房地產突現重磅！

2022年1月23日晚間，中國恒大（03333.HK）公告稱，自1月23日起，肖恩獲委任爲執行董事，梁森林獲委任爲非執行董事，原恒大系兩位執行董事辭任。來自中國恒大風險化解委員會組成成員單位之一中國信達，其高管梁森林此前與恒大毫無瓜葛，此次作爲“局外人”首次進入恒大董事會，中國信達爲專門從事不良資產處置的四大AMC之一。

這是否意味着恒大化解債務風險進入更深層次？此前1月21日，恒大公告考慮到目前面臨經營和財務上挑戰以及債務壓力，風險化解委員會建議增聘中金公司、中銀國際等作爲財務顧問，協助開展債務風險化解工作。

另一方面，1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京以視頻形式召開。會議將“加強房地產市場調控”放在了2022年八個方面工作的首位。並指出，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制，堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險，持續整治規範房地產市場秩序。

分析人士認爲，隨着中國恒大財務危機曙光的出現和住建部重磅會議的召開，房地產板塊有望再度迎來一波反彈，並帶動大盤企穩。

中國恒大釋放重磅信號

中國恒大董事會成員的變更，受到外界關注。

1月23日，中國恒大官宣了董事會成員中兩名成員的變動。其中，賴立新辭去執行董事職務，以投入更多時間從事恒大集團其他業務，繼續留任恒大集團工作；另一位執行董事黃賢貴也因健康原因辭職，辭職後繼續留任恒大集團工作。

有人出局，有人入局。兩位恒大系高管辭去中國恒大執行董事後，兩個新面孔進入董事會，一位是恒大汽車董事長肖恩，另一位是信達香港董事長梁森林。

可以說，與恒大毫無關聯的梁森林進入中國恒大董事會，頗受外界關注。

資料顯示，梁森林現年56歲，擁有超過30年的銀行及資產管理經驗，2018年加入中國信達，從2019年5月開始擔任信達香港董事長，他同時還是香港中國金融協會副主席。

其中，信達香港是中國信達的全資子公司，主要從事境內外不良資產投資、股權投資等，2000年至2018年，梁森林在中國東方資產工作，在投資和風險管理擔任多個高管職位，1990年至2000年，梁森林則任職於中國銀行陝西分行。

恒大表示，梁森林過去三年沒有在任何其他上市公司擔任過董事職務，梁森林與公司董事、高管層或主要控股股東沒有任何關係。

此次變更後，中國恒大董事會構成爲：執行董事許家印（主席）、夏海鈞（行政總裁）、潘大榮、史俊平、肖恩，非執行董事梁森林，獨立非執行董事周承炎、何琦、謝紅希。

券商中國記者注意到，在此次變更董事之前，恒大董事會由6位執行董事+3位獨立非執行董事構成，且6位執行董事均來自恒大集團或恒大子公司，而此次變更後，恒大董事會變成由5位執行董事+1位非執行董事+3位獨立執行董事構成，且應是首次由與恒大毫無關係的人員擔任非執行董事。

業內人士認爲，恒大董事會迎來“局外人”，且是專門從事不良資產處置的高管，可能與恒大進一步化解債務風險有關。

2021年12月22日，恒大爲了化解風險，成立了風險化解委員會，成員具體包括：恒大董事局主席許家印、恒大財務總監潘大榮、粵海控股集團副總經理劉志鴻、中國信達副總裁趙立民、越秀集團首席資本運營官李鋒、國信證券合規總監陳勇、北京市中倫律師事務所合夥人郝瀚。

風險化解委員會成員單位中，專門從事不良資產處置的四大AMC之一中國信達又一次位列其中。

2022年1月21日，恒大公告稱，風險管理委員會擬聘請中國國際金融有限公司和中銀國際亞洲有限公司作爲財務顧問，聘請中倫律師事務所作爲法律顧問，幫助其處理債務壓力，回應債權人的要求。

汽車板塊獲得重視

一般而言，一個公司董事會成員的變更，能夠窺探其當下及未來的重點任務和目標。

此次恒大董事會成員新進入的兩位董事會成員，除了不良資產處置高管信達香港董事長梁森林，還有中國恒大旗下汽車板塊“boss”肖恩。

資料顯示，此次獲委任爲執行董事的肖恩，系中國恒大新能源汽車集團有限公司、恒大集團附屬公司恒大汽車（00708，HK）執行董事及董事長，以及恒大集團有限公司執行總裁。

據瞭解，肖恩於2013年11月加入中國恒大並曾擔任常務副總裁、恒大旅遊集團有限公司董事長及恒大新能源汽車集團董事長，擁有逾28年的豐富商業經驗。

券商中國記者注意到，中國恒大執行董事層面，從產業佈局看，此前均是與地產板塊密切相關的高管爲主，此次肖恩的進入，屬於汽車板塊高管入局董事會，可能與中國恒大未來更加重視汽車板塊的轉型有關。

實際上，恒大汽車是恒大近年來堅定投入的一個產業板塊，2021年3月恒大曾透露，對新能源汽車累計投入達到474億元。

進入2022年後，恒大汽車板塊也迎來利好消息。2022年1月12日，恒大正式官宣，恆馳5首款汽車下線，比原計劃提前12天在天津工廠下線，這是恒大汽車推出的第一款車型，也意味着恆馳進入量產倒計時。

此前2021年10月，許家印在恒大集團復工復產專題會上宣佈，全面向新能源車企進行轉型的決定，並表示全面實施現樓銷售，大幅壓降房地產開發建設規模，10年內不買地，同時，10年內實現由房地產業向新能有汽車產業轉型。

