澎湃新闻记者 陈少颖

“在高大上的部署以外，要更多地关注民生。”上海市政协常委、人口资源环境建设委员会副主任、民革市委副主委、上海金外滩集团董事长陈永亮曾在上海两会上年年提“拎马桶”，在他看来，上海要花大力气聚焦民生问题。

2022年上海两会，陈永亮带来了五个提案，涉及保障性租赁住房、城市更新、五个新城等多个领域。其中，建设“人民城市”是他今年特别关注的话题。

近年来，上海扩大保障性租赁住房建设筹措和供应规模，为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力提供了支撑保障。

不过，陈永亮发现，根据2020年人口数测算，上海非户籍常住人口共有约近400万家庭户。

“算上‘十四五’期间上海建设供应的租赁住房，还是有将近200万户非户籍常住家庭的租房问题需通过房屋租赁市场来解决。”他说，大力推进保障性租赁住房建设，是实现人民对美好生活向往的重要途径。

陈永亮认为，解决保障性租赁住房的缺口，仍需通过机制完善，吸引更多市场主体参与。

他建议，要进一步完善上海保障性租赁住房相关制度，助力推动一批实实在在服务群众的保障性租赁住房项目。

具体而言，要从规划层面推动存量土地、存量房屋快速转换为保障性租赁住房，鼓励将闲置或低坪效的商业、办公、厂房、仓储、旅馆等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。与此同时，出台租赁管理细则，明确租客及房屋管理主体的权利义务，对租金水平、租金上涨幅度等合约要素出具指导性意见，进一步规范保障性租赁用房市场。

陈永亮提到，还可以通过激励机制吸引社会资本参与。比如提供专项金融扶持，给予专项财税补助等，降低项目建设成本及后期经营成本，提升民营企业参与保障性租赁住房建设的积极性。并且允许建筑容量转移，重点在近轨交站点、近产业园区、土地成本低的用地建设保障性租赁住房。

此外，陈永亮建议，根据不同客群“画像”，匹配推荐合适房源。提高房源信息透明度，对各期申请人数、轮候时间、申请房源分布等予以公示。运用“两网”平台加强管理，建立完善的保障性租赁住房信息化监管体系，确保保障性租赁住房的公平性、公益性。

完善城市更新相关制度

不止保障性住房，在“人民城市”的理念下，上海还在深入实践城市更新工作。

经过对《上海市城市更新条例》的解读和实践，陈永亮发现，目前城市更新建设项目立项难，对于项目是否能够归类为城市更新、如何纳入城市更新计划、可以享受哪些政策等问题，往往不能获得有效答复。此外，城市更新项目牵涉专业众多，规划方案推进和审批过程中困难重重。项目大多是“螺蛳壳里做道场”，建设时也会处处碰壁。

对此，陈永亮提出，首先应当尽快明确项目立项路径。建议尽快出台城市更新指引，由市规划和自然资源局牵头，会同多个部门，明确近年城市更新总体目标、主要任务、重点范围，详细罗列实施策略、更新方式、保障机制，形成指导性意见。

他还建议各区尽快出台行动计划，明确今后几年城市更新的具体区域、目标定位、更新内容、统筹主体、时序安排等内容。对于零星项目，也要明确立项方式，对于没有列入区政府城市更新行动计划、但符合城市更新指引总体要求的项目，例如长租公寓改建项目，建议通过自行申报、审批增补的形式纳入城市更新行动计划。

其次，尽快明确审批牵头部门。对项目规划实施方案、建设方案、资金方案、运营方案进行多部门联审，统一出具意见，提高审批效能。

再者，尽快研究出台一系列城市更新专有建设规范，作为条例的“补充说明书”，包括规划土地、风貌保护、既有建筑改造等实施细则。

陈永亮举例说，在城市更新规划土地实施细则和风貌保护实施细则中，应对城市更新项目容积率奖励、提升及转移办法予以明确。而在既有建筑改造实施细则中，应对城市更新项目建筑间距、退让、消防、抗震等方面予以详细规定，允许在不恶化现有建筑状态的情况下进行项目建设和验收。