来源：中国经营报

本报记者 余燕明 北京报道

日前，银行业金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券即将落地。

据《中国经营报》记者获悉，浦发银行计划在银行间市场发行2022年第一期金融债券，其中品种二发行规模为50亿元，募集资金将用于投放房地产项目并购贷款。

2021年底，央行、银保监会联合下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“通知”），鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。

在浦发银行发行首单房地产项目并购主题债券之前，多家央企背景的优质房企已经在银行间市场、上交所抛出了债券融资计划，其中部分募集资金被安排用于对相关房地产项目的并购。

值得注意的是，近期一家央企地产商拟注册发行规模为30亿元的中期票据里，计划安排至少12.9亿元募集资金用于房地产项目并购，但据记者查询了解，并购标的却不属于上述通知划定的“一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目”，而是由上海市国企主导开发建设的一处旧改项目。

央行、银保监会在联合下发的通知当中明确，金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性，严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

银行、央企抢吃“螃蟹”

根据中国债券信息网，日前浦发银行计划在银行间市场准备发行的2022年第一期金融债券，将成为银行业金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券（债券简称“22浦发银行02”）。

该笔债券发行规模为50亿元，期限为3年，募集资金将用于房地产项目并购贷款投放。

浦发银行方面表示，将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。

首单房地产项目并购主题债券的落地，是银行业金融机构对央行、银保监会联合下发的通知的响应。

通知要求银行业金融机构加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查、信贷审查。配合并购双方推动地方政府优化被并购房地产项目预售资金管理、加快权证办理等支持措施，从而为并购融资营造良好的环境。

同时，通知要求银行业金融机构建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向央行和银保监会报告开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

在浦发银行落地发行首单房地产项目并购主题债券之前，多家拥有央企背景的优质房企已率先在银行间市场、上交所抛出了债券融资计划，其中相当一部分募集资金被安排用于对相关房地产项目的并购。

根据央行、银保监会联合下发的通知，要求银行业金融机构支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

此外，上述通知还鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。

据记者了解，央行与银保监会在2021年12月中旬刚刚联合下发上述通知，仅大约十天后，一家香港联交所上市的央企地产商就抛出了在上交所公开发行一笔规模为50亿元的债券融资计划，除了用于偿还有息债务、补充流动资金及项目建设外，募集资金还将被安排用于房地产项目的兼并收购等用途。

2022年初，另一家深交所上市的央企地产商也计划在银行间市场注册发行一笔规模为30亿元中期票据，其中已明确至少安排12.9亿元募集资金用于房地产项目并购。

据悉，银行间市场交易商协会在2021年12月上旬召开过一次房地产企业代表座谈会，与会相关人士表示，短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的股权收购。

募集资金未流向出险房企

这家拟在银行间市场注册发行一笔规模为30亿元中期票据的深交所上市央企地产商，目前已明确至少安排12.9亿元募集资金用于置换前期收购一处房地产项目所投入的资金，另外还将有2.1亿元募集资金用于未来的房地产项目并购。

据记者查询获悉，这家央企地产商前期收购的房地产项目位于上海市虹口区，属于一处旧改项目，但并不是上述通知划定的“一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目”。

上海市虹口区四川北路街道17街坊旧改项目土地面积约为3.73万平方米，计容建筑面积约为4.11万平方米，土地用途为住宅，项目开发主体为上海弘安里企业发展有限公司（以下简称“上海弘安里”）。

上海弘安里原本由上海虹口城市更新建设发展有限公司全资持股，后者为上海市及虹口区国资企业共同出资组建的城市更新平台，2021年，其在上海联合产权交易所挂牌了所持上海弘安里80%的股权及对应40.61亿元债权。

最终在2021年8月，这家央企地产商与绿城中国（3900.HK）共同设立的合资企业以合计约42.18亿元的代价，取得了上海市虹口区四川北路街道17街坊旧改项目80%的开发权益，并成为上海弘安里的第一大股东，实际拥有项目公司40.8%的股权。

据记者了解，这家央企地产商承担收购上海市虹口区四川北路街道17街坊旧改项目40.8%开发权益的交易价款约为21.54亿元，其计划安排此次注册发行中期票据的12.9亿元募集资金用于支付并购款项，占比接近60%。根据银保监会印发的《商业银行并购贷款风险管理指引》相关规定，并购贷款占并购交易价款的比例不高于60%。

近期另有市场消息称，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业房地产项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

除了多达12.9亿元募集资金并未用于并购上述通知划定的“一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目”外，记者还注意到，尽管这家央企地产商此次拟注册发行的该笔规模为30亿元的中期票据同样属于房地产项目并购类主题债券，但实际上剩余15亿元募集资金则被安排用于偿还公司的银行贷款。

央行与银保监会在联合下发的通知中明确要求做好风险管理，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性，严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

据记者了解，非银行金融机构也在响应相关政策参与一些出险企业房地产项目的处置与盘活。近期，五矿信托集中受让了一家出现风险和经营困难的大型房地产企业旗下位于昆明、佛山等地的房地产项目。

五矿信托方面对此解释称，以维护投资者的利益为首要目标，通过获得出险企业房地产项目的全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决出险房地产企业项目困境的最优方案。

“2021年下半年，房地产业面临着阶段调整与风险释放。2022年，房地产业将迎来触底反弹与风险出清。”一位北京国企地产商的高管这样评价，“其中优质绿档房企对出险企业房地产项目开展并购会成为行业整合的重要主题。”