原標題：雅居樂退中海進 廣州亞運城迎來單一大股東的信號意義

白衣騎士並非錢多人傻。一進一退之間，房地產企業的處境走向分野。

遭到國際評級機構接連下調評級的雅居樂在努力自救。

2022年1月24日，雅居樂控股發佈公告稱，2022年1月21日，雅居樂子公司與廣東中海地產簽訂買賣協議，其將以代價金約18.44億元（可予調整）向中海地產出售合營公司廣州利合集團26.66%的股權。

廣州利合的主要資產是位於廣州番禺的超級大盤亞運城。這宗交易之後，雅居樂將徹底作別亞運城這隻“會下蛋”的金雞，而中海地產這家過去鮮少在收併購市場有所動作的穩健央企，則成爲亞運城最大的單一股東，持股比例躍升至46.66%。

一進一退之間，房地產企業的處境走向分野。在中海地產之前，華潤置地旗下的華潤萬象生活也已經伺機而動，分別收購了禹洲服務和中南物業，成爲它們的“白衣騎士”。在市場整體下行之際，這樣的牽手或許會越來越多，我們將進入房地產行業“強者恆強”的時代。

雅居樂的救贖

雅居樂與中海地產的這宗交易是一宗承債式收購。在交易完成後，中海地產將向雅居樂方面支付現金13.8億元，此外，作爲代價的一部分，中海地產還將承擔雅居樂應付予合營公司的貸款金額4.64億元的償還責任。

在雅居樂與中海地產這宗交易完成前，廣州利合集團由雅居樂、世茂集團、碧桂園和中海地產共同持股，前三者持股比例均在26.66-26.67%之間，中海地產的持股比例爲20%；在這宗交易完成後，中海地產的持股比例躍升至46.66%，握有近半股權。

2009年12月22日，富力、雅居樂、碧桂園組成聯合體，以255億拿下這一宗地塊。此後股東幾經變換形成了如今的格局。

亞運城自入市以來，一直是廣州的熱門成交樓盤。根據廣州中原發布的數據，2021年，廣州亞運城共成交房源數量2994套，位居全年新房銷售榜首位。截至公告日期，亞運城尚有179萬平方米的建築面積仍在施工中，預期將於2025年底竣工。

根據雅居樂發佈的數據，廣州利合也是盈利能力超強的公司。2021年，其未經審計的除稅前淨利潤爲39.8億元，除稅後淨利潤爲約30億元，資產淨值爲29億元。雅居樂在公告中指出，在交易完成後，其將預計錄得收益爲約6.99億元，所得款項將用作一般營運資金及其日後業務發展。

雅居樂當前的處境也並不十分樂觀。2022年1月18日，標普、穆迪相繼下調雅居樂的評級，其中標普將雅居樂的長期主體信用評級由“BB-”下調至“B+”，評級展望負面；穆迪將雅居樂集團企業家族評級由“Ba2”下調至“B1”評級，展望維持“負面”。

根據標普統計，今年上半年，雅居樂將有110-120億元人民幣的境內債券、境外優先債券及境外銀行借款到期；而到了下半年，雅居樂還將有65-70億元債務到期。

目前尚不清楚評級下調是否會觸發雅居樂境外債券提前到期的條款，不過雅居樂在自救方面的態度相對積極，境外評級機構也普遍認爲其能夠通過資產出售獲得一定的現金。

標普指出，2022年雅居樂將通過資產出售獲得100億-110億元人民幣的資金，包括近期宣佈的非核心資產的處置；此外，雅居樂還擁有境外資產，包括香港地產開發項目和上市子公司股份，估算價值110億-130億元人民幣，這部分資產可在必要時變現。

中海們的思量

雅居樂與中海地產的這宗交易，看點並不完全在雅居樂身上。換言之，中海地產選擇在此時出手，其具有一定的指標性意義，這家以財務穩健和高盈利稱霸地產行業的央企過去鮮少出現在收併購市場上。

實際上，在顏建國迴歸之後，中海地產一改過去溫吞的風格，在土地市場上表現積極，其也並不拒絕能夠迅速變現的優秀收併購標的。

據21世紀經濟報道記者此前報道，早在2020年，中海地產就曾公開發布消息誠邀各界合作伙伴就股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務範疇進行全面合作，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。

但中海地產的投資紀律素來嚴格，過去幾年能夠滿足其要求的標的罕有，也因此造就了其在收併購市場蹣跚的形象。

如今在房地產行業整體下行之際，中海地產選擇逆勢出擊，在時機的選擇之上具有一定的風向標意義。當前的市場環境已經轉向，萬科、中海與華潤置地這類具備資金實力的房企被寄予爲“出險房企”紓困的厚望，但需要注意的是，這並不代表中海地產未來會大規模地將資源傾斜於收併購領域。

以中海地產與雅居樂的這宗交易爲例，也可以看到中海地產在收併購領域的審慎態度。在這宗交易上，中海地產本就爲股東之一，其對收併購標的的財務指標掌握到位，在出價上也合理審慎，這樣的標的對於中海地產而言，其所需要承擔的風險並不大，是理性合理的交易。

由此可見，中海地產雖有強勁的資金實力，但其也不太可能是“冤大頭”，對於市場上多數的收併購標的，它們很可能都不在中海地產的射程之內。

一位龍頭央企的總部人士此前在接受21世紀經濟報道記者採訪時也指出，“我們現在資金是有的，公司也一直有在看。但一方面我們的IRR要求是很高的，另一方面很多項目賣方根本就沒誠意，漫天要價，也不知道到底錢怎麼來怎麼去，我們的風格還是審慎爲主，多看少收。”

萬科董事會主席鬱亮此前也曾公開回應過這一問題，其稱，行業冬天來了誰都冷，要保證自己的安全才能去救人。對於市場的收併購機會，他指出，萬科不是投行，有機會就做，沒機會就不做。

從市場的反饋來看，投資者對雅居樂與中海地產的這宗交易反應相對積極。截至2022年1月24日收盤，雅居樂收於4.52港元/股，大漲7.36%；中國海外發展以23.45港元/股平收，總市值爲2566.56億港元。

（作者：吳抒穎 編輯：李清宇）