作者:鄭娜

  分析普遍預測2022年房地產可能會對GDP形成拖累。

2021年下半年房地產市場的快速降溫並沒有對去年的GDP構成拖累,但業內對於今年房地產投資的增長預期並不樂觀。

“2021年我國房地產增長對經濟增長總體上還是起到了拉動作用。”1月17日,國家統計局局長寧吉喆在2021年國民經濟運行情況新聞發佈會上披露,2021年房地產業增加值比上年增長5.2%,拉動整體經濟增長0.4個百分點,“房地產市場總體穩定”。

總體運行平穩的表現除了房地產銷售繼續保持增長、價格總體平穩等之外,還包括房地產開發投資在2021年實現14.76萬億元,比上年增長了4.4%,其中住宅投資增長了6.4%,比總投資高2個百分點。

細查房地產開發投資的走勢即可發現,該指標在2021年全程下挫,從年初同比逾38%的漲幅一路向下,至前9月累計漲幅跌破10%,直至當年12月跌破5%。“企業投資意願明顯降低,新開工、土地購置均爲拖累項。”中指研究院認爲。

儘管整體來看,房地產業2021年呈下挫的態勢,但其作爲支柱產業的定位未曾改變。據華泰固守測算,目前房地產貢獻了約20%的GDP。“如果明年房地產投資同比增速放緩到-8%,商品房銷售額增速放緩到-15%,”該機構認爲,再考慮多重間接影響,“綜合可能拖累GDP約2.7個百分點。”

12月新增投資降逾13%

2021年從火熱到冰窟的,並不只是房地產銷售。

1月17日,國家統計局發佈數據顯示,2021年1-12月,房地產開發投資合計14.8萬億元,同比增速已放緩至4.4%。

縱觀2021年全年,房地產開發投資經歷了三個階段。“1-8月份屬於過熱,即爲兩位數增速;9-11月份爲溫和,即介於5%-10%的區間;12月份步入過冷區間,即低於5%的水平。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進總結。

數據來源:國家統計局

其中,2021年1-2月時,房地產開發投資約爲1.4萬億元,同比增幅觸及了38.3%的高點。“2021上半年,隨着全國範圍內疫情基本受控,新開工、施工持續恢復活力,房地產開發投資增速低位回升,2月份達到近年來高峯。”諸葛找房表示。

其中,受到集中供地新規的影響,在首批地塊供應陸續開始之前,各大房企多處於“飢渴”狀態,也由此促成了2021年4-6月首輪集中供地期間的火熱。廣發證券統計顯示,一批次供地中,土地出讓金共計1.07萬億元,真實樓面價約爲1.11萬元/平方米,溢價率達到38%。

同期,單月房地產開發投資額環比呈上漲態勢,在2021年4-6月間,分別爲1.27萬億元、1.41萬億元、1.79萬億元。

但從單月同比來看,增幅逐月下挫,直至2021年9月份時,單月投資實現1.45萬億元,同比增幅由正轉負,爲-3.5%。

此後,隨着房屋銷售遇冷,市場持續下挫,融資收緊背景下,房企資金面壓力不減,投資意願和投資力度同步下挫,2021年全年,全國房企土地購置面積同比增速爲-15.5%,土地市場盡顯蕭條。

相應地,2021年12月單月新增房地產開發投資僅爲1.03萬億元,處於全年最低水平,環比下降16.9%,同比降幅達到了13.9%,創下年內最大降幅。

對房地產開發投資造成影響的,不止是房企拿地意願在2021年下半年的急劇下降,還包括新開工節奏的放緩。

廣發證券研報顯示,房地產開發投資的影響因素中,除了土地投資之外,還包括施工投資,即建築工程、安裝工程、設備購置等。在房地產投資開發中,土地投資與施工投資佔比分別爲3成、7成。

“新開工就是破土,挖了坑之後就要投建設的錢了,”億翰智庫研究總監於小雨解釋稱,“建築安裝的投資和新開工強相關。”

