原標題：房地產併購票據、併購貸款“破冰”，今年會否掀起併購高潮？

2022年剛剛過去18天，房地產併購融資“開閘”，迎來兩例“首單”。

1月17日，浦發銀行率先發行了首單房地產項目併購主題債券，募集資金用於房地產項目併購貸款的投放。而在1月12日，招商蛇口率先完成首筆併購類票據的註冊，成爲今年“第一個喫螃蟹”的房企。

在監管層明確表態支持併購融資的背景下，隨着併購融資的“開閘”，2022年會成爲房企併購大年嗎？

2022年伊始，房地產併購融資“開閘”。圖片來源/IC photo

首單房地產項目併購主題債券“出爐”

2021年年底，中國人民銀行和銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目併購的金融支持和服務。其中包括穩妥有序開展併購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供併購融資顧問服務、提高併購服務效率等。

2022年1月6日，承債式併購貸款政策落地。針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標，這一政策不僅爲房企打通了併購融資通道，同時也減輕了因出險企業項目收併購所帶來的債務監管壓力。

在併購融資相關利好政策來臨之際，浦發銀行率先發行了首單房地產項目併購主題債券。

1月17日，浦發銀行在銀行間債券市場發佈公告，將於1月21日簿記發行房地產項目併購主題債券（22浦發銀行02），本期債券規模爲50億元，期限爲3年，募集資金用於房地產項目併購貸款投放。該筆債券爲金融機構發行的首單房地產項目併購主題債券。

事實上，早在2009年，原銀監會就曾下發《商業銀行併購貸款風險管理指引》的通知，後於2015年做出修訂，其中，對商業銀行發行併購貸款的資質作出具體的要求，以及對於併購貸款的發行年限和發行條件做出限定。而此後，銀行對於併購貸款用於房地產併購的案例較少，也說明銀行對此類併購貸款的發行相對較爲謹慎。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示：“浦發銀行的併購債是金融機構發行的首筆房地產項目併購主題債券，爲金融機構參與房企出險資產處置提供了新思路和新方式。之前已傳出房企併購貸款不計入‘三道紅線’，那麼推測金融機構的併購債相應的也不會計入銀行的‘兩道紅線’，這將有利於併購融資的發放，加速房企的風險化解速度。”

對於房企來講，銀行發行併購貸款同時具有優劣勢。在克而瑞機構分析師房玲和陳家鳳看來，銀行併購貸款的優勢在於利率偏低，根據併購主體和併購項目情況綜合確定，利率在6%-10%之間；期限較長，不超過7年，通常不足5年。銀行併購貸款的特點能夠支付併購股權對價款（併購交易價款中併購貸款所佔比例不應高於60%），常被用於收併購的前端融資。

“但是目前銀行併購貸款對主體和項目申請門檻高，而且貸款金額最多覆蓋交易對價的六成，規模有限。近期監管層鼓勵發放併購貸款，但多家銀行反映，有需求的項目並不多。”房玲、陳家鳳如是表示。

招商蛇口試水首單併購票據

一方面，部分商業銀行發行併購貸款用於房地產項目併購，另一方面，優質房企也開始自主發行併購票據。

1月12日，招商蛇口30億元併購票據完成註冊，首期發行25.8億元，這是今年房企首筆成功發行的併購票據，預示着房企併購票據的“破冰”。

根據招商蛇口所發佈的募集說明書顯示，在首期發行的25.8億元中，12.9億元用於支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力；另有12.9億元用於償還公司的銀行貸款，涉及9家銀行的還款。

募集說明書還披露，招商蛇口將收購一家公司以住宅爲主的城市更新項目。該公司股東B公司於2021年8月9日出讓其80%股權及債權，最終由招商蛇口子公司競得。該城市更新項目的收購總價款達21.53億元。此次發行債券的募集資金中，12.9億元用於併購，金額不超過併購總價款的60%，置換髮行人前期投入資金及後續資產投資。

