來源：中國經營報

本報記者 蔣翰林 趙毅 深圳報道

近年來，深圳不斷加大供應力度，從源頭緩解住房難、住房貴的難題。2022年1月10日，深圳市規劃和自然資源局發佈了深圳市存量住宅用地信息表，全市2021年第四季度存量居住用地項目和土地總面積分別突破500宗、1000公頃兩大“關口”，爲2021年最高值。

隨着供應加大，市場開始平價促銷，供需雙方進入理性博弈期，深圳“萬人打新”的場面成爲過去式。據克而瑞統計，深圳2021年12月有23個住宅項目開盤，整體開盤去化連續兩個月低於五成，即使網紅盤也難再“日光”。

從新房成交來看，高供應量的影響顯著。剛剛過去的2021年，深圳新房市場成交量52417套，同比增加15.5%。同時，二手房市場在指導價政策下逐步轉冷，僅成交40699套。這也是近年來，深圳首次出現新房成交量高於二手房的情況。

深圳房地產中介協會認爲，二手房市場低位穩定的走勢大概率會成爲新常態，深圳作爲一線樓市熱點城市，一旦政策鬆動，不排除出現“報復性行情”，因此，保持當前調控政策的前後一致性，或是可以預見到的。如今的深圳，大量投資需求正逐漸散去，市場向理性迴歸，“房住不炒”已經成爲共識。

“萬人打新”成過去式

深圳2022年的首個新房樓盤以認購1套開局，給此前“萬人打新”的新房市場澆來第一盆冷水。2022年1月2日，光明區安聯尚璟府入市，開盤後的第五天，深圳市房地產信息平臺顯示，項目僅有1套房源爲“已籤認購書”狀態，352套房源均爲“期房待售”狀態，去化率僅0.28%。

開年入市的另一新盤龍華卓越柏奕府在2022年1月4日公佈認籌名單，備案的637套房源中，共有229批客戶入圍。2022年1月11日，《中國經營報》記者查詢深圳市房地產信息平臺，該項目僅有約55套顯示“已籤認購書”。

2021年上半年，深圳入市約42個住宅項目，出現了20個“日光盤”；到下半年，新盤扎堆入市而購房者觀望情緒濃厚，83個住宅項目開盤，僅14個項目實現“日光”。

例如“網紅盤”華潤城潤璽系列，一期曾在2020年超過9000人入圍凍資，一年之後二期以相近的價格13.2萬元/平方米入市，卻僅去化八成，更無緣“日光”，即便周邊小區的二手房成交價已達到16萬元/平方米。

去化變難、啓動中介幾乎成了深圳樓市的常見現象。“現在市場上八成的新房都要中介代理。”一名樂有家的中介告訴記者，市場行情轉冷，加之競爭激烈，有開發商給出了中介高佣金比例，佣金點達到3%，包括曾經熱門的寶安、光明區域。按這一佣金點數計算，一套500萬元的房源，佣金費用可達到15萬元。

實際上，從2021年11月開始，深圳新房項目一改“高傲”姿態，紛紛開啓打折促銷。位於光明區的中信凱旋君庭打出了“首期僅42萬起”的促銷海報，該項目推售89~123平方米的住宅167套，備案均價5.18萬元/平方米，42萬元也就是一成左右的首付。不過，據項目銷售介紹，首付分期的時間較短，需在3個月內交齊三成首付，即在簽約後15天內交總房款的10%，2個月內再交10%，3個月內交齊剩下的10%。

位於羅湖的招商中環紅璽直接推出“買一送一”活動，購買一套指定大戶型送一套指定小戶型。記者從項目銷售處獲悉，從2021年12月11日至2022年1月3日，買240平方米的毛坯房，送56平方米的精裝修房源，240平方米毛坯房總價約爲1899萬元。

“看了一下目前新盤的價格，再對比自己買到手的價格，有點懊悔。”2021年4月在龍華區“上車”的購房者徐海說。徐海從2020年末就開始“打新”，近半年時間裏，他經歷了萬人搖號、拼社保積分，陪跑了多個樓盤。“如果等到現在，可以挑的新盤更多，‘上車’也容易。現在新房打折、周邊二手房也出現降價，沒想到市場逐漸迴歸理性，也就一年時間不到。”徐海稱。

