作 者丨孔海麗

2021年的北京學區房市場，將風雲變幻演繹到了極致。

仲夏7月，在史上最嚴調控政策的打擊下驟然入冬，西城區“金德月”頂級學區房尤其明顯，成交量一度跌入谷底、價格狂降200萬的學區房並非孤例。

但21世紀經濟報道記者近日調研發現，西城德勝片區的學區房熱度似乎又一次捲土重來，成交量大幅增加，議價空間近乎消失，單價超過17萬元的房子再次出現。

即便考慮到每年年初都會是學區房旺季，今年的高峯也來得比以往更早一些，幅度也更大。

不只是西城德勝片區，海淀區中關村學區、東城區安交學區均有回溫。

市場急速更迭之下，學區房的炒房客們也經歷了像過山車一樣的一年，多數人選擇收手，感慨“也成了韭菜”之時，卻還是有人在倒騰學區房上賺了錢，高點賣出低點買入，一年內買賣不足66平米學區房淨賺300萬元。

這樣極具戲劇性的一幕幕，在學區房這個特殊領域裏卻並不稀缺，既具備教育價值又具備投資價值的學區房，價格在過去數年間一度衝高。直到2021年“多校劃片”、“教師輪崗”、“學區房指導價”等政策輪番上陣，將學區房“永遠上漲”的預期打破，學區房市場的波動規律纔開始出現不同。

確定性消失之後的頂級學區房，一邊呈現“削峯填谷”的變化，一邊仍然有躍躍欲試的買家入局。

“未來幾年如果沒有大的政策變化，預計市場將不斷重複這種博弈平衡，但只要教育均衡得不到有效解決，學區房還會在震盪中上行”；

“有人的地方就有波動，接下來的幾年都會是這種重複歷史的走勢，除非還有政策下來”；

“北京的學區房不存在炒作空間了，年初波峯、夏季波谷的規律性變化不會有更大的浪花”；

上述業內分析人士的觀點，或許能夠一定程度上總結學區房市場的展望，但歸根結底是需求在主導市場，學區房會走向哪裏依然沒有定論。

沒有人可以一直站在浪尖上，潮水退去，終究有人要做塵土，那個時候，誰會是最後接棒的人？

特殊的高峯期

深耕德勝片區多年的一位資深經紀人告訴21世紀經濟報道記者，2021年11月他們品牌在德勝的成交量達到低谷期7月的5倍還多，12月成交量與11月幾乎持平，也是全年的一個高點，而2022年1月前12天，成交量已經達到了30多套，等同於低谷期的2倍數量。

“前兩個月扎堆買房，導致現在市場上能交易的房子都不多了。”該經紀人透露，價格方面，由於買家多、合適房子少，德勝學區房的議價空間也少了許多，“以前照着50萬60萬可以談，現在基本上就5萬到10萬左右”。

而他所在的中介在德勝區域成交量長期佔據第一名，另一家中介品牌的經紀人也證實了這種趨勢。

以一套對應着育翔小學學位的老破小爲例，房子面積約爲60平米，東西朝向，2021年6月市場最熱時賣過930萬元，同戶型到了9月份只能賣到730萬元，而目前該戶型成交價又回漲到了850萬元，經紀人預測今年過完農曆新年回來，價格預計能達到870萬元左右。

但這個時間段的學區房旺季並不常見。

由於每年的5月份是北京小學入學信息採集的時間，爲了趕在這個節點前完成落戶，往年北京學區房的傳統旺季都是年初到3月，等到7、8月份買家減少之後，成交和價格都會有回落。

“主要是前期觀望的客戶紛紛下手，一部分客戶是孩子着急上學的，買低總價一居；孩子不着急上學的客戶又有衝着投資來的，覺得價格低點到了要趕緊買。”上述經紀人告訴21世紀經濟報道，他能觀察到市場一線的情況是“追漲殺跌永遠在發生”，7月價格最低時成交幾乎斷流，那時候賣家着急買家不急，如今情況又開始反過來了。

德勝學區是本輪學區房調控之後反應最劇烈的片區，往年素有“頂級學區”的光環，彼時因爲區域內學校幾乎全是“牛小”，家長買房之後，隨便孩子進入哪所小學都被認爲踏上了優質教育的起跑線。德勝學區裏的六鋪炕二區，正是2019年知名新聞“30萬元單價出售12平‘儲物間’”的發生地。

去年6月因“多校劃片”政策疊加學位不足原因，導致花高價買了學區房的家長只能無奈接受自家孩子被調劑到隔壁區普通小學的現實，德勝學區的高價房由此從塔尖跌落，8-10月份買家都在觀望，如今又紛紛出手。

