出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

1月20日，華南城控股有限公司（下稱“華南城”）發佈公告稱，正在徵求兩筆票據持有人同意展期。兩筆票據分別爲2022年2月到期的11.50%優先票據及2022年6月到期的10.875%優先票據。

此前華南城爲求生，在去年底引進了深圳國資背景的“特區建發集團”成爲公司第一大單一股東。但是從展期公告來看，特區建發集團配股的資金，加上延後發放的派息，都未能填上華南城的資金窟窿。

面對骨折價出售股權的華南城，債權人或大概率難以同意債券展期，華南城或在面臨物業延遲交付、變相裁員等風波後，迎來實質的債務違約。

今年3筆美元債到期共9.7億美元

Wind數據顯示，華南城目前有5筆存續美元債，其中三筆將於2022年到期。分別爲2022年2月3.48億美元，2022年6月3.5億美元及11月2.77億美元，三筆債務合計規模約爲9.7億美元。

三筆美元債的成本均不低，總規模超60億人民幣，對於資金緊張的華南城來說是個坎。而華南城此次計劃將11.50%票據的到期日由2022年2月12日延長至2022年8月12日，將10.875%票據的到期日從2022年6月26日延長至2022年10月26日。展期延後均不長，這或是華南城在權衡債權人心理後，折中選擇的一個權宜時長。

華南城中期業績報告（截止2021年9月底）顯示，華南城的期末現金及銀行存款爲95.99億港元，而總計息債務爲366億港元，其中短期債務達到121億，佔比總有息負債約40%。華南城過去幾個財年的加權平均融資成本從2019年的7.17%上升至本財年的8.51%。在融資成本走高的情況下，華南城的財務費用在利息80%資本化後仍達到3.16億港元，而同期的歸母淨利潤僅有6.49億港元，且同比減少11.6%。

華南城的高槓杆遊戲玩到了盡頭。

引進深圳國資特區建發集團仍難解困局

去年12月30日，華南城公告與特區建發集團訂立認購協議，特區建發集團同意按認購價每股0.57港元認購華南城配發33.5億股新股。認購事項完成後，特區建發集團將擁有33.5億股股份的權益，佔華南城經配發及發行認購股份擴大後已發行股本29.28%，特區建發集團將成爲華南城主要股東兼單一最大股東。

華南城將獲得約19億港元的配售資金，毫無疑問，這筆資金用於償還現有債務及作一般公司用途，但19億港幣相對於9.7億美元來說是遠遠不夠的。但付出成本僅19億港幣（收購PB僅爲0.15）的特區建發集團似乎並沒有進一步控制華南城甚至投入更多資金的計劃，這也是華南城管理層並無大變化、仍要再懇求債權人債券展期的原因。

因此，通過股本融資獲得資金流入的華南城依然小心謹慎，爲保留足夠的財務資源，公司原定於去年12月31日前後的派息將延遲至2022年6月30日或之前。

甚至，可能最後根本就不派息了。

延遲交付、變相裁員後 或迎來實質違約

華南城開發的項目其實多是一個大型的地產項目，開發其認爲有潛力的地段，打造成商貿物流中心，集商貿物流、辦公樓、住宅、商鋪於一身，並在全國不同地區複製這一模式。

截止到2021年9月底，該公司擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個華南城項目，總規劃建面8105.33萬平方米。

但這一“批發市場+物業銷售”模式是雙刃劍。一方面，定位城市周邊的批發市場能讓公司獲得成本較低的土地項目；另一方面，批發市場物業的資產沉在賬面上存貨，給公司造成了一定的資金週轉壓力。這個遊戲的關鍵是銷售回款不能出現斷流。

而下半年來，華南城的銷售持續低迷，業績報告顯示，華南城2021/2022財年前3個季度的合約銷售額爲約90.46億港元以及建築面積約1022.7平方米。與上年同期比較，合約銷售下降約25.2%，銷售均價爲8030港元/平米，較Q1、Q2的9500、9100港元/平米可謂是量價齊跌。

傳統的年前銷售旺季卻是糟糕的回款，華南城在去年底引進國資、在今年初試圖展期債務也就不足爲奇了。截至半年度，華南城擁有未開發土地1650萬平方米，以住宅及商業爲主，相較於半年銷售76.77萬平米來說，華南城的土儲亟需去化，尤其是在當前政策環境不友好的情況下。

與此同時，華南城賬面上還有143.74億元的合同負債，保交付背後的建安成本或在30億元左右，這也是一筆不小的支出。而在去年，華南城位於鄭州、哈爾濱等地的多個項目延期交房。

同時，爲了節省開支，此前媒體報道鄭州華南城也變相裁員。據悉，鄭州華南城的一紙放假通知顯示：因公司部分業務放緩，工作量減少，部分部門業務已停止，因此對部分員工放假，放假時間從2021年11月26日至2022年3月31日，總計4個月零5天。對於放假期間員工的待遇，鄭州華南城表示，公司僅支付不低於本地最低工資60%作爲勞動者生活費。

而此次，華南城或在面臨物業延遲交付、變相裁員等風波後，迎來實質的債務違約。