來源：中國經營報

本報記者 餘燕明 北京報道

日前，銀行業金融機構發行的首單房地產項目併購主題債券即將落地。

據《中國經營報》記者獲悉，浦發銀行計劃在銀行間市場發行2022年第一期金融債券，其中品種二發行規模爲50億元，募集資金將用於投放房地產項目併購貸款。

2021年底，央行、銀保監會聯合下發了《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》（以下簡稱“通知”），鼓勵銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質房企兼併收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目。

在浦發銀行發行首單房地產項目併購主題債券之前，多家央企背景的優質房企已經在銀行間市場、上交所拋出了債券融資計劃，其中部分募集資金被安排用於對相關房地產項目的併購。

值得注意的是，近期一家央企地產商擬註冊發行規模爲30億元的中期票據裏，計劃安排至少12.9億元募集資金用於房地產項目併購，但據記者查詢瞭解，併購標的卻不屬於上述通知劃定的“一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目”，而是由上海市國企主導開發建設的一處舊改項目。

央行、銀保監會在聯合下發的通知當中明確，金融機構要按照穿透原則評估項目的合規性，嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強併購貸款的風險控制和貸後管理，做好資金用途的監控。

銀行、央企搶喫“螃蟹”

根據中國債券信息網，日前浦發銀行計劃在銀行間市場準備發行的2022年第一期金融債券，將成爲銀行業金融機構發行的首單房地產項目併購主題債券（債券簡稱“22浦發銀行02”）。

該筆債券發行規模爲50億元，期限爲3年，募集資金將用於房地產項目併購貸款投放。

浦發銀行方面表示，將按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼併收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。

首單房地產項目併購主題債券的落地，是銀行業金融機構對央行、銀保監會聯合下發的通知的響應。

通知要求銀行業金融機構加快重點房地產企業項目併購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對於風險可控的項目，可以提前啓動盡職調查、信貸審查。配合併購雙方推動地方政府優化被併購房地產項目預售資金管理、加快權證辦理等支持措施，從而爲併購融資營造良好的環境。

同時，通知要求銀行業金融機構建立重點房地產企業項目併購貸款的報告制度，按月向央行和銀保監會報告開展併購金融服務的情況、存在的問題和建議，積極配合併購雙方披露項目併購和金融支持的信息。

在浦發銀行落地發行首單房地產項目併購主題債券之前，多家擁有央企背景的優質房企已率先在銀行間市場、上交所拋出了債券融資計劃，其中相當一部分募集資金被安排用於對相關房地產項目的併購。

根據央行、銀保監會聯合下發的通知，要求銀行業金融機構支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼併收購。

此外，上述通知還鼓勵銀行業金融機構積極爲併購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資併購債券、併購票據等債務融資工具。

據記者瞭解，央行與銀保監會在2021年12月中旬剛剛聯合下發上述通知，僅大約十天後，一家香港聯交所上市的央企地產商就拋出了在上交所公開發行一筆規模爲50億元的債券融資計劃，除了用於償還有息債務、補充流動資金及項目建設外，募集資金還將被安排用於房地產項目的兼併收購等用途。

2022年初，另一家深交所上市的央企地產商也計劃在銀行間市場註冊發行一筆規模爲30億元中期票據，其中已明確至少安排12.9億元募集資金用於房地產項目併購。

據悉，銀行間市場交易商協會在2021年12月上旬召開過一次房地產企業代表座談會，與會相關人士表示，短期個別房企出現風險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協會將重點支持符合房地產調控政策的企業註冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用於補充已售在建項目的資金缺口，以及用於房地產項目或資產的股權收購。

募集資金未流向出險房企

這家擬在銀行間市場註冊發行一筆規模爲30億元中期票據的深交所上市央企地產商，目前已明確至少安排12.9億元募集資金用於置換前期收購一處房地產項目所投入的資金，另外還將有2.1億元募集資金用於未來的房地產項目併購。

據記者查詢獲悉，這家央企地產商前期收購的房地產項目位於上海市虹口區，屬於一處舊改項目，但並不是上述通知劃定的“一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目”。

上海市虹口區四川北路街道17街坊舊改項目土地面積約爲3.73萬平方米，計容建築面積約爲4.11萬平方米，土地用途爲住宅，項目開發主體爲上海弘安裏企業發展有限公司（以下簡稱“上海弘安裏”）。

上海弘安裏原本由上海虹口城市更新建設發展有限公司全資持股，後者爲上海市及虹口區國資企業共同出資組建的城市更新平臺，2021年，其在上海聯合產權交易所掛牌了所持上海弘安裏80%的股權及對應40.61億元債權。

最終在2021年8月，這家央企地產商與綠城中國（3900.HK）共同設立的合資企業以合計約42.18億元的代價，取得了上海市虹口區四川北路街道17街坊舊改項目80%的開發權益，併成爲上海弘安裏的第一大股東，實際擁有項目公司40.8%的股權。

據記者瞭解，這家央企地產商承擔收購上海市虹口區四川北路街道17街坊舊改項目40.8%開發權益的交易價款約爲21.54億元，其計劃安排此次註冊發行中期票據的12.9億元募集資金用於支付併購款項，佔比接近60%。根據銀保監會印發的《商業銀行併購貸款風險管理指引》相關規定，併購貸款佔併購交易價款的比例不高於60%。

近期另有市場消息稱，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業房地產項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。

除了多達12.9億元募集資金並未用於併購上述通知劃定的“一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目”外，記者還注意到，儘管這家央企地產商此次擬註冊發行的該筆規模爲30億元的中期票據同樣屬於房地產項目併購類主題債券，但實際上剩餘15億元募集資金則被安排用於償還公司的銀行貸款。

央行與銀保監會在聯合下發的通知中明確要求做好風險管理，銀行業金融機構要按照穿透原則評估項目的合規性，嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強併購貸款的風險控制和貸後管理，做好資金用途的監控。

據記者瞭解，非銀行金融機構也在響應相關政策參與一些出險企業房地產項目的處置與盤活。近期，五礦信託集中受讓了一家出現風險和經營困難的大型房地產企業旗下位於昆明、佛山等地的房地產項目。

五礦信託方面對此解釋稱，以維護投資者的利益爲首要目標，通過獲得出險企業房地產項目的全部股權及管理權，推動項目正常化運營，是當前解決出險房地產企業項目困境的最優方案。

“2021年下半年，房地產業面臨着階段調整與風險釋放。2022年，房地產業將迎來觸底反彈與風險出清。”一位北京國企地產商的高管這樣評價，“其中優質綠檔房企對出險企業房地產項目開展併購會成爲行業整合的重要主題。”