判断：“租房市场也是住房市场的一个部分，长租公寓作为其中一个供应，预计会持续震荡和发展，但也会分化。比如蓝领公寓和服务式公寓比较好做，因为一个面对企业，一个面对高端人群。而白领公寓则由政府来做。现在很多企业下场，也都愿意做服务式公寓，因为这类中高端公寓才有可能长期盈利。”
租客的选择
从蛋壳搬进自如的三石更多的是被无奈所裹挟、客观条件所限制。
“我是2019年9月住进蛋壳的。当时签的是一年，租约在2020年9月到期。本来有机会避开蛋壳爆雷的波及，但2020年9月租约到期后，当时的房源和蛋壳的合约也还剩7个月，所以就续签了，准备住完这7个月。”三石回忆。
“后来11月蛋壳出事了，我也就面临着换房的问题。”三石继续说道，“最后选择自如，有很多因素影响吧。一是因为我一个人，为了节省成本，需要找合租，但通常中介或者房东直租的房源都是整租，成本太高了。二是和朋友们的时间、距离对不上，所以也没办法和朋友合租。三是我当时换了工作，没有太多时间和精力花在找房子上。”
这也是大城市打工年轻人的典型情况，多数人独身在大城市工作，为了降低租房成本，合租是最好的选择。但市场上，除了自如合租，其他渠道的合租房源并不多。
“如果不差钱的话，谁不想住长租公寓呢，毕竟又省心又省事。”林琳直言，“但从成本最优来选，还是房东直租最佳。”
不过，房东直租并不好找。“被蛋壳赶出来之后，我就心想再也不住长租公寓了。于是摆在我面前的选择只剩两个，一是找中介，二是找房东直租。中介一般是整租，费用比较高而且我也不敢一个人住，所以就把重心放在了房东直租上，在豆瓣、微博、六六直租等平台看。”租客周灵表示。
在海量互联网信息中寻找房东直租房源无异于“大海捞针”。今年11月从南方来北京实习，需要租房的洽洽说道，“因为不想找中介，就自己在小红书看了经验贴，了解北京租房大概的价位、租房的一些注意事项、找房源的信息渠道等。然后去豆瓣、闲鱼找房子，加了大概20个号称‘有房出租’、‘房东直租’的人，结果只有一个是房东直租，其他几乎都是中介。”
最后周灵花了20天，才找到合适的直租房源：“找到最后我差点崩溃，甚至想直接冲到小区问保安或者大爷大妈。但还好最后一位房东看到我的求租帖后，联系到我，找到了合适的房子。”
洽洽最后则是通过中介成交：“房东直租实在是太少了，通过中介租房也能省去很多麻烦，毕竟他们是专业的，可以根据我们的需求推荐针对性的房源。而且我实习只是短租，不通过中介很难找到房子。”
没时间或没精力在租房上花心思的人则直接交给了中介或住进了长租公寓。
“这些年住长租公寓都是自己在APP上看房，然后线下看房签约，基本上都是自己找的、满意的房子，没什么不愉快的经历发生。住蛋壳也是2018年到2019年的时候，没碰上蛋壳爆雷。”舒期说道，“估计也是因为没碰上不好的事情，所以对长租公寓也没什么抵触。有句话说，坏事没发生到自己头上的时候，总觉得自己是幸运的那一个。”
“坦白来说，如果不选择长租公寓，年轻人租房肯定会有其他选择。只是会更麻烦而已。”舒期表示。
分散式长租公寓的收缩
即使长租公寓仍是年轻人租房的选择，但不得不承认的是，蛋壳、自如这类分散式长租公寓正在变得审慎。
有用户在小红书表示：“朋友小区的房子想交给自如，但自如表示不收房了。说是该小区有些房源降价了三次都没租出去。另外一些偏远的地方，新房都不收了。”而自如要求房东降租的消息早在2020年11月就有传出。
“长租公寓市场极速扩张的时候，公司最重要的指标就是收房数量，为了拿到房源也会给房东比较高的租金价格。不过当时行业环境好，即使给房东高租金，也是可以赚钱的。现在租金降下来了，一些房源就开始赔钱，为了止损，就只能和房东谈降房租或者解约。”曾任自如管家的浪浪告诉燃财经。
