原標題:新年房貸觀察:有二線城市大行利率破5,銀行“搶單”意願高

區域間、銀行間分化明顯。

進入2022年,房貸鬆動從一線拓至二線城市。第一財經記者近日瞭解到,在北上廣深等城市房貸出現不同程度寬鬆之後,部分二三線城市也有明顯放鬆跡象,其中仍以二手房貸款最爲明顯,但銀行間差異較大。

以南京爲例,多數大行按揭利率未有變動,有中小銀行利率維持在6%以上,也有銀行回到“5時代”;蘇州則有大行商貸最低可以做到4.9%。

有機構預測,2022年房地產行業在融資約束進一步放鬆的同時,因城施策也有更多調整值得期待。對於風險更低、收益更高的按揭貸款,在淨息差承壓背景下,未來只要額度充足,銀行放貸意願會更強。

但值得注意的是,部分中小銀行雖然按揭利率有所降低,但在資質評定中會考慮購房者在該行的“綜合貢獻度”,也有中介人士反映部分銀行存在理財“捆綁銷售”行爲。對此,有業內人士對記者表示,銀行此類做法並不新鮮,監管趨嚴之前也存在,再次出現或與年初“開門紅”以及額度增加有關。

二線城市利率也下行銀行間分化明顯

開年,第一財經記者就瞭解到,房地產行業貸款在監管糾偏後繼續邊際放鬆,其中,廣州首套房、二套房利率最低分別降至5.65%、5.85%左右,深圳部分中小銀行也對房貸利率做出調整,北京、上海在放款速度上均有明顯加快。有大行北京地區客戶經理表示,目前額度充足,存量貸款已經發放完成,但按揭利率仍維持首套5.2%、二套5.7%,二手房放款時間最快在2~3個月左右,已經回到正常的流程時間。

近日,部分二線城市也加快了按揭貸款放鬆動作,除了放款時間縮短,也有銀行做出利率調整。據記者瞭解,南京多家中小銀行近日調低按揭利率,其中江蘇銀行在新房利率不變情況下,首套二手房貸款利率從6.15%(LPR+150BP)降至5.85%(LPR+120BP),放款週期縮短至1~2個月。徽商銀行當地個貸中心工作人員介紹,該行首套房按揭利率對外統一仍爲5.85%,但不同支行有調整空間,當前額度充足,一般1~2個月可以放款,該行某支行個貸經理表示,首套二手房利率區間最低可以做到5.25%,但對貸款人資質要求較高,而且這一政策已經維持較長時間。

但同樣作爲中小銀行,農商行仍然“緊張”。江蘇本地一家農商行按揭利率水平相對較高且未做調整,其中二手房首套房6.45%、二套房6.65%,與開發商合作的新房貸款利率分別爲5.95%、6.15%。該行當地某支行客戶經理表示,之前監管要求下,額度一直較爲緊張,當前雖然有所寬鬆但不明顯,只是放款加快。

相比之下,南京當地的全國性大行及股份行更爲“淡定”,首套二手房主要維持在6.15%。“跟小銀行相比肯定偏緊,我們這邊政策上沒有調整。”某國有大行個貸負責人表示,因爲此前業務沉澱量較大,目前還處於解決存量貸款階段,不僅利率維持6.15%沒有變,新申請個貸還要排隊。另有某股份行工作人員表示,當前放款時間明顯縮短,但是“寬鬆程度沒有大家預期中那麼明顯”。

同在江蘇省的蘇州市內大行則與南京明顯不同。多家大行在當地支行工作人員表示,近期按揭利率有所下調,其中建行降至5%,農行則有個貸經理表示,如果購房者資質特別好最低可做到4.9%。青島地區多家銀行工作人員也表示,目前利率沒有調整,但“放款特別快,抵押做完差不多一週可以放款。”

部分中小銀行“捆綁銷售”再現

“根據客戶在我行綜合貢獻度不同,貸款利率不同。”一家區域股份行南京某支行個貸經理表示,該行按揭利率有調整空間但要看客戶在該行存款情況,有無存款、存款金額都會影響貸款利率。另有蘇州當地中介人士反映,從與其所在機構合作的銀行來看,四大行放款時間更爲及時,部分中小銀行雖然利率降低但有“拖延”現象,還有理財產品等“有條件的捆綁”。

對此,有業內人士表示,“捆綁銷售”現象一直存在,但在地產調控加碼之後因爲額度緊張有所緩解,當前額度稍有充足可能再次出現。“兩點比較重要,一個是時點,現在開年有‘開門紅’KPI壓力,需要拉存款和中間收入;第二是額度少、需求多,賣方市場更有捆綁的空間。”該人士說。

第一財經記者也從部分購房者處瞭解到,當前各銀行“搶單”現象相比之前更爲明顯,包括有個貸經理主動添加微信後幫忙介紹中介、介紹詳細流程等,相比去年“熱情”很多。但不同城市之間分化較爲明顯,在成都等地,部分大行網點尚未恢復二手房業務,所有房貸業務都交由各分行/支行專門的貸款部負責。

隨着需求端回暖和房企融資環境放鬆,市場對房地產商的預期也更爲樂觀。此前就有多家機構指出,開發商的主要支撐還是來自經營性資金,按揭支持是關鍵。根據銀保監會最新數據,2021年11月末,房地產貸款同比增長8.4%,購房者的合理住房需求得到進一步滿足,個人住房貸款中90%以上用於支持首貸房。而按揭的另一面是房企銷量,克而瑞數據顯示,儘管去年百強房企整體銷量出現負增長,但12月已經出現回暖跡象,單月銷售操盤金額9940.1億元,同比降低35.2%,較11月卻環比增長32.4%。有北京地區大型中介機構人士對記者表示,二手房成交自10月以來持續明顯回升,價格也出現微漲。

長江證券首席經濟學家伍戈在最新研報中指出,結合歷史經驗,若要銷售增速糾偏轉正,房貸利率或仍有30BP左右的下行空間,而這往往是通過調降貸款市場報價利率(LPR)與加點兩種方式共同實現的。他預測,2022年尤其上半年除了房企融資約束的進一步放鬆,住房預售資金監管、因城施策或都有更多優化與調整值得期待。

對於按揭貸款,瑞銀中國金融業研究主管顏湄之日前表示,因爲數額小且風險低、利息收入更可觀,本身銀行對按揭貸款的意願更強。業內人士稱,綜合考慮銀行業2022年淨息差承壓背景,銀行做按揭業務的動力或更加充足。

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