來源：中國經營報

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

2022年1月18日，隨着寧波第三批次土拍的收官，2021年的集中供地也正式落幕。

回顧2021年的房地產行業，無論是拿地端、銷售端，抑或融資端，均出現不同以往的變化。值得一提的是，2021年是“兩集中”新政落地的第一年。

據中指研究院數據統計，50家代表企業在2021年中出現一波拿地高峯，隨後市場趨向理性。2021年12月，因多地完成第三批次集中供地，企業年底普遍加碼補倉，土地成交出現翹尾攀升。

事實上，2021年上半年，土地交易市場一度火熱。一家深耕大灣區的中小房企投拓總經理對《中國經營報》記者表示，“2021年一季度的土地拍賣熱度非常高，所以那時候在一些區域我們會選擇主動放棄。”據該人士介紹，其所在的房企雖深耕大灣區，但彼時因廣州熱度過高，公司決定暫時放棄該城市的首批“兩集中”供地。

不過，上述熱鬧的景象並沒有在2021年下半年延續，房企整體拿地變得愈加謹慎起來。

在整體表現較爲低迷的情況下，仍有部分房企在2021年的投資保持相對積極。中指研究院數據顯示，在集中供地的22城，國企在三個批次中拿地合計佔比超過60%。其中，在廈門、廣州、深圳的拿地佔比均超過75%。

克而瑞研究中心表示，2022年第二輪集中供地或是企業拿地窗口期，但企業間分化會持續，投資主力仍將以央企國企爲主，大部分民企仍應保持謹慎的態勢，地方平臺“託底”之下通過合作開發增儲或是“良藥”。

央企國企拿地佔比增加

中指研究院發佈的“2021年中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100榜單”顯示，2021年，TOP100企業拿地總金額爲25377億元，同比下降21.5%；TOP100企業招拍掛權益拿地總金額佔全國300城土地出讓金的比例爲45.1%，與2020年同期相比下降8.9個百分點。

其中，碧桂園以1397億元拿地金額、4017萬平方米拿地面積奪得雙料“第一”，萬科、保利發展分別位列拿地金額榜及拿地面積榜的第二、三位。

值得注意的是，對比2020年，2021年中國中鐵和中國鐵建的拿地金額同比增幅均超過100%；深圳地鐵集團、武漢城建集團、越秀地產、廈門國貿的拿地金額同比增幅均超過50%。分析指出，央企國企信用狀況良好，開發模式追求穩健的經營策略，資金實力跟民企對比優勢明顯。克而瑞研究中心表示，總體來看，央企國企可謂 “全年無休”，始終是土地市場“生力軍”。

分階段來看，根據CRIC統計，2021年，百強房企在首輪集中供地的拿地金額超過9200億元，而在第二輪集中供地拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達63%。按企業類型來看，民企的降幅最大，央企國企在第二輪的拿地金額較第一輪下降 42%，民企的力度收縮幅度則高達83%。

具體而言，區域深耕型房企、規模房企在首輪集中供地表現較爲積極，而第二輪、第三輪集中供地中不少民企選擇“隱身”，國企和地方平臺公司成爲拿地的主要力量。

比如在深圳的首輪集中供地出讓中，供應的宅地僅有6宗，卻也還是吸引了超過20家房企參與。當日競爭最激烈的是西麗一可售型人才住房地塊。原本，市場預計該地塊或大概率被深圳市人才安居集團競得，但最後變成萬科特建發聯合體與龍光的爭奪戰。最終，經過超150輪舉牌，歷時近120分鐘，該地塊被龍光拿下，溢價率高達44.96%。

再如廣州首批“兩集中”出讓土地於2021年4月26日至4月27日連續兩天共六場集中拍賣中，實現成交總金額906億元，共出讓42宗土地，規模和熱度可見一斑。經過兩天鏖戰，已出現幾個“地王”。

而就在第二輪集中供地中，根據克而瑞數據，民企的投資金額佔比減半至25%，而剩餘的75%則均由央企國企佔據。原本在首輪集中供地中，百強房企中民企拿地金額佔比爲52%，國企拿地金額佔比48%，兩者“平分秋色”。

