萬科“等魚斷氣”，恒大“猶抱琵琶半遮面”，房企三強中，碧桂園這半年安靜得可怕。

最近，碧桂園公佈2021年銷售業績，未完成既定目標，銷售額罕見下滑，緊接着，公司將106個區域公司合併爲65個。事兒太大，終於蓋不住，引發了全行業的關注。

總負債1.74萬億元，仍然踩中一條紅線，碧桂園當然不想被cue，在誰都不安全的市場環境中，躲在角落纔是最安心的。

最尷尬的在於，信貸環境大變，碧桂園發揮到極致的高週轉模式恐難以持續，公司陷入了“高處不勝寒”的凡爾賽式困境之中。

碧桂園服務在藍海賽道中繼續領跑，機器人業務開始走上正軌，創投更是做得有聲有色，但是，這些都不足以支撐碧桂園帝國的增長。

衆鳥低飛盡，孤雲獨去寒。

高處不勝寒

2021年的困難程度超過了大多數人的想象。最受關注的房地產行業，也迎來了高開低走的驚險一年：上半年都擠在KTV，下半年排着隊進ICU。

排名世界第一的“宇宙房企”碧桂園，也坐上了過山車。

前半段，公司銷售額月月創新高，前5個月同比增長了21.25%；6月份是分水嶺，同比、環比均出現下降；後半年，直接一瀉千里，8-11月本來是傳統的房地產旺季，但去年，每個月都要比上年少賣百億左右。

2021年，碧桂園全口徑銷售金額7588.2億元，未完成8000億元的銷售目標；權益銷售面積6641萬平方米，權益銷售額5580.0億元，同比下降2.22%——這是碧桂園十幾年來首次出現銷售業績下滑。

實際上，從2020年開始，碧桂園的銷售神話就開始鬆動，“金九銀十”的10月和11月，均出現銷售額同比下滑的局面。

銷售業績之外，房企的經營根本盈利能力，在碧桂園這裏，也出現了不安的苗頭。

2020年，公司營業收入4628.56億元，同比下降4.74%，歸母淨利潤350.22億元，同比下降11.45%。同期，公司毛利率從26.06%下降至21.80%。

2021年上半年，公司營業收入同比增長27.02%至2349.30億元，但歸母淨利潤僅增長6.11%至149.96億元，主要原因爲毛利率下滑4.57個百分點至19.70%。

現在結算的收入還是前兩年銷售的項目，按照這個趨勢，接下來幾年公司的收入及利潤可能不容樂觀。

2018年-2020年，碧桂園的淨資產收益率（ROE）分別爲32.20%、26.03%、20.00%，華泰證券給出的預測爲，2021年-2023年分別爲18.09%、17.50%、17.40%。

截至2021年6月底，碧桂園負債總額爲17397.87億元，較2020年底的17588.06億元略有下降，在房地產行業排名第二。

在三道紅線的要求下，公司積極去負債，淨負債率和現金短債比達標，但截至去年上半年末剔除預收款後的資產負債率爲78.53%，未達到70%的要求，仍然踩中一條紅線。

更關鍵的是，各種財務手法操作之下，三道紅線對房企穩定的參考價值並不大，此前已有綠檔房企暴雷的先例。可以說，房地產企業真正的生命線，可能只有老闆和財務總監兩個人知道。

當然，融資收緊，最根本的挑戰在於，讓房地產行業告別高週轉模式，“碧桂園模式”的締造者，首當其衝。

楊國強拿着鞭子，不斷提高房地產運營“高週轉”的標準，一度達到了誇張的“拿地之後3個月開盤、4個月資金回正、5個月資金再週轉”。

模式遇阻之後，碧桂園如何保住行業老大的位置？

繼續重倉三四線？

上半年，在三道紅線的要求下，碧桂園也在零星地提前贖回一些債券，但發債動作仍然相當頻繁。

下半年，公司畫風突變，只剩下降負債的組合拳。僅2021年12月這一個月，公司就三次提前贖回債券，合計額度接近50億元。

碧桂園在2021年中報業績中披露，公司淨借貸比率49.7%，較上年度下降了5.9個百分點，加權平均借貸成本下降17個基點至5.39%。估計等到3個月後公司披露2021年業績公告，借貸情況會得到進一步改善。

