財聯社(北京,記者 李潔)訊,2021年全國商品房銷售規模創下歷史新高,但房企土地購置面積大幅下滑。

1月17日,國家統計局公佈的2021年全國房地產開發投資和銷售情況顯示,2021年商品房銷售額爲18.2萬億元,同比增長4.8%,銷售面積爲17.9億平方米,同比增長1.9%,均爲歷史最高水平。

不過,2021年全年,房地產開發企業土地購置面積爲21590萬平方米,同比增速爲-15.5%。

“總體來看,2021年房地產竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現相對偏弱,整體信心仍然不足,未來打通良性循環,還需要政策發力支持。”中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示。

中指院研究副總監陳文靜認爲,展望2022年,降準、降息仍有空間,房地產市場仍將發揮穩定器作用,在“房住不炒”總基調指導下,預計調控政策將邊際改善,特別是信貸端,將進一步加大對剛需、改善性住房需求的支持力度,支持合理住房需求釋放。

對於“房地產調控會不會略有鬆動”,國家統計局1月17日迴應稱,隨着房地產長效機制不斷完善,因城施策效果不斷顯現,2022年我國房地產市場有望保持總體平穩運行。

“開發投資經歷三部曲”

業內人士認爲,去年全年商品房銷售表現爲“前高後低”,去年下半年以來房地產市場降溫態勢明顯,房地產開發投資增速呈逐月下滑態勢。

國家統計局數據顯示,2021年,全國房地產開發投資147602億元,較上年增長4.4%。

“2021年房地產開發投資經歷三部曲,其中1-8月份屬於過熱,達到兩位數增速;9-11月份較爲溫和,介於5%-10%的區間;12月份步入過冷區間,低於5%的水平。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。

與此同時,受資金端壓力、交易市場較爲低迷等因素影響,企業開工積極性明顯減弱。2021年,全國房屋新開工面積同比降幅超11%,絕對規模降至2018年以來最低水平,其中12月同比降幅超30%。

“近三年首次出現新建商品住宅銷售面積大於住宅新開工面積,可以看出,開發投資仍在築底過程中。”貝殼研究院分析師潘浩表示。

“2022年房屋新開工面積難有明顯改觀,全年或延續回落態勢。”陳文靜表示,究其原因,一方面,2021年全國土地成交縮量明顯,將對今年新開工規模產生較大影響;另一方面,2022年企業資金壓力不減,全年商品房銷售規模預期回落下,企業開工亦受限。

不過,去年9月底央行首次提出“兩個維護”後,管理層頻繁釋放維穩信號,信貸環境持續改善,年底疊加企業“以價換量”營銷策略,部分需求擇機入市,新房成交規模連續回升。

結合信貸數據來看,據貝殼研究院觀察,去年12月主要城市房貸利率連續三個月下行,放款週期較此前6個月有所縮短,預計未來隨着信貸環境的適度調節以及新一年信貸額度的“重置”,有利於市場需求復甦。

土地市場收縮明顯

“當前房地產開發投資數據略低迷,這也使得2022年激活開發投資熱情、鼓勵企業投資拿地等或成主流政策。”陳文靜表示。

作爲“兩集中”新政落地的第一年,2021年土地市場如同坐上“過山車”,首輪土拍熱度很高,但二、三輪集中供地均遇冷,流拍、中止出讓成爲集中土拍的高頻詞彙。

據貝殼研究院統計,2021年全國各城市住宅用地成交規劃建築面積爲16.67萬億平方米,同比下滑27.8%。而克而瑞數據顯示,2021年住宅用地計劃供應量來看,21城全年宅地實際成交量佔全年計劃供應量的比例平均僅爲74%,宅地供應的實際完成度並不高。

“受房企融資難度加大以及市場降溫的影響,流拍率大幅提升,部分城市二、三輪集中土拍成交量較首輪明顯下降,典型如長春、瀋陽、廈門等城市,第三輪集中土拍流拍率均超50%,使得實際供地量被大幅壓縮。”克而瑞一位分析師表示。

嚴躍進認爲,房企受資金壓力影響,拿地節奏放緩,對2022年新房供應將產生利空影響。2022年土地市場無論是供應規模還是拿地規則,都將有一些積極的變化,以鼓勵房企拿地。

“地方或將通過調整出讓底價、配建要求、銷售限價等相關條件,提振市場信心。”陳文靜表示,2022年部分城市的土地溢價率水平或出現短期回升,流拍率也會有所回落,但各城市實際地價仍將以持平或緩升爲主。

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