根據恒大汽車此前規劃目標，該公司致力於成爲世界上規模最大、實力最強的新能源汽車集團，到2025年實現年產銷超100萬輛，到2035年實現年產銷超500萬輛。

房地產迎來重磅定調

近期，市場對於房地產的一個重磅會議關注度並不高，但這個會議卻十分關鍵。

據住房和城鄉建設部網站消息，1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京以視頻形式召開。會議深入學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆歷次全會精神、中央經濟工作會議精神，總結2021年工作，分析形勢和問題，研究部署2022年工作。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽作工作報告。其中，“加強房地產市場調控”被放在了2022年工作的首位。

會議要求，2022年要重點要抓好八個方面工作：

一是加強房地產市場調控。毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作爲短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制，堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險，持續整治規範房地產市場秩序。

二是推進住房供給側結構性改革。堅持租購併舉，多主體供給、多渠道保障，優化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市爲重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。完善城鎮住房保障體系，指導各地合理確定本地區住房保障制度安排。加快發展長租房市場。健全住房公積金繳存、使用、管理和運行機制。

三是實施城市更新行動。將實施城市更新行動作爲推動城市高質量發展的重大戰略舉措，健全體系、優化佈局、完善功能、管控底線、提升品質、提高效能、轉變方式。在設區市全面開展城市體檢評估。指導各地制定和實施城市更新規劃，有計劃有步驟推進各項任務。組織推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程。編制城鄉歷史文化保護傳承體系規劃綱要。推動城市建設適老化轉型，大力推進新型城市基礎設施建設。加強城市治理，構建全國城市運行管理服務平臺“一張網”，建立部、省、市城市管理工作體系，建立超大特大城市治理風險防控機制。

四是實施鄉村建設行動。以農房和村莊建設現代化爲着力點，加快建設美麗宜居鄉村。在全國100個樣本縣開展鄉村建設評價，實現省級全覆蓋。實施農房質量安全提升工程，持續實施危房改造和抗震改造，深入推進農村房屋安全隱患排查整治。落實縣城建設“營建要點”，推動轉變縣城建設方式。落實鄉村建設“營建要點”，探索形成符合當地實際的鄉村政策機制和建設方式，整治提升農村人居環境。

五是落實碳達峯碳中和目標任務。出臺城鄉建設領域碳達峯實施方案，指導各地制定細化方案，推動城鄉建設綠色發展。研究建立城鄉建設碳排放統計監測體系。構建綠色低碳城市、縣城、社區、鄉村考評指標體系，研究建立考覈評價制度和方法。

六是推動建築業轉型升級。堅持守底線、提品質、強秩序、促轉型，提高建築業發展質量和效益。完善智能建造政策和產業體系，大力發展裝配式建築，2022年新建建築中裝配式建築面積佔比達到25%以上。持續開展綠色建築創建行動。完善工程建設組織模式。加快培育建築產業工人隊伍。健全建築工程質量安全保障體系，完善工程質量評價制度。

七是推動改革創新和法治建設。深化工程建設項目審批制度改革，推進全流程審批制度化、模式化。強化科技創新支撐。加快構建以強制性標準爲核心的新型工程建設標準體系。完善重點領域法律法規，推動出臺城鎮住房保障條例、住房租賃條例。建立巡查稽查制度，推進信用體系建設。

八是加強黨的建設。鞏固拓展黨史學習教育成果，學深悟透習近平新時代中國特色社會主義思想。加強黨的政治建設，深刻認識“兩個確立”的決定性意義，始終在思想上政治上行動上同以習近平同志爲核心的黨中央保持高度一致。踐行黨的羣衆路線，持續開展美好環境與幸福生活共同締造活動。進一步壓實全面從嚴治黨主體責任，堅定不移推進住房和城鄉建設領域黨風廉政建設和反腐敗鬥爭。加強幹部隊伍建設，教育引導廣大幹部樹立正確政績觀，提高專業素養、專業能力。大力弘揚優良傳統和作風，廣泛宣傳先進典型和模範人物，凝聚全系統共同推動住房和城鄉建設事業發展的強大力量。

地產股再迎反彈之機？

按理，隨着中國恒大董事會改組，市場會傾向於認爲，中國恒大的債務風險迎來化解之機，其股價也會有積極反應。而中國恒大的表現又會在一定程度上改變市場的預期，並刺激其他地產股的表演，進而推動銀行和保險的估值修復。

天風證券認爲，“增強調控政策協調性精準性”緊跟“保持調控政策連續性穩定性”，實際調控執行層面的過度疊加效應有望緩解。此前，行業信用風險引發風險偏好的應激收縮，尤其是預售資金監管升級進一步加劇微觀層面的流動性擠兌。但最高法提出的人民法院對於商品房預售資金監管賬戶內的資金不得采取扣劃措施，及路透社報道的監管機構正在起草規定，使房地產開發商更易獲得監管賬戶中的商品房預售資金。自上而下的協調疏解正在成爲可能。

此外，將防風險擺在更加突出的位置。此前鼓勵優質房企收併購更多是針對風險暴露後的化解路徑，而防範風險和不發生系統性風險的底線可能將政策重心前置。需求側的寬鬆力度以及供給側收併購的支持力度有望同步提升。供給側結構性改革主要包括保障性租賃住房、棚戶區改造、老舊小區改造等保障性住房建設，城市更新和新型基礎設施建設等等，未來地產開發行業的重心或更加聚焦存量市場和民生保障。