原標題：房企放棄“虹橋夢”：從千億目標到找錢救命，地產人希望能“苟活” 來源：經濟觀察網

經濟觀察報 記者 丁文婷 “如果你對虹橋不足夠熟悉，最好不要約在星巴克。”這是虹橋地產人給你的忠告。以虹橋天地爲原點，一公里半徑內可以找到至少10家星巴克：虹橋天地內部有3家，虹橋萬科中心的一層和負二層也各有一家，這已足夠繞到你頭暈，以至於發了門頭圖片給對方，也還是找不到人。

咖啡館當然不止星巴克，一棟寫字樓扎着四五家也毫不稀奇。即使有着如此高的密度，在工作日依然人滿爲患，10個顧客有8個會是房企的人。與小資咖啡館雲集的“鉅富長”相比，這裏的談話內容枯燥得很，主要是土地和錢。

虹橋商務區從2010年橫空出世已發展10多年，在向長三角CBD目標邁進中，國內的房地產企業也因緣際會集聚於此，總部密度之高，有甚於互聯網企業之於北京西二旗。除了瑞安、萬通、龍湖、萬科等在虹橋商務區開發初期就在此佈局，2015年後，不斷有閩系、浙系、川系等地房企從全國各地奔湧而來，至2020年，這裏大大小小的房地產企業數量超過了30家。

對房地產企業來說，虹橋是一個魔力跳板，只要來到虹橋，距離新世界便僅有一步之遙。一家總部在福建的房企，去浙江拿了地，它依舊是一家福建房企，但如果總部搬到虹橋，一切都會不同：先到虹橋報到，再去浙江拿地，它很可能就是大家眼中的全國化、或有全國化野心的房企了。

對房企來說，這意味着更好的議價能力、更廣闊的業務版圖、更高的銷售額、更多的利潤，爲此，房企不惜花費重金，拖家帶口離開原籍，奔赴虹橋。

例如，2016年，融信中國將總部從福建遷至上海虹橋，並於2018年正式入駐其參股開發的“虹橋世界中心”，僅從這個名字裏，就能感受到房企對虹橋的期待。只是，在2021年底，融信中國出售了這棟總部辦公樓，搬到了數公里之外的七寶，入駐了他們的新總部融信上坤中心。

融信中國的經歷在虹橋並不特殊，從2016年到2021年左右，那些進取心爆棚的房企，經歷了共同的虹橋往事。

來去大虹橋

在虹橋商務區，許多寫字樓下都有專門的通道通往虹橋天地，而從虹橋天地可以直接去往虹橋交通樞紐。這意味着，你甚至不用走出辦公大樓的門，就可以揹着包從辦公室快捷登上發往各地的飛機和高鐵。

作爲一名房企的投資部員工，王徵在2017年後來到虹橋，一年差不多有200天都在出差，去各地看項目、去和金融機構談合作。

而2017年前後幾年，也是各地房企進駐虹橋最活躍的時期。目前聚集在虹橋的房企中，近乎一半都是在這三年間遷入的。

2017年1月，中駿總部正式移師上海，入駐位於上海虹橋地區的上海中駿廣場；旭輝集團也將總部也搬至虹橋，隨之而來的還有旭輝永升服務、旭輝領寓等；2018年，融信、正榮、中南、新力、協信、東原等50強房企陸續將總部搬至虹橋；2019年，虹橋迎來房企總部遷入的高潮期，據經濟觀察報不完全統計，至少有弘陽、祥生、三盛、奧山、港龍、錦藝、文一等8家房企將總部遷至虹橋。

一時間，虹橋商務區熱鬧非凡。而從各家房企更換總部的時間節點中，不難發現其與規模擴張和尋求上市的關聯。

融信、正榮、新力、中南，不僅在2018年實現了從偏安一隅的地方房企到登陸上海的轉變，同時還在當年叩響了千億的門鈴。

搬遷與高歌猛進並行。旭輝、正榮、融信均在2015後開啓高速擴張模式，銷售額翻倍式增長。融信和正榮2015年的銷售額分別爲295億元、306億元，三年後雙雙破千億，2018年，正榮和融信的銷售額分別增長超過80%和73%。

