文/樂居財經 呂秀倫

四個多月前，王峯（化名）花光所有積蓄全款購買了天津津南區藍光芙蓉公館二期的工抵房。滿心歡喜成爲業主後，沒想到的是，卻成了他噩夢的開始。

彼時，銷售員只給他一張收據，且簽了一份未蓋章的草簽合同，並未籤正式合同。三個月後，經王峯反覆溝通，均未有結果，依然未給辦理手續。一氣之下，9月中旬便進行了投訴維權。

10月，津南區相關部門回覆稱，對於藍光芙蓉公館項目停工、不辦理房屋相關手續等問題，區住建委已多次對開發企業進行約談。

類似王峯這樣因工抵房投訴維權的並不是個案，除了新購房者掉入陷阱，不少老業主更是怨聲載道。

去年，有業主購買了一套位於天津濱海新區吾悅華府的房子，彼時單價超1.2萬元/平米；然而，今年10月該項目便以“工抵房”名義大量拋售房產，同戶型均價在每平米8000-9000元。該業主，立馬將開發商惡意降價的情況反饋給當地領導留言板。

實際上，繼金九銀十開發商花式營銷失靈後，年關將至，開發商工抵房信息盤旋在多個城市上空。相較於高房價的當下，工抵房價格誘人，甚至是骨折價。

有人說，對於新購房者來說是好事情，但對於老業主則是壞消息；也有人說，降價只是開發商的一個藉口而已，用工抵房打幌子，怕前期業主鬧事。工抵房，究竟是天上掉餡餅，還是開發商的新套路？

“每套讓利210萬”

接近年底，多個城市樓盤項目工抵房喧囂塵上，以至於有網友調侃，“滿城盡是工抵房！”

石家莊的工抵房恰恰證實了這種現象。近期，石家莊部分項目開啓了降價模式，相比此前力度更爲突出，甚至總價200萬元左右的房子，打出了至高優惠42萬元的旗號。

其中，位於石家莊長安區一樓盤（高遠森霖城）就推出了5套工抵房，原表單價約每平米1.5萬元左右，原總價在200萬元上下；優惠過後，單價下降約3000元/平米，總價僅160萬元左右。

另外，位於石家莊二環內某樓盤，也推出了2套單價1.85萬元/平的工抵房；與此同時，位於長安區某公寓項目也拿出兩套工抵房售賣。

放眼全國，工抵房現象並非石家莊一城。在成都、長沙、瀋陽等多個城市也出現工抵房，呈現出井噴態勢。

在瀋陽，有多個項目近期出現變相降價，這直接導致了去年購房業主的不滿，紛紛維權投訴。致使相關部門約談開發商。

比如，有網友投訴瀋陽某樓盤去年10月每平米1.35萬元，今年7月則是每平米1萬元。對此，相關已約項目負責人，而該公司表示，由於市場下行，近期將一些特殊樓層作爲工程抵賬房出售。

針尖對麥芒下的購房者與開發商關係還發生在成都。近段時間，位於成都天府新區某樓盤推出了工抵房。

該項目早期業主發現售樓部推出的工抵房以低至每平米18800元的單價進行銷售，較今年7月的2.16-2.58萬/平米的價格，單價大降約5000元/平方米，從而致使“心塞”的業主維權。

除此之外，廣州某項目推出30套工抵房，一口價350萬/套起，總價最高降210萬；廈門海滄區，10月某項目推出30套118平方米的工抵房，總價暴降94萬；南京遠郊龍潭某盤直接6.5折，宣稱90萬能拿下89平三房。

變相“商票”

何爲工抵房？簡單來看，可以理解爲，開發商錢袋子緊張，無法給工程方結賬，那麼開發商就會選擇用房子作爲付款的方式，將房子抵押給工程方。與此同時，工抵房還牽引出了一條暗線，那就是商票。

房地產是一個資金高週轉、高槓杆的行業，能花別人的錢，地產商一般不會動用自己的資金。所以供應商簽完合同後，大多自己先墊付材料、工程等費用，等後期開發商把房子賣了，有了資金後再慢慢支付款項。

據不完全統計，至少有60%的開發商使用商票進行材料採購、勞務支出和工程款支付。

但由於今年政策力度加大，房地產市場遭遇前所未見的寒冬，整個銷售週期拉長，這使得開發商的資金變得更加緊張，工程款結算週期變長，以至於一度出現商票逾期和違約兌付事件。

