从“拆改留”到“留改拆”，原地就可住新房

留住乡愁记忆 城市更新“蝶变”

原先的老房子通过“小尺度、渐进式”更新，让南京市小西湖片区从昔日的老旧棚户区“变身”为潮流打卡地，南京小西湖更新也被评为全国城市更新优秀案例；南京南湖东路怀旧开街，特色文化转变成鲜活的体验场景，让城市更新“可感可亲”；南京石榴新村城市更新项目正在紧张有序施工……近日，记者探访南京多个城市更新项目现场发现，城市更新不仅实现了城市功能的复合利用，也让都市生活拥有了别样打开方式。

在“小尺度、渐进式”的城市更新中，小西湖片区亮出了幸福家园的别样镜头——既保留明清历史风貌，也滋养新的活力，还为留下的原住民改善了居住条件。 杜文双 摄

城市“微更新”，留住市井“烟火气”

初冬午后，走进位于南京市老城南东部的小西湖片区，蜿蜒的街巷、传统江南民居、社区博物馆、大师工作室、24小时书屋……移步换景，令人心旷神怡。堆草巷33号，隔着镂空砖墙和篱笆，院墙内一位头发花白的爷爷正在摆弄花草。这户挂着“刘家后院”牌匾的院落，如今已成为远近闻名的“共享院落”。

串联夫子庙和老门东的小西湖片区，是南京22个历史风貌区之一，典型的江南民居式建筑蕴含着浓厚的老城南历史文化气息。在时光的冲刷下，南京市小西湖片区落败为棚户区，居住其中备受困扰。

“原住民”的“乡愁”引发项目推进者的深思——如何平衡建设与保护？南京市小西湖历史风貌区的改造，从一开始就确立了“自我更新、有机更新、持续更新”的微更新策略。2019年，南京市小西湖项目建设正式开始，没有采用单一的征收搬迁方式，而是以“院落和幢”为单位，通过腾退、租赁、平移安置等多种搬迁方式，因地制宜，一院一策，成熟一片、改造一片。

烟火仍在颜值已改，如今的南京小西湖成为网红打卡地。还有几天，南京小西湖第一例居民自主更新的房屋、马道街39号许庆家将装修完毕，让这里的居民们看到老城改造的新样本。

距离南京小西湖片区4公里，老街巷南京南湖东路也迎来一场“蝶变新生”。12月5日，来自安徽芜湖的游客潘哲娟和好友走进南湖东路。街巷复古风来袭，巨型邮筒、老式理发店，让潘哲娟忍不住赞叹：“这里既有老南京的城市风情，也有市井人家的烟火气。这就是我们过去生活的样子，感觉像回到了年轻的时候。”

1985年12月竣工的南湖新村一期工程，是当时江苏省规模最大、配套齐全的新型住宅区。去年11月，南京“南湖记忆”城市更新项目启动规划设计。南京观筑历史建筑文化研究院院长陈卫新表示，南湖是南京近40年城市发展和在地文化的一个缩影，有浓厚的生活氛围、有可亲的烟火气息，南湖街巷里藏着南京人的归属感和乡愁。不同于传统的老城更新，南湖更关注城市记忆和文化传承，能唤起回响在内心深处的时代记忆。

旧改更新“再破冰”，原地住新房

“我就在附近租了个房子，经常来这边看看，盼着早日住上新房。”在备受关注的石榴新村城市更新（安全消险）项目附近，记者遇见前来“监督”的居民陈翠梅。

南京市石榴新村距离新街口商圈大约1公里，占地面积1.6万平方米，房屋总建筑面积2.36万平方米，权证居民388户，人口约1428人；房屋始建于上世纪50年代,非成套住房，后经陆续翻建。随着时间推移，“握手楼”“一线天”的场景多见，陈旧的房屋、狭窄的过道、私接的电线，随时可能发生火灾，危及群众生命财产安全，属于典型的危房片区。

“2000年和2002年，石榴新村地块曾两次计划拆迁，但均未成功。”南京市秦淮区朝天宫街道人武部部长马锋雷说。采用城市更新的方式，石榴新村改造有了新思路。

作为南京市首个城市更新试点项目，南京市石榴新村不再大拆大建，而是政府和居民商量着办，采取原地拆除重建的方式实施。由于无案例可参照，居民对“新概念”表示不理解。为此，市、区政府高度重视，多次实地走访并专题调度,第一时间组建现场指挥部，抽调机关干部、律师、国企平台工作人员组成工作组；现场成立城市更新（安全消险）改造委员会，成员包括居民代表、律师、项目组工作人员、社区工作者等，大家商量着办。

2020年6月，南京石榴新村城市更新项目启动第一轮意愿征询，居民都很积极，3天同意率就超过90%，最终达到97%。3个月后，原地翻建改造设计方案出台，按规定开展第二轮意见征询，同意率近90%。对于更新后的房屋户型，也是设计人员和居民一起商量，设计稿修改60多次，形成了20个面积段共31种户型，基本能满足居民选房需求。

“11月底，现场考古工作完成。目前现场已正式开工，待基坑回填、放验线工作完成后立即展开桩基施工。”南京越城集团白下房产经营公司副经理曹华说。按照城市更新的愿景，未来，石榴新村原址将翻建多层和小高层的成套住宅，让“原住民”住上好房子，过上新生活。

从1.0到4.0，探索城市更新“南京经验”

城市，是一种伴随人类社会发展不断演变的生命体，是承载民族文化和情感记忆的载体。实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

专家指出，城市更新不仅是物质空间的更新，还包括传承历史文化等精神层面的内容，应当保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等基因。一方面，要妥善处理好保护和发展的关系，注重延续城市历史文脉，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，让人们记得住历史、留得住乡愁。另一方面，合理安排生产、生活、生态空间，走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展路子，努力创造更加宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，让人民有更多获得感。

从以前“拆改留”到现在“留改拆”，多个历史风貌区规划设计从“自上而下”到“自下而上”反向操作，从旧城改造“就地平衡”到新城反哺老城，南京的城市更新经历了“1.0大拆建”向“4.0有机更新”的迭代升级，也在城市更新探索实践中积累着有温度、有力度、有深度的“南京经验”。

11月24日，南京市规划和自然资源局等部门联合发布《居住类地段城市更新规划土地实施细则》。南京正着手编制城市更新试点方案，围绕居住类地块、生产类建筑和公共空间等展开试点。全市划分特色更新片区，制定任务清单，并公布了首批小西湖、虹苑新寓、南京老烟厂等13个城市更新重点示范项目，将按照五年“四步走”计划稳步推进城市更新试点工作。

“到‘十四五’末，基本建成美丽宜居、独具特色、可观可感的美丽古都，让人民群众明显感受到城市更新带来的美好生活。”南京市建委相关负责人表示。

南报融媒体记者卫凌云严玲