原標題：這些房企向死而生

來源：樂居財經

文/樂居財經 曾樹佳

哪怕被業主送上一面“錦旗”，黃其森也不再逃避。這幾個月來，他慢慢活躍在鏡頭前，一邊開發佈會，一邊去項目現場指導工作。

跨過2021年，泰禾集團官微寫到：“歲末年初，我們聽到內部外部，都有很多更振奮的聲音。”其總結了公司從產生“混沌觀望情緒”到“多個項目交付了房子”，前路似乎清晰了不少。

其實，早在去年7月，黃其森在發表《泰禾的形勢與任務》時，就已結合實際提出，“天時地利人和皆已具備，我們開始進入上山路。”

黃其森的底氣，並非憑空而來。外界普遍認爲，泰禾在2020年中就拉開暴雷序幕，彼時調控雖已逐漸深化，但市場仍保持一定的熱度，陷入流動性危機的房企並不多。加上泰禾的資產大多位於一二線，其資產處置難度不是很大。

從這個角度看，較早暴雷的時間節點，反而讓泰禾、華夏幸福等房企，有了更大的流動性操作空間，可謂是“禍兮福所倚”。

反觀那些在去年下半年集中爆發危機的開發商，在風聲鶴唳中求生，則顯得艱難了許多，不僅“白衣騎士”不會出現，而且連拋售資產都要被買家挑肥揀瘦。

一位暴雷房企老闆更是坦言，“習慣了打順風球，突然有了逆風球，不知道該怎麼打。”他們每天需要面臨各種選擇題：是先還美元債還是商票？是裁員還是降薪？是處置資產還是賣股權？

地產領域依舊充滿着不確定性，外界既無法預料接下來會有哪家房企陷入困境，也無從得知現已處在流動性危機中的地產商，有多少能轉危爲安。

不過，除了少數躺平的企業之外，大部分房企還是在積極自救的。自助者天助，房企若能堅定擺脫困境的決心，併爲此付諸行動，無疑將更有可能走出泥潭。

贏在時間節點

華夏幸福似乎是較早看到曙光的企業，因爲它的債務重組方案，於去年12月審議通過了，現正繼續推進債務重組協議洽談、簽署等《債務重組計劃》有關事項的落地。

華夏幸福定下了四大具體方案，化解其2192 億元的金融債務。其一是出售資產，實現回籠資金約750億元，其中570億元用於現金償付債務，剩餘180億元用於經營，另可帶走金融債務約500億元。

此外，優先類金融債務展期或清償約352億元；以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償；剩餘約 550 億元金融債務由公司承接，通過後續經營發展逐步清償。

這些明確量化的債務償還指標，讓華夏幸福壓抑許久之後，終於探出了水面。

它的暴雷，經歷了一個較長的累積過程。早在2017年，環京區域出臺“限購令”，樓市大幅降溫，重倉該區域的華夏幸福，就已出現經營性現金流由正轉負的情況。

也是在這一年，萬達遭遇股債雙殺，王健林痛下決心，拋售13個重點文旅項目、77間酒店等，轉型輕資產；那個規模競逐的年頭，萬達的資產並不缺買主，所以王健林得以迅速回籠資金，恢復元氣，這纔有了後面推動萬達商管衝擊港股市場的故事。

而那時開始顯現流動性問題的華夏幸福，雖然也於隔年轉讓了環京多個項目股權，但它仍堅守產業新城的業務形態，並在引援上有所收穫，得到“染紅”。

平安共斥資180億元，兩次入股華夏幸福，以25%的持股比例，成爲其第二大股東。由此，實控人王文學不僅暫時解決了資金難題，還另立南方總部，發展商業地產。

但好景不長，華夏幸福最終還是繃不住了，於去年2月開始宣告債務違約，遭遇評級下調。

王文學雖然沒有像王健林一樣，在最恰當的時間節點轉變發展方向，但在它暴雷的2020年上半年，地產商仍在如火如荼地搶地，全國商品住宅累計同比增長29.4%，市場溫度尤在。