例如，宇宙級房企恒大去年商票餘額高達2052億元，今年卻陷入債務危機，商票難以兌付，變得一文不值。恒大的倒下，也意味着房地產行業的信譽崩塌。

在上海票據交易所公佈的8—11月共4期名單中，違約企業每個月成倍增加，到11月底已激增至384家。房地產企業中，增幅最快的居然是三類的置業、工程、建設類企業。因爲當這些建築商無法收回款項、資金鍊告急時，也會向上遊企業開商票。

眼下，開發商資金還是緊張，賣房週期還是變長，兌付還是困難。於是，市面上就出現了一種變相的“商票”，也就是最近火熱的工抵房。

到了年底，建築商要給工人發工資，要給上游支付材料費用。如果開發商還是給不出錢，那麼建築商就把開發商拿來抵押的一批房子放到市場上賣，價格一般低於市價。

工抵房並不是新東西，2015年前後就出現過不少。當時市場行情不錯，供應商手中工抵房甚至可以加價銷售。而它在今年下半年集中爆發，主要還是反映了房地產行業的滑坡和行業自救。

所以當下的“工抵房”，已經逐漸演變成開發商另一種清庫存的房子，這些“工抵房”要麼是戶型差、要麼是樓層差的滯銷房源。但這類房子，基本要求一次性付款，並且由於“工抵房”是經過抵押的，出售時處於抵押狀態。

對開發商來說，一方面可以把一些瑕疵類產品，甩賣清倉，相當於清掉無效庫存，同時還可以緩解資金壓力。

但對於建築商來說，也只能半推半就接受這種房子。建築商也並非需要這麼多房子，要的是變現資產，以獲取資金。

一位混凝土龍頭企業商抱怨，房地產市場還很熱鬧的時候，工抵房基本來自本地開發商，抵押的資產是住宅，而今年大多是國內知名開發商，抵押的卻是公寓、寫字樓、商鋪、車位這些“燙手山芋”，壓根賣不出去。

他有苦只能自己吞下，“開發商非常強勢：同意拿工抵房，可以搭配一些貸款；不同意，回款就遙遙無期。”

回籠資金

爲什麼說工抵房，是開發商的一種變相自救方式？

一方面，市場遇冷，房企銷售承壓，致使回款難。但另一方面，房企銀根收緊、發債受阻等因素影響，迫切需要現金。

當下，房企的命脈是現金流，而工抵房可以減少現金支出。加上，工抵房的價格認定比較模糊，甚至可以說是房企可以指鹿爲馬地定價。

以石家莊爲例，工抵房現象的背後卻是石家莊樓市量價齊跌“無奈”。機構數據顯示，11月，石家莊市轄區普通住宅成面積29.74萬平方米，同比大降33%，環比則下降21%。成交均價同樣不理想，同期成交均價13845元/平方米，同比下降7%、環比下降6%。

石家莊樓市的成交量是全國樓市的一個縮影。機構數據顯示，11月40個重點城市新建商品住宅成交規模同環比雙降，成交規模創近十年表現最差11月。

樓市的萎靡不振，早已傳導至房企層面。數據顯示，11月百強房企實現銷售操盤金額7507.8億元，單月業績規模較10月環比明顯回落3.4%。11月單月業績同比也延續了自7月以來的下跌趨勢，且降幅進一步擴大至37.6%。

因此，有業內人士指出，部分房企推出的不一定是“工抵房”，而是爲了回籠資金將普通商品房以工抵房的形式進行售賣，是一種變相的降價促銷行爲。

高週轉下的房企不僅銷售遇冷，融資也受阻。雙重壓力之下致使開發商現在別無選擇，開始變相降價賣房，回籠資金。

但降價降的猛了，政府又會出臺限價令，前業主也會過來維權。這時候，工抵房優勢即是可繞開“限跌令”。

尤其是將近年關，債務壓力疊加年底的業績壓力，房企要開始爲衝刺業績做考慮，同樣也是爲了“美化”財務報表。援引業內人士分析，工抵房是房企的無奈舉措，當前市場形勢下，企業銷售持續去化承壓，並且臨近年底，資金結算週期將至，壓力會進一步加大。