原標題:老齡化來了!萬億養老地產市場,頭部房企12年前就已佈局,靜待盈利期

來源:時代週報

“養老”問題的解決越來越迫切。 

2022年1月18日,國家統計局最新數據顯示,2021年末全國人口(包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口,不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員)14.13億人,比上年末增加48萬人。

回顧近十年的數據,中國出生人口數量明顯呈現下行趨勢。國家統計局數據顯示,2011-2015年,出生人口均在1600萬之上。而2019年,出生人口驟降至1465萬人;2020年則出現大幅度下降,當年出生人口僅爲1200萬;2021年繼續下探至1062萬人,同比減少138萬人。

新出生人口的不斷減少,意味着解決養老問題迫在眉睫。2021年11月24日,中共中央、國務院曾發佈《關於加強新時代老齡工作的意見》,將老齡事業發展納入統籌推進“五位一體”總體佈局和協調推進“四個全面”戰略佈局。

事實上,住房保障措施是有效應對人口老齡化中極其重要的一環。多年來,房企積極佈局養老相關產業,逐漸形成了以傳統開發模式、專業機構運營模式、社區養老服務模式爲主的養老地產新業態。

萬億藍海市場

新生人口不斷走低的背後,是我國目前老齡化程度較爲嚴峻的事實;而在這嚴峻現狀的背後,是房企切入“養老地產”這一細分賽道的契機。

國家統計局最新數據顯示,截至2021年年末,我國60歲及以上人口2.67億人,佔全國人口的18.9%,較2010年上升5.64個百分點.其中65歲及以上人口2億人,佔全國人口的14.2%。

有專家預測,到2050年前後,中國老年人口將達到4.87億的峯值,佔總人口的34.9%,意味着幾乎每3個人中就有一個超過60歲的老年人。

根據1956年聯合國《人口老齡化及其社會經濟後果》確定的劃分標準,當一個國家或地區65歲及以上老年人口數量佔總人口比例超過7%時,則意味着這個國家或地區進入老齡化。1982年維也納老齡問題世界大會,確定60歲及以上老年人口占總人口比例超過10%,意味着這個國家或地區進入嚴重老齡化。

我國已經進入深度老齡化,而急速增長的老齡人口也同時帶來了萬億的市場規模。中國社科院發佈的《中國養老產業發展白皮書》數據顯示,到2030年,中國養老產業的規模將達到13萬億元。

巨大的市場潛力令房企們看到了一種新的可能性,同時,資金、拿地、社區運營方面的優勢也成爲了房企切入養老行業的推手。於是,頭部房企們紛紛將觸角伸至養老領域。

萬科是國內較早涉及養老領域的房企。2010年12月,萬科宣佈首個養老地產項目將以配建形式在北京市房山區推出,從此正式進入老齡化住宅開發運營領域。

2013年9月,國務院下發的《關於加快發展養老服務業的若干意見(國發〔2013〕35號)》提出,2020年要全面建成功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。這一政策的頒佈,被行業內看做是養老產業的發展契機。

據第一財經報道,此後的6年裏,養老政策的發佈迎來高峯期。有統計顯示,這段時期僅中央級的養老文件就有130餘個,包括產業政策、土地政策、金融政策等八個方面,填補了過去的空白。

基於廣闊的市場前景以及政策支持,諸多房企陸續開始佈局。如保利發佈居家、社區、機構“三位一體”養老戰略,成立首個醫養結合型長期照護機構北京西山和熹會;遠洋首個養老產品“椿萱茂”在北京落地,主要打造CLRC長者社區、CB老年公寓、CC照料中心三條產品線,目前在8個城市擁有近30家項目。

根據克而瑞漾美統計,截至2021年5月15日,百強房企中涉足康養產業投資已有68家,百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養產業領域。

經過多年發展,養老產業早已形成了不同的商業模式,分別爲護理類模式、康復類模式、醫養類模式、地產類模式、保險類模式、政府類模式和運營類模式七大類。

而地產類模式中,又分爲三種模式,即傳統開發模式、專業機構運營模式、社區養老服務模式。

“早期以房地產傳統開發模式爲主,將小區包裝爲養老小區進行開發銷售,實際上還是賣房。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴時代週報記者,隨後房企們又基於現實情況,開始拿地建養老院,主要是賣牀位+提供服務。

爲此,居家、社區養老成爲衆多房企角逐的領域。“主要基於物業管理提供養老的配套設施,如日間託老所、社區進行看護照料等。”胡景暉說道。

盈利問題亟待解決

儘管房企入局養老賽道多年,但時至今日,房企+養老仍未形成成熟的盈利模式。

《2021中國養老與康養產業發展報告》顯示,在其樣本調查中,有61%的企業表示尚未形成有效盈利機制。而構成報告樣本的這些企業中,有35%的房地產開發企業、34%的物業服務企業。

對於存在盈利瓶頸的原因,上述報告指出,一則是投入成本較高,如配套設施、維護費用與折舊攤銷、人工費用、融資成本等方面的投入遠高於普通住宅;二則養老地產主要通過租賃和提供服務等長期運營方式獲得收益,資本回收期長。這導致盈利模式不清晰,尤其是與房地產業務高利潤、快週轉有一定差距。

萬科集團董事會主席鬱亮曾在2017年萬科業績會上公開表示:“目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛發芽,前期試錯階段我們可以不掙錢,甚至可以虧本,但一定要突破過去做地產的思維和習慣。”

據保利內部人士介紹,保利目前在全國七大片區在營在建養老機構項目逾50家,佈局近萬張牀位。儘管如此,但養老機構受到體量偏小、服務業天然利潤偏低的制約,保利依然面臨着營收天花板的問題。

“事實上,房企除了最初通過賣包裝後的養老房外,其餘的兩種模式基本不盈利,尤其是拿地建養老院這一模式。”在胡景暉看來,除非持有運營到20年以後,現金流轉正,再考慮折舊攤銷,最終可能會盈利。

同時,某知名研究院分析師表示,目前養老地產還存在着養老需求量大和養老機構空置率高這一矛盾,“看似是矛盾的,實際是供需錯配。原來許多養老產品對老人的需求理解程度不深,所以養老行業目前算是剛剛起步,都是摸着石頭過河。”

以位於杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹爲例,該項目爲適老型項目,以出售使用權的方式運作,首度面世便獲得了市場認可,旗下護理院開業一年實現100%入住。但就萬科此後的覆盤來看,其主力消費人羣多爲40多歲的壯年人羣。

“我們本來是作爲一個試點,市場反映還不錯,但是有一點出乎意料,買的都不是老人,都是爲自己10年後養老準備的。房子是賣出去了,但養老業務試點工作並沒有像預期一樣開展起來。”鬱亮接受媒體採訪時表示。

不過,胡景暉亦認爲,我國養老產業已正式步入黃金期,“等70後成爲養老主力軍,那個時候就是養老產業能夠盈利的時候了。”

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