自如也在降低收房的成本。“2018年我签约自如的时候，当时还是自如免费装修，合约到期后所有东西归房东。在租金方面，则是去掉三年空置期100天，实收32.7个月租金，每年大概能收到11个月租金，且租金每年有3％涨幅。照这样算，是很划算的。”琳达介绍。
今年琳达的房源到期，考虑是否续约的时候，却发现自如有了新条款：“新条款要求新签约房源由房东垫付装修费，有房东说他们要给十几万装修费用。老合同虽然不用装修，但房租涨幅降低了，由每年3%涨幅改成了第三年才能涨3%不到。同时，一整年全部租出去才能拿到全部房租，不然按比例扣减。以我自己的房子为例，估计只能拿到八成保底房租。”
曾经将房源托管给自如，意味着省心和高收入。2018年蛋壳和自如“抢房源”火热时，有房东曾表示：自家102平米的三居，心理预期价7500元/月，在自如和蛋壳两家公司拼命争抢下，最终蛋壳以10800元/月的价格拿下该房源。
但这成为过去。方方就表示：“我家对面业主，将房子交给自如，三室隔成四室，收入才8000元/月，但同小区正常整租的价格是12000元/月。于是合约到期后就收回来自己对外租了，说太亏了。”也有房东表示：“把房子交给自如，房东扣除给自如的服务费，实际到手价比市场价低15%左右。”
“以前因为自如房租高，所以即使扣除空置费、服务费，到手也不会亏太多。但现在交给自如收到的租金远低于市场价，太亏了。”琳达介绍。
曾经以“高收低租”、抢占市场的长租公寓，开始算账。琳达看到的新条款即自如今年2月启动的“增益租”。自如将其比喻为：“长租模式像吃利息，‘增益租’模式像合伙分红，还有8成保底。2021年5月，自如CEO熊林也在2021中国住房租赁发展论坛上提到：“我们希望通过无差价的‘增益租’业主托管新模式，推动行业转型和全新产品落地。”
对于自如来说，“增益租”是风险的降低。但对于房东来说，则是实打实的收入的减少。于是，房东计划停止合约，转投了中介或者直租的怀抱。在贝壳找房的租房板块下，燃财经也看到部分自如装修的房屋正在以普通出租的方式进行出租。
行业环境改变，平台开始谨慎，影响到的不只是房东，还有管家。“这两年离职的自如管家更多了。”浪浪表示，“而且似乎大家更不愿意来自如工作了。因为你可以看到，自如招人的门槛正在降低，以前都要求本科，但现在大专也可以。”
浪浪介绍，自如管家分为租房管家和收房管家。租房管家按照出租的单量计算工资，收房管家则是按照收房成本和出租租金的差价计算收入。而收房管家级别高于租房管家，曾经对于自如管家来说，收房也比租房收入更高。
但最近一份来自职友集的数据则显示，目前自如管家平均工资11000元/月，较2020年下降了2%；收房管家平均工资则为8700元/月，较2020年下降了36%。“薪水大不如前，大家都是拿钱办事而已，当然选择离开了。”一位离职的自如管家直言。
“2019年我离开自如主要是判断长租公寓的行业红利到了平台期。因为当时自如的房租一直在涨，而且确实涨得有点离谱，比如一些很偏远的房源，自如租金都能比普通房源翻倍。另外当时北京的政策也越来越紧，大环境不好，我就就感觉不会一直这样下去。”浪浪表示。
“如今来看，市场的发展跟我的判断一致。”浪浪直言。
长租公寓在变动中调整
长租公寓曾是“风口”。2016年国务院政府工作报告首次提出“建立购租并举的住房制度”。随后，2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出鼓励新建租赁住房……培育发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房。
