原標題：租賃社區悄然走紅申城，保租房成房企盤活存量資產新模式

作者：鄒臻傑    

　　要想吸引房企積極參與保租房建設，如何解決租賃住房在租金回報率上的不足是一大挑戰。

日前，上海市新一批保障性租賃住房集中開工。

此次集中開工的15個項目約115萬平方米、1.85萬套，項目將分別落地浦東新區、靜安區、楊浦區、寶山區、閔行區、嘉定區、松江區、奉賢區和臨港新片區；建成後，將進一步滿足上海新市民、青年人等宜居需求。

專家表示，房企通過把一些土地、物業建成租賃房，既能吸引更多有消費力的年輕人來創業生活居住，也有助於盤活房企的存量資產，以此讓地產企業的整體資產得以提升。

房企盤活存量資產新模式

“上海新一批保租房集體開工，有個非常好的示範作用。”城市測量師行分析師邵明浩在接受第一財經採訪時表示，例如，此次上海城投等企業通過拿出一些土地和物業建設租賃房，既有助於盤活一些原本低效的存量資產，也能吸引更多有消費能力的年輕人來這裏生活創業。

除了一級開發地塊之外，邵明浩認爲，還有些待開發、待更新的或使用年限將至的地塊，也可通過建設保租房，使其轉化成有收入的存量資產。而年限將至的地塊可通過補地價等當時，實現住宅“延壽”，“這樣一來，未來，將會有更多的房地產企業投入到保租房的建設中去。”

爲保障大規模的住房供應，拓寬保租房的建設渠道，上海此前發佈的《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》（下稱《實施意見》）就提到，“全面落實國家明確的5種建設渠道。一是支持利用集體經營性建設用地建設。二是支持利用企事業單位自有閒置土地建設，允許土地用途變更爲居住用地，但不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。三是支持利用企事業單位非居住存量房屋改建，允許不變更土地用途、不補繳土地價款。四是支持產業園區中產業類項目按照不超過15%用地面積配建，並鼓勵將各項目的配建比例集中起來統一建設。五是供應居住用地新建、配建。”

不過，記者從一些地產專家處瞭解到，從市場角度來看，要想吸引房企積極參與保租房建設，如何解決租賃住房在租金回報率上的不足是一大挑戰。

對此，邵浩明表示，“儘管房企願意持續投入保租房建設，但租金回報率不高的確是現實存在的問題。”據悉，按照上海商品房目前的回報率來看，基本取值在1.2%~1.5%。據專業測算，將地塊二次開發的折價、地產企業的信貸利率、後續物業管理等因素考慮在內，保租房項目在將來一旦投入運營，其租金回報率需要達到7%才能覆蓋成本。

爲此，邵明浩建議可以從稅費、金融借貸等方面爲房企建設保租房“減壓”。例如，在稅費方面，邵明浩認爲，保租房對符合條件的出租住房按增值稅1.5%、房產稅4%收稅，沒有完全達到公租房的稅收力度。而在金融借貸方面，他建議將這一專項領域的貸款利率降低，以減輕地產平臺的融資成本。

據悉，爲調動房企參與建設的積極性，《實施意見》明確提出，將從金融支持方面方面多措並舉爲市場主體提供資金支持。包括長期貸款、發行債券和發行基礎設施不動產投資信託基金（REITs）等。同時，人民銀行上海總部聯合上海銀保監局、市房屋管理局和市地方金融監管局也共同舉辦了上海推進保障性住房建設銀企對接會，以加快推進上海保障性住房建設，引導金融機構加大支持力度，促進融資供需雙方有效對接。

加強租賃社區賦權

今年以來，上海密集出臺了一系列與保障性租賃住房相關的政策，以保障新市民、年輕人等羣體在收入相對較少、購房和付租金能力較弱等情況下，實現更好地“住有所居”。

對此，上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰在接受第一財經採訪時表示，根據《實施意見》，保租房的申請條件將不設收入線。只需在本市合法就業且住房困難即可，而以往申請保租房必須在住房和收入上都有困難，這也更多需要幫助的新市民和青年羣體以希望。

“另外，該保租房不設最長租賃期，也就是說，只要符合租賃條件就可以一直住下去，增強了租賃的預期穩定性。這一做法強調了供需適配、強調產城融合、強調職住平衡，並與新城建設、城市空間規劃與發展空間重構等結合，能爲上海吸引更多人才尤其青年人才，促進高質量發展。”陳杰說道。

而隨着保租房建設的深入推進，記者在走訪中發現，“租賃社區”模式正成爲當下深受上海青年租客歡迎的模式。

比如，位於虹口的公租房中灣公寓項目中，該項目由國有租賃企業利用一處經濟型酒店改建爲宿舍型保障性租賃住房，其中53間宿舍配置牀位138張，定向供應給虹口區城市建設發展有限公司的環衛、綠化養護等一線職工。

陳杰表示，目前，大量租賃社區的出現，順應了住房租賃產業化、集中化發展的需求，也順應了很多青年羣體的需要。同時，這也便於營造專屬於租客羣體的社區生活與社區治理模式，方便配套公共服務，有利於吸引更多社會資本進入住房租賃產業。

陳潔還建議，上海保租房發展，還需要在增加存量園區土地利用和加快集體建設經營性用地建租房、優化市區非居住用房改建爲租房的審批流程和提高辦事效率、加強租賃賦權（擴大承租人的公共服務權利以逐漸實現租購同權）、加快租賃社區營造等方面做更多努力。