事實上,自2021年4月以來,房地產新開工面積同比就已出現下降。平安證券數據顯示,當月新開工面積約爲1.77億平米,同比降9.3%,增速環比降16.6個百分點。

彼時業內對此現象的主流解釋爲,融資收緊疊加供地兩集中背景下,房企爲籌集資金補充土地資源減少開工支出,同時部分區域樓市並不樂觀,導致新開工意願不足。

隨着時間推進到2021年下半年,房地產市場幾乎全面遇冷,百強房企單月銷售額同比降幅自7月起逐月擴大;也正是從2021年7月起,累計新開工面積出現負增長,同比增幅爲-0.9%。

銷售的持續下行,使得新開工意願亦越發低迷,2021年下半年單月新開工面積同比降幅保持在兩位數,及至12月份,單月新開工面積約爲1.6億平米,同比下降31.2%,較11月擴大10個百分點,“年底開工潮”不再。累計來看,2021年全年新開工面積19.9億平米,同比下降11.4%。

“目前房企在融資端存在一定壓力,拿地、開工情況受到了一定影響;在銷售融資端出現明顯改善前,新開工增速或繼續承壓。”中達證券研報顯示。

2022年投資仍將低位運行

儘管在2021年全行業遇冷,但被定位爲國民經濟支柱產業的房地產業,在經濟增長中的貢獻度仍然較大。

平安證券研報數據顯示,2020年房地產投資佔GDP比重約爲13.9%;而據國家統計局今天發佈的數據顯示,2021年GDP爲114.37萬億元,全年房地產開發投資佔比約爲12.9%,重要性仍可見一斑。

“2021年我國房地產增長對經濟增長總體上還是起到了拉動作用。”寧吉喆亦表示,2021年房地產業增加值比上年增長5.2%。

但這一指標實際上已所下降。中銀證券數據顯示,從2000年到2020年,房地產業增加值從4141億元增加至7.45萬億元,年複合增速爲14.2%,高於全國GDP年複合增速(11.1%),佔全國GDP 的比重從4.13%提升至7.34%。

中指院預計,2022年,房屋新開工面積難有明顯改觀,全年或延續回落態勢。“一方面,2021年全國土地縮量明顯,將拖累新開工規模;另一方面,2022年企業資金壓力不減,穩現金流成爲重中之重,全年市場銷售規模回落下,企業開工亦受限。”

而在融資、銷售均無明顯改善,民營房企將在2022年上半年面臨較大償債壓力的背景下,投資拿地意願和力度也無法得到提升。有房企已在近期對投拓等條線進行了大力裁撤。

同時,“2021年土地成交規模的明顯縮量對後續土地投資與新開工均產生負面影響,使整體地產開發投資與GDP增長承壓。”中銀證券研報指出。

業內普遍預計,在新開工規模、土地購置向下的背景下,房地產開發投資額大概率將進一步下行。

據廣發證券測算,在企業施工意願不高,加上原材料價格或有邊際回落的情況下,預計2022年施工投資同比下降3.1%;同時,土地投資同比下滑10%。

“結合土地投資及施工投資,預計2022年總投資規模爲14億元,同比下滑5.2%。”上述機構認爲。亦有較爲悲觀的機構預計,房地產投資增速或在-10%,而這將對GDP造成拖累。

事實上,據華泰證券測算,若將開發經營、物業管理、中介服務、租賃經營,以及建築、建材等房地產相關行業的生產活動等都囊括在內, 2016-2020年房地產投資和生產直接佔GDP 比重約15%。

“若加上土地購置費經由財政支出的間接影響、以及房地產後週期相關消費的間接影響,合計佔GDP比重約20%。”據華泰固守進一步測算,若2022年房地產投資增速放緩到-8%,商品房銷售額增速放緩到-15%,估測可能拖累GDP約1.2個百分點,如果再考慮間接造成的居民財富縮水、財政收支下降、房地產融資下降等因素,綜合可能拖累GDP約2.7個百分點。

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