招商蛇口率先試水併購票據也爲其他優質房企開展相關融資指出方向。據克而瑞機構監測顯示，目前，僅招商蛇口1家提交了上述併購票據的申請，而萬科、華潤、中海等優質企業雖有發行意願，但目前尚未展開具體行動。

與銀行發行的併購貸款相比，房企發行併購票據的門檻也相對較高，都聚焦於國企、央企等高信用主體。“招商蛇口的募集資金可用於支付收購項目對價，且與銀行併購貸款相似，票據金額能覆蓋併購交易不超過60%的現金對價，發行期限爲中長期（3-5年左右）。”房玲表示。

據瞭解，在通常情況下，併購票據與銀行併購貸款呈互補關係，區別在於併購票據多用於收併購項目後續的開發建設，銀行併購貸款用於併購的前端融資。兩者的規模均相對有限，募得併購資金佔總交易對價最多六成，且對發行人門檻可能更高。

除了招商蛇口外，新京報記者注意到，在央企華僑城近期發行的一筆中期票據中，也有部分資金將用於償還併購貸款。1月17日，全國銀行間同業拆借中心披露的信息顯示，1月12日至1月13日，華僑城發行了2022年第一期中期票據，發行規模合計15億元。

根據此前發佈的募集說明書，華僑城本期募集資金擬全部用於償還金融機構借款，其中9.6億元用於償還併購貸款，5.4億元用於償還發行人流動資金貸款。不過，華僑城表示，此次發行的債券，僅用於過去已經完成的收購，並非用於出險企業項目收併購。

業內：短期資金面未回暖，房企收併購偏謹慎

2021年下半年，在融資收緊、市場下行的情況下，一些槓桿率高的房企風險暴露，部分房企陷入流動性緊張，而少數經營不善的房企也出現“爆雷”。

而進入2022年，不少民營房企流動性緊張的局面並未緩解，而多數房企也面臨着償債高峯期的到來。根據克而瑞對行業100家典型房企償債壓力監測發現，2022年，房企境內外債券、票據到期額度逾6000億元，其中1月、3月、4月、6月、7月到期額度均處於高位區，整體來看特別是上半年集中到期債務多，不少房企面臨較大償債壓力。

在償債高峯和流動性緊張的雙重壓力下，不少房企通過出售項目和資產來自救，市場上併購機會也隨之增多，那麼今年會再度成爲併購大年嗎？

房玲表示：“雖然近期監管層鼓勵併購貸款、併購票據等金融工具支持收併購，從中長期來看對房企併購行爲有正面的推動作用，但短期在資金面尚未完全回暖的狀態下，多數優質房企收併購偏謹慎。”

“就當前形勢來看，交易意願不強烈是市場面臨的較大問題。從受讓企業角度來看，當前市場仍處於下行週期，未來預期不明朗，握緊手中現金、保障充足的流動性更爲重要。從出險企業角度來看，項目出售也較爲謹慎。”陳星如是說。

當前，收購主力從民企轉爲國企，背後也有地方政府的鼓勵和支持。近期，廣東省政府已召集多家房企開會，包括奧園集團、富力地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業集團等國企和民企，併爲幾家國企、央企收併購出險房企項目“牽線搭橋”。

克而瑞機構分析師朱一鳴、汪慧認爲，併購貸款政策的落地和地方政府的介入，無疑指引了房地產市場收併購風向。但從整體來看，監管層鼓勵收併購的主要意圖仍在於“維穩”，一方面爲債務危機企業謀出路，使得行業違約、爆雷風險可控；另一方面保交付，加快市場出清，緩解市場負面情緒，刺激銷售修復。

“2022年行業併購機會比較多，整體併購規模可能呈增長趨勢，但金融政策對房企併購意願的推動可能並不明顯，併購規模也難以回到2017年-2018年的峯值。”房玲稱。

朱一鳴、汪慧表示：“我們認爲短期內市場可能並不會自發出現大規模地產開發項目收購動作，在監管層和政策指引下，一些政府鼓勵、借款方大力支持項目的收併購會率先展開。國企、央企將成爲市場接盤主力軍，一些經營穩健、資金面良好的民企也將參與抄底。”