臨近年末,沉寂多時的環京樓市又熱了起來,以“大廠樓盤排隊選房” 、“燕郊年底購房熱潮”等售樓處人潮湧動爲內容的視頻出現在朋友圈。

據瞭解,造成這種現象只是開發商“首付分期”甚至“零首付”的營銷手段。一位燕郊中介對界面新聞介紹,潮白河大街新開的樓盤禧悅裏,首付分期20%就可以購買,開發商免費墊付10%。

這種模式與目前鄭州新房市場的首付分期操作一致,均爲無息貸款,不過與“兩年內四次付清”相比,燕郊樓市的分期更短,要求一年之內分三次還清。

爲了打消顧客對房價下跌的顧慮,禧悅裏開發商福成地產還放出了自己的“限跌令”,自證目前的優惠已到了頂點。

該公司稱自2021年10月16日起,購買福成悅禧裏的客戶成交價爲最高優惠價格,後期若出現低於現成交價的,將由公司無息補償差額部分。

執行此種促銷方式的樓盤並非個例,據悉,北三縣多個樓盤均在使用不同比例的首付分期方式,更有甚者,如大廠的合生長安帝景、路勁公園上城等推出了“零首付”購房舉措。

中原地產首席分析師張大偉認爲,這種促銷行動每過幾年就會出現幾次。“具體分兩類,如果在還銀行貸款之前首付分期結束,那麼是不違規的。但是現在很多首付分期明顯時間很長,還貸款的時候首付還在分期,甚至直接是開發商免首付,那就是違規了,涉嫌首付貸和騙貸。”

鋌而走險的搞促銷背後,是燕郊等環京區域經歷了調控之後,樓市逐漸擠掉水分,價格重回理性,且今年下半年來成交量下跌趨勢明顯,因此,部分開發商趕在年底之前回款。

以北三縣中距離北京CBD僅30公里的燕郊爲例,曾成爲很多北漂一族定居目的地的燕郊在2015年至2017年價格迅速上漲,2015年,燕郊均價在7000到8000元/平米,2017年4月份,最高的區域飆升至4萬元/平米。

2017年6月,野蠻生長的燕郊樓市遭遇調控開始降溫,北三縣全域啓動了限購,對外地購房者的三年當地社保及納稅證明有了嚴格的限制,而諸多北漂的社保均在北京市內。因此,一年時間內燕郊房價回調,2018年房價直跌到17000元/平方米,2019年和2020年雖有小幅回升,但是在19000元/平米徘徊。

今年以來,北三縣房價依舊穩定。據安居客數據顯示,燕郊11月新房均價19909元/平方米 ,比上月增長 3.69%。另外,大廠均價在15000元/平方米,香河均價11000元/平方米,環比基本持平。

近兩年,燕郊樓市經常會傳出放開限購的消息,最後都會被官方闢謠。不過今年以來,官方雖未證實限購政策改變,北三縣的中介們已經在悄然行動了。

實際操作中,中介和開發商均表示,北三縣目前已放開新房限購,外地人可以貸款購買1套商品房,網籤手續在20個工作日左右即可辦妥,沒有當地社保要求。

每個中介公司都有一定的名額,外地購房者可以直接進行網籤。”一位燕郊銷售對界面新聞表示,今年上半年就有限購放鬆的跡象,外地客戶確實可以直接購買一手房,二手還是實施之前的限購政策。

即便有限購放鬆,疊加北京城市副中心發展,以及通往燕郊的地鐵線路正在建設中等利好消息,北三縣樓市下半年成交量依然在下滑。

世聯行數據顯示,11月,燕郊成交新房211套,比10月跌去174套,大廠成交128套,香河成交182套。北三縣整體市場情況爲部分項目降價,客戶呈觀望態勢。

北三縣之外,距離北京更遠的保定,先出臺了特定項目解除限購的政策。

11月30日,保定市人民政府辦公室印發《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》,《方案》表示,爲加大政策支持,示範引領規模化推廣,對購買被動式超低能耗商品住宅,可不受區域性商品住房限購政策的限制。

該政策無疑能顯示出環京樓市限購的鬆動,尤其利好保定之下與北京更近的高碑店市和涿州市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認爲,根據保定的限購政策,外地戶籍過去需要3年社保才能認購,新政策顯然有助於促進此類住房的交易,也利好開發商的項目銷售。鑑於126日中央明確支持商品房市場,被動房的限購政策鬆綁相對阻力較小,其他城市或也會仿效。

不過,被動式建築需要有更高的建設要求,成本也相較普通房屋更高,對於以剛性需求爲主的環京市場來說,相關限購鬆綁的普及和成效還需要時間實現,當下更重要的是能否在環京區域發展的優勢下,合理去化新房庫存。

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