新房成交反超二手房

縱觀2021年深圳樓市，一、二手房市場出現了新的特點。回顧近3年的成交情況，深圳二手房和一手房的成交量基本呈現2：1的比例，也就是成交兩套二手房便會有一套新房成交。但在二手房指導價新政的影響下，2021年深圳新房銷量遠超二手房。

據深圳市房地產信息平臺統計，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%。而同期的二手住宅成交僅40699套，創下近六年來的新低。

成交量分水嶺出現在二手房指導價新政後，2021年4~10月，深圳二手住宅成交量曾出現七連跌，到2021年9月，更是連續兩個月成交量跌破2000套，爲近十年來第二低。

另一個變化是，從成交的戶型來看，剛需型戶型的網籤佔比持續走低，而大戶型以及豪宅戶型的網籤佔比則持續走高。據貝殼找房統計的數據，2021年90平方米以上的成交面積佔比27.8%，高出2020年的21.9%。

在限購限售等政策的影響下，深圳購房者的購買力似乎並未大幅減弱。據中指院統計，2021年，一線城市總價1000萬元以上新建豪宅共成交30916套，創歷史新高。其中，深圳2021年成交4804套單價10萬元以上豪宅，同比增長264%。

從具體項目的去化表現上，也不難看出這一趨勢。比如福田區深業中城項目單價區間11.15萬~19.88萬元/平方米，總價區間在1575萬~7508萬元/套，222套房源共649批符合資格認籌人數；海德園B區推出181套房源，504批符合資格認籌人數，項目單價區間11.46萬~14.41萬元/平方米，總價區間1385萬~4259萬元/套。

增加保障性住房供應

2021年，是深圳新房項目的供應大年。深圳市住建局數據顯示，深圳批售商品住宅合計約6萬套。據深圳中原研究中心數據，2022年深圳的新房供應量將繼續保持高位，預計將有143個新盤入市。

在保障性住房方面，2022年1月11日，深圳住建局發佈了《深圳市住房發展“十四五”規劃》，提出在“十四五”期間，以“保基本、廣覆蓋、促宜居”爲目標，突出住房的民生屬性，以公共租賃住房爲主，爲戶籍中低收入人羣提供基本住房保障，以發展保障性租賃住房爲重點緩解新市民、青年人等各類人羣的住房困難。

規劃期內計劃建設籌集住房 89 萬套（間）。其中，建設商品住房 35 萬套；建設籌集公共住房 54 萬套（間），包括公共租賃住房 6 萬套（間）、保障性租賃住房 40 萬套（間）、共有產權住房 8 萬套。

深圳市規劃和自然資源局相關負責人表示，2022年，深圳將多措並舉“增居住、優民生、強工業、控商辦”“穩地價、穩房價、穩預期”，保障房地產市場平穩健康發展，構建“4+2+2+2”住房保障體系（40%商品住房+20%人才住房+20%安居型商品房+20%租賃住房），確保到2035年全市籌建各類住房170萬套。

與此同時，近段時間傳出深圳房貸利率出現鬆動的消息，引發關注。記者對此走訪了各大銀行，2022年1月11日，深圳平安銀行的個貸經理告訴記者，目前首套房貸利率最低至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%，均有所下調。廣發銀行則爲首套最低5.1%，二套最低至5.4%。而工、農、中、建四大行並沒有跟進，依然按照目前深圳市場主流貸款按揭利率，即首套房、二套房分別爲5.1%和5.6%。

對於房貸利率鬆動的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，一是銀行貫徹兩個維護，即維護購房者合法權益，維護房地產市場穩定；二是近期各地商品房成交量下降，對按揭的需求降低，額度沒那麼緊張，資金供求下降，導致利率下行。

對樓市的影響，李宇嘉認爲，關鍵還是看預期，主要是房價上漲的預期。他表示，由於民企債務風險還在爆發中，市場信心還比較弱勢。國家在房貸利率的定價基準上（5年期LPR）並未鬆動，給市場傳達的還是穩定市場，因此，當前降低利率對樓市的預期影響有限。

深圳房地產中介協會方面認爲，當前全國樓市在監管層放出“兩個維護”以及“房地產依然是支柱產業”的表態下，對此前全面收緊的調控政策有所鬆動，但這種調整依然是在“房住不炒”的大框架下，以滿足正常購房需求爲出發點的調整，並不會對任何投資性需求給予寬鬆的機會。