除此之外，公司還祭出了內部調整的一系列政策。

反腐。這幾年房地產行業日子不好過，爲了堵住跑冒滴漏，各大房企都開啓了內部反腐，撕開了多金地產業的腐壞一面。其中，業務面最廣的碧桂園，動作最大。

公司曾對外公開披露，自2018年以來，有200多名項目總經理及以上人員被查處，級別較高的包括碧桂園貴州區域原總裁黃士馮、碧桂園文商旅集團原總經理張強等。

架構調整。上週，碧桂園將106個區域公司合併調整爲65個，削減了40%的區域公司，並對相關的工作人員進行調整。公司對外表示，此輪調整能“提升區域集中度和資源使用效能，降低運營成本”。

降價促銷。與恒大大張旗鼓打折不同，碧桂園的促銷顯得靜悄悄，以至於你永難觀其全貌。去年上半年，公司銷售均價8782.67元/平，下半年爲7990.91元/平——平均數很難說明單個項目的漲跌，但能一定程度上反映趨勢。

外部形象上，碧桂園變得愈發低調。宇宙房企的刷屏廣告不見了，世界級項目森林城市也不怎麼提了，“變大變強”消失於楊國強的話語體系中。

拿地方面，儘管碧桂園去年投入的總金額高，僅次於保利和萬科，但風格十分低調。2021年第一輪集中供地，各大房企瘋搶，碧桂園只在北京、上海投入較大，其他地方只是平均主義灑點水，堅決不搶高價地。全年算下來，公司還是將大部分資源投入到了非集中供地的三四線城市。

行業普遍認爲，房地產市場進入白銀時代，分化效應正在急劇加深，行業資源將進一步向一二線城市集中。疫情，以及三道紅線、土地集中出讓等政策，加快了這一轉變。

碧桂園堅持佈局三四線，提出要實現一至六線城市全面覆蓋，到底是差異化競爭，還是因海量土儲而無法自拔？

多元化的核心是什麼？

房地產行業飽受衝擊，到底啥時候纔是個頭？

今年以來房地產板塊血流成河，對比之下，碧桂園的股價相對堅挺，但市盈率仍然只有4倍，甚至低於老二萬科A（6.72）。

這幾年，碧桂園最成功的一點便是，將整個集團的關注重點，從地產銷售轉移到物業服務。畢竟，賣房子只是一錘子買賣，物業服務纔是源源不斷的穩定盈利來源。

一方面，碧桂園每年7000多億的總銷售額，可以持續爲碧桂園服務輸送業務；另一方面，公司通過以債圈物的方式，在行業低谷期，拿下藍光嘉寶、鄰里樂、誠和物業、富力物業等。

截止2021年6月底，碧桂園服務收費管理面積6.44億平方米，合同管理面積12.05億平方米，成爲中國最大的物業服務公司。

去年上半年，碧桂園服務營業收入115.60億元，同比增長84.3%，歸母淨利潤21.13億元，同比增長60.70%。

儘管碧桂園服務和碧桂園規模及利潤差距甚大，但其股價一度超越後者。昨日收盤，碧桂園服務市盈率35.40倍，幾乎是碧桂園的9倍。

除了房地產業務，碧桂園旗下的機器人業務，曾被楊國強寄予厚望。

公司的機器人產業分爲兩個部分：成立於 2018 年的博智林機器人，主要用於建築領域，截至2020年底，在研機器人46款，其中已有4款在市面上實現租售，14款進入項目開展批量商業化施工；成立於2019年的千璽機器人，主要用來發展多元化餐飲，截至2020年底已開業70餘家、共有583臺各種設備投入運營，包括火鍋、煲仔飯、快餐、粉面店及中餐等。

房地產企業中，做投資最成功的是誰？應該沒有誰可以跟碧桂園創投相比。

作爲碧桂園旗下的投資平臺，該公司主要關注硬科技、社區生態鏈、新消費、大健康四大賽道，成功上市的項目包括快手、貝殼、秦淮數據、和鉑醫藥，另外的明星項目包括滴滴貨運、遇見小面、二廠汽水、茶裏ChaLi、林清軒等。

只是，無論是體系內的物業服務、機器人等多元化業務，還是體系外佈局甚廣的投資項目，都要以碧桂園龐大的房地產帝國爲核心，一榮俱榮一損俱損。如果公司不能保持目前的體量、穩坐行業老大的位置，其他業務的發展必然會受到影響。