由此看來，華夏幸福趕上了行情不算太壞的節點，亡羊補牢。再加上不逃債、不廢債的應對態度與行動，它最終獲得了政府、金融債權人、股東的支持，確定了債務重整計劃。

泰禾債務危機的出現，比華夏幸福還早了半年。由於此前高槓杆下的激進擴張、高端路線下的慢週轉，泰禾在調控的環境中，資金鍊最終還是難以維持。

不過，此後黃其森獲得了一定的騰挪空間，他仍堅持產品打磨，在一年多的時間裏，把泰禾位於一二線核心城市的所有項目跑了個遍，並注重復工復產、債務展期、尋找戰投。

去年第三季度末，泰禾的短期債務已由去年底的574億元，降至306億元；淨負債率由384%降至242%。該公司曾在官微自言：“在已取得的進展之外，泰禾的復工復產、泰禾的自救還有很長的路要走。”但在外界看來，其擺脫困境前路，已經有了方向。

直面困局

相比之下，那些在去年下半年集中暴雷的企業，則顯得更難一些，但那些顯示出攻堅克難“心氣”的房企，仍有衝破雲層的希望。

風起之時，部分房企扶搖直上，並不足爲奇；而在陷入困局時不逃避、積極應對，方顯其堅毅與有擔當的一面。

風聲鶴唳的節點，如果拿出誠意，將勝過隔空呼喊的千言萬語。不少民企的老闆做到了這一點，而其中令人最爲感慨的，還是爲了旗下公司的未來，而壓上身家的林騰蛟。

去年11月初，陽光城宣佈，對旗下數只美元債提出要約交換，並就債券契約修訂進行同意徵求。債券要約交換，是一種債務展期和重組的措施。

儘管公司的基本面和生產經營，並沒有發生實質性的變化，但爲了給投資者注入信心，陽光城美元債展期後發行的新票據，由其母公司提供擔保，同時由持有母公司43.98%股份的實控人林騰蛟提供個人擔保。

債務展期方案加入了實力雄厚的實控人全額擔保，並不常見。經此一舉，林騰蛟讓陽光城暫時避免了債務違約，也驅散了不少密佈的流言烏雲。

眼下，陽光城相關理財產品兌付問題仍需慢慢解決，總裁朱榮斌也已離職，但像這類能面對風險，在關鍵時刻站出來一錘定音的企業，或許能爲接下來流動性危機的化解，贏得些許時間。

一般而言，房企暴雷後，很容易出現債權人擠兌的情況，被逼還債。

所以，與債權人積極溝通，已成爲穩定現狀的第一步。泰禾、藍光、華夏幸福、恒大、花樣年等一衆暴雷的房企，都在第一時間召開了債權人會議，尋求對債務的有序償還，避免讓企業短時間負荷太滿。甚至有傳言，黃其森常住在北京金融街的一家酒店中，目的是方便與金融機構進行溝通。

經過協商之後，不少債權人願意給暴雷房企展期的機會，以便讓他們有喘息的時間。畢竟，大家都是拴在一根繩上的螞蚱，如若逼死房企，部分債權人的損失將會更大。

除此之外，恒大的許家印、富力的李思廉、當代置業的張鵬與張雷等，都自掏腰包，爲旗下企業進行了不同程度的輸血，或回購公司股份，這也是自我“明志”的表現。

在應對時艱中，摻雜着地產人太多不辭辛勞的奔波。

花樣年潘軍曾披露，自從花樣年被調低評級之後，他與公司創始人曾寶寶，就鮮有休息，一同將精力轉至對外，包括政府、金融機構、合作方、債權人、供應商、業主等，重點在於“保交付”和“給予信心”。

潘軍的主要工作是溝通債務方案，並變現花樣年小股東操盤的項目，通過資產變現來尋求增量資金。基於“坦誠”與“反思”，他纔有了說出“置之死地而後生”“相信不會被清盤”的底氣。