各地公共資源交易中心和中信建投所列數據顯示，中海地產全口徑拿地金額達337.2億元，共獲取13宗土地，成爲第二輪集中供地拿地金額花費最多的企業，與中國鐵建並列TOP50房企拿地數量第一。

根據中指研究院數據統計，2021年，中海地產的拿地金額爲1092億元，拿地面積爲632萬平方米，涉及的城市包括北京、天津、蘇州、瀋陽、重慶、廣州、南京、深圳等。

事實上，房企拿地端與銷售端、融資端緊密聯繫。前述房企投拓總經理告訴記者，集中供地政策對其所在房企的最大挑戰之一在於資金盤面的鋪排。

自“三道紅線”等金融監管政策出臺，房企的融資現金流急劇收縮。另一方面，2021年的第二輪集中供地中，各城市對拿地自有資金的審覈加強，大幅提升了拿地門檻。

如2021年6月，東莞自然資源局、東莞住建局、東莞人社保障局等七部門聯合發佈《關於規範土地招拍掛競買資格的通告》（試行）（以下簡稱《通告》）。

依據《通告》相關規定，房企在參與土拍前臨時成立的“馬甲”公司將不具有參拍資格。

克而瑞研究中心指出，隨着融資、土拍政策持續趨緊，民企受影響程度遠比央企國企明顯。

謹慎拿地仍爲主旋律

2022年1月17日，國家統計局發佈2021年房地產全年數據。2021年，全國房地產開發投資爲14.76萬億元，創歷史新高，年度同比增長4.4%，但增速連續兩年下降；房地產土地購置面積2.16億平方米，同比下行15.5%；房地產新開工面積同比下降11.4%，下半年以來累計增速連續6個月負增長，且降速不斷擴大；2021年1月至11月的土地購置費（計入開發投資）同比微跌0.6%。

儘管土地購置面積出現負增長，但2021年土地成交價款（賣地收入）17756億元，同比增長2.8%。目前，土地成交增長，土地購置費保持高位，而新開工面積下降，意味着大量地塊尚未開發。

2022年1月7日，北京發佈2022年首批集中供地出讓公告，在全國率先開市，推出18宗土地，將於2022年2月中下旬集中成交。

短期來看，集中供地模式仍將延續，對於部分房企而言，資金壓力猶如“懸頂之劍”。

而爲應對集中供地政策帶來的資金壓力，以及提高土地獲取概率，一家大本營在深圳的民營房企市場營銷中心負責人告訴記者，其所在的房企在2021年選擇與其他企業“背靠背”拿地的合作方式，而這也是多數中小房企採取的主要途徑。

根據中指研究院數據，2021年，50家代表房企招拍掛權益金額佔比均值爲78.5%，較同期微降0.6個百分點，合作拿地力度基本保持穩定。具體來看，與2020年同期相比，TOP11~30陣營企業拿地權益金額佔比較爲穩定；TOP10陣營企業拿地權益金額佔比下降4.3個百分點；TOP31~50陣營企業拿地權益金額佔比略微有所上升。

克而瑞研究中心亦認爲，接下來，大部分民企仍應保持謹慎的態勢，地方平臺“託底”之下通過合作開發增儲或是“良藥”。

其進一步表示，房企投資力度的恢復仍需3至6個月的修復期。對於多數房企來說，謹慎的態度仍是未來投資的主旋律。一方面，行業已步入“後規模”時代，爲了衝規模而拿地的策略已顯得不合時宜；另一方面，去槓桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現金流仍是企業第一要務，“先活下去才能活得好”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，房地產靠新增供地、新房開發維持的高舉高打的運行局面，正在面臨全面觸頂的態勢，從住房供求關係、居民槓桿率、告別大拆大建等因素來看，未來或將面臨下行的局面。

不過，李宇嘉認爲，在此情境下還應看到，一方面，老舊小區改造、城市更新、保障性租賃住房籌建等存量盤活將部分對沖下滑；另一方面，隨着人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需區域也開始轉向這些地區，並將伴隨公共服務均等化、居住社區建設等，促進行業從投資向住房消費轉型。