新力也在登陸虹橋當年提出“保800億爭1000億”的宏偉目標，而次年也就是2019年，新力控股完成在港上市。川系房企藍光2019年搬入虹橋的藍光總部大樓，在將上海作爲第二總部的同時，也立下了衝擊“銷售千億、資產千億”的雙千億目標。那一年，藍光實現了1015億的銷售額。

即使未及千億門檻，“來到虹橋”這個行動，也意味着一股奮勇衝刺的勢頭。

2017年，黃朝陽的大兒子黃倫進入中駿集團管理層，同時提出了公司的千億目標：2018年500億元，2019年800億元，2020年破千億，次年，中駿就將總部搬到了大虹橋。

作爲世界級交通樞紐，虹橋擁有航空、高鐵、長途、地鐵等立體交通，似乎沒有比虹橋更合適的地方，能夠幫房企實現從地方企業到全國企業的跨越。

然而，隨着房地產調控政策不斷加碼，房企總部搬遷的盛況不再。2020年，遷入虹橋的房企數量明顯減少，只有中奧、康橋和紅星三家。

一些房企也在悄然淡出虹橋。2021年初，融信中國出售了其位於上海虹橋世界中心的總部辦公樓，搬到了數公里之外的七寶。

2021年初，藍光債務違約的消息被不斷爆出，僅距離搬到虹橋不到2年，藍光就被傳撤員工回成都。2019年跨入千億門檻的藍光，2020年銷售額僅增長了20億元，債務規模卻在不斷滾雪球。截至2019年12月31日，藍光發展資產負債率爲80.62%，總負債數爲1627.7億元。而在2017年同期，這一數字爲762億元。2021年3月，在經歷了集團聯席總裁周鳳學等高管相繼出走風波後，在衝擊上市數次折戟後，奧山也將上海總部人員都撤回了武漢大本營。

生態劇變

在王徵的觀感中，轉折來自2021年7月，同樣從虹橋樞紐出發，目的已不再是看地，而是找錢。“那種心情是不一樣的”，王徵頻繁出現在各個城市，不再尋求項目合作，而是要通過抵押資產進行融資，以求爲集團籌集一些資金。

過去是在謀發展，現在是在救命。王徵形容自己所在的房企“離暴雷還有一兩步距離”，“受到銀行涉房貸款兩條‘總控線’政策的出臺、銀行放貸節奏變慢和預售資金監管等影響，資金流入總量不到2020年的4成”。在虹橋，這樣的房企並不少。

然而，即使王徵現在的工作幾乎是每天圍着各類“資金掮客”轉，擺在眼前的問題依舊現實：只有優質的、有變現價值和能力的資產纔有可能談成。

不過，金主們對房地產行業的預期很不樂觀，進入房企的錢“慎之又慎”。過去，資產質押貸款在銀行機構的貸款利率基本在6-7個點，非標市場利率則在10個點左右。而從2021年9月份開始，隨着資本槓桿不斷升溫，非標市場的年利率現在已經被炒至高達15-18個點。

找錢也同樣成爲了虹橋一家TOP20房企投拓總監陳時的新工作內容，即使她所在企業並未處在暴雷的風險中，其所在部門仍然減員超過一半，公司給她增派了融資任務，她也開始與更多金融機構會面，“這在過去是從未出現的”。

過去，陳時出差看項目的頻率一個月約4次，而2021年下半年以來，每月也就1-2次。“資金普遍緊張，民企都沒錢拿地”。

虹橋的土地推介會也發生了變化。作爲房企的聚集地，上海市、區兩級政府都會在虹橋的一些場館定期舉辦土地推介會，邀請大虹橋的房企們參加。

虹橋商務區一家頭部房企的投資人員表示，過去可能會與政府就某地塊簽訂一些協議，進行“託底”，但現在，除了地方城投，幾乎沒有企業願意再簽訂這種託底協議。因爲缺少資金，他通常會委婉地找一些理由搪塞過去。後來，乾脆就不去參加了，“派手下的‘小朋友’參加，也就沒有進一步的合作討論了”。