合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者，一切都是需求導致的，德勝學區2021年年底就出現高峯其中一個核心原因是，北京個人按揭貸款放貸週期發生變化，2021年下半年放貸週期由一個月拉長到了兩三個月甚至更長的時間，如果不前置化購買學區房，批貸放貸週期慢可能就會耽誤孩子入學，所以大家選擇提前兩個月將學區房計劃提上日程。

另一方面，由於看房買房的人增多了，對於房主來說，勢必會收窄議價空間。

還有一個值得關注的原因是，德勝學區房在去年調控之後，單價從17萬元回落到了14萬元左右，而隔壁什剎海、新街口、展覽路、陶白等學區房單價從12萬元漲到了13萬元，差距已經縮小，部分原本計劃置業什剎海等學區的家長選擇“搏一搏”，即便上不了德勝學區的小學，最差也是調劑回來罷了。

魔幻的博弈

發源於清華的高知社羣“水木社區”中，近期流傳着一個一年內買賣不足66平米學區房淨賺300萬的案例。

博主分享稱，自己在2021年初市場火熱時賣掉了科育小區65.88平米的兩居室，2021年12月又以680萬元將同戶型買了回來，“一來一去，留下現金300多萬”。

科育小區位於海淀中關村片區，對應着知名“牛小”——中關村一小，該小區的房子在北京學區房論壇上也是常客。

不過博主也提到680萬元的價格不是市場價，博主遇到的是急需資金週轉的賣家，需要在兩三週之內付清全款，“我是隨時等着出手的狀態，可以滿足賣家的一切條件”。

雖然拉長時間來看，多數西城和海淀的學區房較多年前價格已經暴漲數倍，近幾年總體的升值幅度遠高於300萬，但一年之內這樣的價差還是令人咋舌。

在學區房的話題中，資金的衡量單位變成了百萬，漲跌動輒百萬起步，悲喜在這裏被無限放大，關於學區房的博弈也超出一般水平。

上述博主提到的科育小區房子，在一個月之後的近日，價格又漲了，同戶型成交價爲780萬元，一個月100萬元的價差，已經是絕大多數國人一年都無法遙望的收入。

那些購買德勝學區低總價老破小並寄望順利進入育翔等知名“牛小”的家長，也是在“賭”，對於優質學區有渴望，誰都希望自己是幸運的那個。

而去年以來“多校劃片”、“教師輪崗”、“學區房指導價”等政策的實施，被業內認爲打破了投資學區房的確定性。

“以前是有錢就買，買了就能上牛小，上完牛小還能再高價賣出去，但現在不是了，買哪兒不一定上哪兒。”一位在西城區工作多年的業主告訴21世紀經濟報道記者，買房終歸不是買菜，尤其西城學區房往往需要賣掉其他區的1到2套房子纔可以湊夠資金，“還是要慎重。”但他同時透露自己家的學區房要等到孫子、外孫們上完學才考慮出手。

記者走訪德勝一個價格相對較高的小區時，一位剛搬來的住戶張阿姨說，她是來照顧孫子的，兒子和兒媳都是名校畢業，賣了老家和北京朝陽區的房子換到這裏來住，爲的就是育翔小學學位，老人家表示不能理解兒子的決定，“他小時候我們也沒怎麼管”。

這種現象業內早就分析過，一部分通過教育改寫了命運的年輕人，比老一輩對學區房會更有信仰，“畢竟他們真正嚐到了甜頭。”

郭毅表示，教育是中國家庭對子女最剛性、最核心的投入，只有實現了很好教育，才能夠爲子女帶來一個更好的未來，保持階層不下滑，所以長期來看大家還是會很樂意在學區房上做投入。

“雖然過去一年各種各樣的政策對學區房有了更多拘束，但總體來講名校的教學質量並沒有明顯稀釋，所以教育均衡化是一個漸進式的過程。”郭毅認爲，學區房的價值變化也是一個長期的過程。

談及未來幾年的學區房走勢，郭毅分析指出，在市場邏輯之下，如果沒有大的政策變化，五到十年內學區房可能還將保持上漲大趨勢，過程中可能會有小波動。

中原地產研究院首席分析師則認爲：“北京的學區房不存在炒作空間了，目前成交基本都是剛需。”

誠然，我們有理由對學區房的降溫抱有長期的樂觀心態，但也應該看到，這個過程並不平坦。

一位電影行業從業者說，她和同學們曾混跡於距離德勝門不遠的小西天片區，那裏有中國電影資料館，印象中附近的房子大多都很老，小區配套不怎麼樣，環境倒是很安靜。

這位曾走過高考獨木橋、將千萬競爭者甩在身後的北京電影學院畢業生，在得知小西天區域的學區房高達16萬每平米的時候，感慨說“看來這輩子都沒辦法實現住在小西天旁邊每天遛彎看電影的願望了”……