原標題：北上廣深都降了！LPR下調，看看你的房貸能降多少？

作者：亓寧  

　　對部分存量貸款來說還不能立刻體現。

隨着5年期以上LPR報價下調，各地銀行房貸利率出現同步調整。

第一財經記者瞭解到，自1月21日起，包括北京、上海、廣州、深圳等地在內的大部分城市已經調整按揭貸款貸款利率，新發放貸款將按照調整後利率計算利息。以北京地區爲例，多數銀行房貸利率爲LPR+55個基點，首套房、二套房分別由5.2%、5.7%降至5.15%、5.65%，每100萬元貸款每年還貸有望減少360元左右，但對部分存量貸款來說還不能立刻體現。

值得注意的是，除了受LPR回調帶動的房貸利率同步下降外，部分地區銀行按揭貸款寬鬆繼續加碼，此前蘇州地區有大行利率降至5%以下，近日重慶則有大行同步調低上浮基點，首套房按揭最低可到5.5%。機構人士分析，此次5年期以上LPR報價降低，釋放出的寬信用信號更爲明顯，對滿足住房剛性需求、提升購房者信心具有重要作用，但進一步調整或有賴於因城施策。

房貸利率今起下調，新增與存量貸款影響不同

1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈：1年期LPR爲3.7%，自去年12月回調5個基點後再次下調10個基點；5年期以上LPR爲4.6%，較上月回調5個基點，爲連續2020年4月以來首次下降。

LPR即貸款市場報價利率，是由18家代表性報價銀行根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價（MLE+點），由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心在剔除最高價與最低價之後，計算並公佈的基礎性貸款參考利率。作爲銀行各類貸款利率（LPR+點）的錨，LPR的調整影響廣泛，其中金融機構爲企業發放的流動性貸款，參考1年期LPR；發放中長期貸款，比如製造業中長期貸款、固定資產投資貸款、個人住房貸款等則參考5年期LPR。

“昨天（1月20日）就同步調整了，今天放款的話就按照最新的利率，首套房5.15%，二套5.65%。”建設銀行北京某支行個貸經理介紹，當前該行北京地區加點數沒有發生變化，整體利率順應LPR調低5個基點。但新增貸款利率以放款日利率爲基準，具體利率水平還要看放款時間。根據央行最新消息，LPR發佈時間由每月20日上午9：30調整爲9：15，借款人需要關注距離放款日最近的LPR報價。此次調整之前，LPR已經連續21個月維持在4.65%。

同樣需要注意的是，LPR下調對新增貸款與存量貸款的影響差異較大。其中，新增貸款利率在下一次公佈LPR之前均可按照“4.6%+點”計算，在加點數不變情況下，每100萬元貸款每年較之前大約少還360元。但存量貸款根據重新定價日計算，一般有兩種情況：如果重新定價日爲每年1月1日，則當前仍按照去年錨定的利率水平還款，是否調整要看每年12月20日的最新LPR報價；如果是“按年對月對日定價方式”，則按照放款日每年的對應日期調整利率。

第一財經記者從銀行與中介處瞭解到，目前上海、深圳等地各銀行按揭利率均在20日同步做出調整，21日放款即可參考最新報價，其中某股份行深圳地區首套房、二套房最低分別可以做到4.9%、5.2%，上海首套房主流貸款利率也降至5%以下。不過有大行在佛山當地支行的工作人員表示，LPR雖然有所回調，但並不意味着借款人到手利率一定會下調，加點數仍會參考客戶資質與樓盤（新房）合作情況，目前最低利率可以到5.6%。

多地開啓“LPR+點”雙降模式，銷售端回暖

進入2022年，房貸利率下行趨勢明顯，多城根據客戶資質等調低按揭成本。按照貝殼研究院數據，LPR調整前2022年1月重點50城主流貸款利率中，天津、廈門是爲數不多的首套房按揭利率“破5”的二線城市。而據第一財經記者瞭解，蘇州有大行也在近日主動調整上浮基點，首套房最低利率可以達到4.9%。

在LPR回調的同時，還有城市同步下調了上浮基點。以重慶爲例，某大行個貸經理表示，其所在支行今天（1月21日）剛剛公佈了最新按揭利率，首套房加點數下調至90點，綜合最新LPR房貸利率爲5.5%，較之前主流利率5.75%下降25個基點。

有機構指出，5年期LPR下降幅度低於MLF利率降幅，一方面是由LPR報價方式決定，另一方面也反映了房地產放鬆政策仍較爲謹慎，穩定經濟是主要目的，“房住不炒”依然是政策方向，部分地區仍有調整空間。中銀證券分析師林媛媛也分析，5年期LPR報價下調對2022年按揭的影響主要體現在新發放以及選擇放款日定價的按揭貸款部分。在此背景下，中信期貨研究員張革認爲，未來幾個月房貸利率的下調或主要通過各地因城施策即調整加點形式實現。

放款時間方面，年初額度相對充足，各地房貸放款時間繼續加速，多地放款時間縮短至1-2個月。據第一財經記者瞭解，北京地區大行按照正常流程需要2個月左右，辦完抵押後1-2周可放款；深圳股份行抵押後最快3-5個工作日即可放款；上海、佛山等地從審批到放款大概1個月左右可完成；廣州各銀行則差異較大，時間在1-3個月不等。

政策邊際寬鬆背景下，已有多地二手房銷售出現回暖跡象，有北京地區大型中介機構人士透露，門店銷售業績已經基本恢復到去年上半年水平。價格方面，根據國家統計局最新公佈的2021年12月70大中城市商品住宅銷售價格變動情況，新房、二手房環比價格下降的城市數量減少，一線、二線商品住宅銷售價格環比降幅有所收窄，釋放出一定積極信號。