房企作爲資金密集型企業，也吸引了大量的股權類、信託類資源匯聚。各類規模的資產管理公司、基金公司或者信託公司都會在虹橋設點。因此，某種程度上來說，虹橋也是非標融資的“勝地”，這些金融機構體量通常很“輕”，十分不起眼，但與房企對接頻繁，曾經在某一年中，王徵接觸下來的就有十幾家。

過去，王徵幾乎每個月都要與資產管理公司、基金、信託公司見上兩三次，聯絡聯絡感情，爲項目尋找資金，也看看這些機構本身帶着的一些項目資源。這樣的談話都發生在附近的咖啡館裏。“除了大佬帶隊，比較正式的會去對方辦公室裏談。定期拜訪通常是不帶主題，目的在於維護關係、互通信息。通常就是兩三個人圍坐在咖啡館裏探討。”而現在，許多有爆雷危機的房企都在甩賣資產。咖啡館裏的談話對象也換了一波――變爲一些AMC資產收購方，不良資產管理公司等，“大家聊項目的出售和融資”。

能不來就不來

相比房企的來來去去，地產行業入冬後，虹橋地產人多處於“想動動不了”、甚至不敢動的處境。

一位剛從外地調到大虹橋某房企的員工說，自己不敢出差，雖然其所在部門還未裁員，但項目上的崗位已經進行了大波裁員。他擔憂萬一到哪被隔離了，可能也會被順勢裁掉了。

過去，藉助於長三角都市圈的便利，蘇州、無錫、南通等江浙滬城市與上海虹橋能實現半小時互通，許多區域、項目負責人都非常願意到集團總部，尋求資金等資源支持，而現在，除非集團“召喚”，幾乎沒有人會自願前來，因爲總部找他們可能就是談組織架構調整、項目股權出售或者是裁員，“沒有消息就是最好的消息，能不來就不來。”王徵說。

2021年，隨着藍光、協信、新力等房企陸續爆雷，尚且“安在”的各家房企也開啓了一輪輪裁員。“大虹橋上空飄着各家企業員工的簡歷。”一位虹橋地產人這樣形容。

但在收縮、裁員成爲行業主旋律的情況下，挪動是一種奢望，“坑位”也成爲奢侈品。一位曾經在藍光工作的員工爲了在上海重新謀得一職位，一個月內給同一獵頭投遞了13次簡歷，而時隔半年後，他仍然待業在家。一位曾經與大虹橋內多家房企有過合作的獵頭公司負責人表示，在收縮取代擴張成爲行業主流的時局下，很少有企業還在真正招聘。“即使有崗位放出，也推進得非常慢。”連在他看來還算穩健的一家房企都在2021年年中停止招聘了。“就算現在還掛着少數坑位也很難進人”，這家房企僅存的那幾個職位，掛出半年後仍然空缺。

“只有一些企業的項目銷售崗還在進人。”他表示，尤其是2021年三四季度，一些企業還想最後拼一波回款，誕生了大量銷售人員的招聘需求，但這些崗位也被業內稱爲“絞肉機”――揹負着一定的銷售和回款指標，如果未能達到就會立馬被裁、換上新人。

“出門喝個咖啡的間隙，就能到周邊房企面試一番的畫面幾乎不會出現了。”上述虹橋地產人表示，大家都希望能“苟住”，過了春節再說。

曾經在咖啡館裏的同行小聚也正在減少，“因爲焦慮”，這是數位虹橋地產人給出的共同回答。“泥菩薩過河，自身都難保，哪敢問別人的情況。何況同行失業的情況也並不少見，問了的話彼此都尷尬。”大家乾脆不再會面。

“地產圈每天一則壞消息”，給大家帶來的心理壓力是巨大的。焦慮情緒始終在虹橋地產圈蔓延，“因爲地緣貼近，不好的消息總具有壓迫感。”一位虹橋地產人表示。今天股債雙殺的是你樓下的公司，明天又看到隔壁企業被金融機構“堵門”要債，過幾天附近企業第二輪裁員的消息又傳來，可能上個月還在咖啡館裏喝咖啡曬太陽的人，下個月就不在虹橋了。“但其實我覺得最難的時間可能還沒來。”王徵說，如果你春節後再來虹橋轉轉，那時候，這裏的房企和人，又會發生不小的變化。

（應受訪者要求，文中王徵、陳時爲化名）