許家印也在“保交樓”“復工復產”的節奏中不斷忙碌。念念不忘，必有迴響，1月17日，據恒大集團官微披露，截止去年12月底，全國復工率92.9%，12月完成交樓37899套。同時，恒大立下了新的目標：1月份將交樓3萬套。

儘管恒大龐大的債務化解，仍路漫漫其修遠，但有了進展，則意味着有了希望。

當然，也有暴雷房企老闆玩起了“躲貓貓”。新力張園林不僅不積極與債權人溝通，想辦法解決問題，還直接退羣玩“消失”，連內部員工都不知道他的行蹤。

這樣“破罐子破摔”的事情，也並不少見。更爲甚者，如三盛宏業老闆陳建銘被被警方懸賞千萬，全網徵集其藏匿、轉移財產的線索。但最終他還是沒逃過良知，在2021年12月24日主動前往上海市公安局自首。

沒有擔當的房企老闆，自然帶不了企業翻身，因爲誰都不會主動去叫醒一個裝睡的人。

內生動力

去年，協信遠創因不能清償到期債務，且明顯缺乏清償能力，被法院裁定爲破產重整，成爲年內唯一一家較爲知名且體量大的破產房企。

老闆吳旭並不是沒有嘗試過引援。2020年4月，協信曾將自身的51.01%股權，轉讓給了豐隆集團旗下的City Developments Ltd（簡稱CDL），以獲取27.5億的貸款，以及27.5億有條件的股權投資。

只是，後來有消息稱，CDL內部因這筆交易產生分歧，有轉售的想法。引援生變，協信也隨之難以倖免地墜落，直至躺平。

在暴雷房企的危機化解中，依靠他方馳援固然能夠緩解局勢，但地產商也需保持、強化內生動力，才能真正地支撐自己屹立不倒。這種內生動力，即包含造血能力，也包含產品力、員工的凝聚力等。

樂居財經查閱獲悉，大部分陷入流動性危機的企業，經營性現金流都爲負數，若該項數值轉爲正數，則表明房企仍擁有一定的造血能力。截至去年第三季度末，藍光發展經營性現金流淨額爲4.15億，比上年同期的-98.50億改善不少。

去年6月，華夏幸福90%以上的物業項目已經復工開工，不少項目也已開始銷售。而泰禾更是在項目層面實行“封閉管理”的方法，即項目層面的資金不受公司整體經營狀況的影響，保證項目本身的運轉。

而非常時期，堅守自身的產品力，也至關重要。泰禾曾坦言，其正確的方向，就是“小而精、小而美”的新戰略，是泰禾“二次創業”，對產品、對匠心、對傳統文化的堅守。

在危機之前，泰禾更多是在追求規模數字；現在，黃其森更聚焦於企業基本面，包括對產品的理解，對營銷管理顆粒度的追求。因爲只有堅持產品至上，才能形成良好的銷售回款和持續回血，這往往也是解決房企流動性問題的關鍵所在。

房地產的邏輯正在轉變，經歷了暴雷的洗禮之後，假如能夠活下來，延續之前的規模打法已不太現實，只有形成自己的IP，才能重塑競爭力，完成蛻變。

當然，再好的策略，也需要團隊去執行，所以泥潭中的地產商，更需要擁有內部較強的凝聚力，也即 “天時、地利、人和”三要素中的最後一項。

比如潘軍曾說，此前花樣年的員工，本來都已經到央企去工作了，當他聽說花樣年有困難，表示願意回來；當代置業的總裁張鵬，也沒有在危急的時候離開，而是選擇了留下來，併爲公司提供股東貸款。

此外，泰禾的做法是“優化隊伍”，對於“優化”掉的員工進行“N+1”的補償，而對於留下來的員工採取“不減薪”的做法。甚至還有泰禾的高管主動墊錢，給下屬發年終獎。

這種向心力，或許也與房企老闆的格局有關。華夏幸福的一些老員工曾坦言，他們相信董事長王文學，堅信華夏幸福是不會倒下的，“從1月危機爆發以來，我們員工工資都是正常發放，也沒有變相裁員。”