原標題：去年全國商品房銷售、開發投資先熱後冷 業內稱今年或延續回落

1月17日，國家統計局發佈的2021年房地產開發投資數據顯示，2021年，全國房地產開發投資同比增長4.4%；全國商品房銷售額18.193萬億元，同比增長4.8%。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“2021年，全國房地產開發投資增速爲4.4%，一方面是受2019年高基數影響，另一方面與2021年房企融資環境收緊有一定關聯。受金融端、供給端以及需求端政策引導，2021年全國商品房銷售情況表現爲前高後低。”

商品房銷售額同比增長4.8%，房價增速創五年內新低

據國家統計局數據顯示，2021年，全國商品房銷售額18.193萬億元，同比增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中，住宅銷售額同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業營業用房銷售額同比下降2.0%。

從銷售面積來看，2021年，全國商品房銷售面積約17.94億平方米，同比增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業營業用房銷售面積同比下降2.6%。

58安居客房產研究院分院院長張波表示：“2021年和2020年最大的不同點在於，2021年是明顯的先熱後冷，上半年的成交金額是奠定全年成交金額再創新高的基礎。不過，與銷售金額4.8%的增長相比，去年全國商品房銷售面積的增長明顯偏小，這一趨勢值得關注。其中的原因在於，一方面2021年新房成交金額高企和全國房價總體微漲有一定關係；另一方面，和一、二線熱點城市成交量佔比提升有一定關係。”

事實上，從單月數據來看，從去年3月開始，商品房銷售額和銷售面積已經由漲轉跌，直至12月已經連續10個月呈現下跌態勢。

中原地產首席分析師張大偉分析稱：“單從去年12月數據來看，銷售面積約爲2.13億平方米，是最近多年來的同期最低值，已經持續6個月單月同比下調，本輪樓市可以說是多年來市場全面速凍最明顯的一次。”

根據國家統計局公佈的銷售金額和銷售面積計算，2021年全國商品房均價爲10139元/平方米，同比漲幅爲2.8%。對此，潘浩表示：“這一增速爲近五年最低水平，與去年金融端、供給端以及需求端政策趨嚴導致的低預期有關。但從長期來看，量價增速均處於穩定增長區間。”

對於今年房地產市場整體走勢，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示：“2022年，房地產市場交易規模將高位回落，市場處於下行週期。當前市場觀望情緒短期或延續，疊加高基數效應，上半年全國商品房銷售規模同比降幅或繼續探底。”

開發投資增速衝高回落，新開工面積減少一成

據國家統計局數據，2021年，全國房地產開發投資約14.76萬億元，同比增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資約11.12萬億元，同比增長6.4%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“2021年房地產開發投資經歷三部曲，其中1-8月份屬於過熱，即爲兩位數增速；9-11月份爲溫和，即介於5%-10%的區間；12月份步入過冷區間，即低於5%的水平。從總體上看，當前房地產開發投資數據略低迷，這也使得2022年激活開發投資熱情、鼓勵企業投資拿地等會成爲主流政策。”

此外，在融資趨緊、房企面臨流動性緊張的局面下，2021年全國新開工面積總體下降了一成。據國家統計局數據，2021年，全國房地產開發企業房屋新開工面積約19.89億平方米，同比下降11.4%，其中，住宅新開工面積約14.64億平方米，同比下降10.9%；房屋竣工面積約10.14億平方米，增長11.2%，其中，住宅竣工面積7.3億平方米，同比增長10.8%。

“近三年來首次出現新建商品住宅銷售面積大於住宅新開工面積，這也反映出，開發投資仍在築底過程中。”潘浩分析稱。

陳文靜預計：“2022年，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續回落態勢。究其原因，一方面，2021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規模；另一方面，2022年企業資金壓力不減，穩現金流成爲重中之重，全年市場銷售規模回落下，企業開工亦受限。”

購地面積同比下降15.5%，房企到位資金趨緊

在土地購置方面，據國家統計局數據顯示，2021年，房地產開發企業土地購置面積2.159億平方米，同比下降15.5%；土地成交價款約1.78萬億元，同比增長2.8%。

“2021年，全國房企土地購置面積同比增速爲-15.5%。土地市場非常蕭條，類似跌幅較大的態勢，既說明房企受資金壓力影響，拿地節奏較慢，也對2022年新房的供應產生利空影響。”嚴躍進說。

在土地市場由熱轉冷的背後，是房企到位資金從去年四季度開始趨緊。據國家統計局數據顯示，2021年，全國房地產開發企業到位資金同比增速爲4.2%，比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內貸款約2.33萬億元，同比下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金約6.54萬億元，同比增長3.2%；定金及預收款約7.40萬億元，同比增長11.1%；個人按揭貸款3.24萬億元，同比增長8.0%。

對此，張波分析稱：“從最新數據可以看出，貸款下降的比例非常高，並且主要依靠房企自籌資金和預收款來填補。雖然降低貸款比例可以有效降低行業的系統性風險，但房企的生存壓力無疑在明顯增大。2022年，穩健的貨幣政策將保持靈活適度，以促進房地產業健康發展和良性循環，房企的融資層面壓力會有所緩解，房企爆雷會得到有效控制，行業總體更爲穩健發展。”

新京報記者 徐倩 圖片來源 國家統計局