此后，长租公寓一时风头无两，大批房企、中介公司、创业者、酒店系冲入长租公寓赛道。2018年，蛋壳和自如“抢房源”、“抢市场”争得火热。2019年和2020年，青客公寓和蛋壳公寓先后上市。
但长租公寓的风光也止步于此。2020年，长租公寓相继爆雷，最广为人知的便是蛋壳公寓。有统计显示，2020年近60家长租公寓爆雷。
如今一年过去，蛋壳们的爆雷似乎只是长租公寓的一个小插曲，作为租房供应来源之一，长租公寓的整体市场走向并没有改变。
自如研究院在三季度数据中表示：长租公寓爆雷抑制了2020年租客需求的释放，但仅用了半年，积累的需求便在2021年初爆发，以部分城市为例，2021年2月武汉整体房屋租赁成交量环比提升61%，南京提升24%。目前自如分散式房源主要城市入驻率已经超过95%，自如寓、自如里也呈现9成满租状态。
11月，自如研究院携手新华网发布的《2021中国城市租住生活蓝皮书》也指出：对于如何租到称心如意的房子，有65%的租客选择“机构化长租房”，为租客租房的首选，这一比例较去年调研时上升9%。
仲量联行2021年9月发布的《中国长租公寓市场白皮书》也契合了这一观点：2020年一季度后，国内疫情迅速得以控制，企业复工复产有序进行、人们的生活和工作步入正轨；尤其是2020年下半年以来，重点城市长租公寓市场租赁需求迅速恢复。
同时，长租公寓品牌还在积极扩张。迈点研究院的跟踪数据显示：2021年10月，公寓品牌开业热度不减，其中泊寓成都交子荟·国际公寓开业；窝趣深圳宝安万达广场、广州黄花岗地铁站、杭州西湖沈塘桥地铁站、中山坦洲香海轻社区四店齐开……
但长租公寓市场经历了六年的发展和市场的优胜劣汰，变化也在发生。曾经“高收低租”以求占领市场的分散式租赁被蛋壳的“雷声”惊醒，走上了谨慎的道路。而集中式长租公寓“冒头”的越来越多。
仲量联行在白皮书中指出：根据对投资人的调研反馈，90%的投资人都在考虑采用存量资产改造模式；其次才是新建开发模式，选择比例为55%；还有32%的投资人选择了轻资产委托管理和包租模式。
政府也在以租赁用地的方式主导保障性租赁住房。据克而瑞·租售跟踪数据：仅2021年10月，重点监测核心八城中，就有上海、杭州、北京、武汉4城成交租赁地块58幅。同时，上海、北京、杭州、武汉、长沙五城市成交了53幅需自持租赁用地。
“我国住房建设体系以‘房住不炒’、‘多主体供应、多渠道保障、租购并举’为主线。租赁产品的搭建，也强调要满足多元化的居住需求。”合硕机构首席分析师郭毅指出。“目前我国并不缺少租赁产品，民宅、机构开发的长租公寓都是满足市场需求的方式。但还是缺少能够平抑租金、满足中低收入家庭需要的租赁产品，这部分就需要由政府来承担相应的保障房的角色。所以未来仍旧会延续这一主线，搭建多元化的、满足多种需求的租房产品。”
在租购并举的大背景下，各级政府也在不断出台政策规范租房市场。2017年和2020年，住房和城乡建设部两次就《住房租赁条例》征求意见。11月23日和11月24日，上海、北京先后介绍和审议《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》、《北京市住房租赁条例（草案）》，对租金涨幅，以及押金不得超过1个月、租金一次性不得收超过3个月，和不得诱导使用租金贷等作出要求。
对于奋斗在大城市的年轻人，租房是绕不开的话题。眼下针对长租公寓的规范变得越来越多，但爆雷也偶有发生，年轻人在“图便宜”的同时，仍需保留一分谨慎。
*题图来源于视觉中国。文中粤粤、舒期、三石、林琳、琳达、周灵、洽洽、浪浪为化名。
