原標題：炒房團全國掃貨，房價曾高過上海 溫州樓市20年潮起潮落 | 樓市地理

溫州那段激情燃燒的歲月已恍若隔世。

遠離杭州、寧波都市圈，地處浙江最南端的溫州，一直以來都是自力更生的代表。

從早年溫州人憑藉勤勞膽大的精神，以及親友互相幫扶的關係，依靠“溫州模式”迅速發家致富，積累了大量財富，並以此聞名，被稱爲“東方猶太人”。

當沒有充足投資渠道民間富商將資金投向樓市時，溫州的房價急速起飛，2009年時一度超越了上海，而來自溫州的炒房團也橫掃全國。但這隨着樓市暴漲而膨脹起來的財富，也在溫州房價的暴跌中轉瞬蒸發。

從絕對高位到跌至谷底，投資客被迅速擠出樓市的同時，溫州過去民間家族經濟模式，以及由此形成的低利潤勞動密集型產業，也逐漸無法適應時代的發展，GDP增速也從1978年-2004年間14.1%的年均增速，降至2004年-2012年10.5%。

與此同時，溫州不得不面臨的另一個問題是人口增長放緩。2010年，溫州人口已經達到約910萬，在2020年時人口總量約爲957萬，10年間僅增長了47萬人。

在產業轉型升級還在持續推進的當下，溫州樓市的投資價值似乎陷入了辨不明方向的迷途。

黃金十年，財富如煙

儘管溫州炒房團曾經橫掃全國，但他們在到外地買房之前，大多會在溫州先購置房產。

“溫州早年的房價，都是當地的投資客炒起來的。”在某Top30房企工作的溫州人李飛（化名）向第一財經表示。而這個歷史可以追溯到20世紀90年代末。

1998年，自國家實施房地產市場化改革始，溫州房價從2000元/平方米的均價起步，開啓了十餘年的上揚走勢。

公開信息顯示，2000年末時，溫州房價就突破了3000元/平方米的關口；2001年，溫州市區的房價出現了第一次大幅上漲，部分區域的價格達到了約6000元/平方米。

也正是2001年的8月份，由溫州當地媒體組織的一個150餘人購房團邁向了上海，成爲溫州炒房團的起點，在接下來的兩三年裏，他們成爲各地開發商、銀行的座上賓，目的地也從最初的上海、杭州向各大省會中心城市、二級城市擴散，從大連到伊犁，從海口到內蒙，版圖遍佈全國。

作爲溫州炒房團的大本營，溫州本地的樓市自然是投資的前沿高地。2005年初，溫州市區開始有新房的價格超過1萬元/平方米，進入2007年，溫州的房價突破2萬元/平方米。

在2008年國際金融危機衝擊下，溫州房價出現短暫回調，但隨着四萬億刺激政策的出臺，下半年信貸環境十分寬鬆，大量資金持續湧入房地產市場，樓市再度起飛。2008年年底，溫州主城區的新房單價在1.5萬元左右；而2009年8月，主城區的新房均價漲到了2.67萬元，漲幅超7成。

2010年，溫州房價繼續向上。據中國房價行情網數據，這一年，溫州房價突破3萬元的門檻，一舉超越北上廣，位列全國之首。其中，位於溫州鹿城區核心地段的一個名爲綠城鹿城廣場的項目，2008年首開時均價在4萬元，2010年在二手房市場上的價格逼近10萬元。

溫州樓市遭遇爆炒的背後，除了寬鬆信貸政策等的影響，更本質的推動因素是“溫州模式”下的民營經濟崛起。

“80年代改革開放初期，溫州人依靠喫苦耐勞的精神、對市場的敏銳度、對財富的渴求，在全國各地尋找機會，哪裏有市場，哪裏就有溫州人。”年逾50歲的溫州本地商人老紀（化名）向第一財經介紹，當時的溫州人以家族小作坊的形式，通過低成本、低利潤的勞動密集型產業，迅速完成財富積累，“一個賺個三四十萬，很快的”。

公開數據顯示，2005年，溫州工業總產值在10億元以上的產業集羣有29個，工業總產值達3178億元，形成了中國鞋都、中國電子元器件生產基地、中國五金潔具之都等數十個“國字號”工業生產基地。

“藏富於民”的經濟模式下，2007年，溫州城市居民人均可支配收入達到24002元，同比增長12.2%，收入水平連續7年居浙江省各市首位，並高於周邊長三角地區水平，比同年的上海還高出379元，穩居全國前三。

而素來有投資習慣的溫州人，不會讓手上有閒置資金，缺乏投資渠道的他們一頭栽入了房價不跌的樓市中，“當時的街坊鄰居，大媽、阿姨都在買房，”李飛說。

據當地媒體彼時的一項調查顯示，有超5成的被調查者首選的投資物業是住宅，有3成的被調查者將溫州作爲首選投資區域；另有統計數據顯示，2009年，溫州上規模企業中，約有70%的製造企業投資房地產。

2011年，溫州當地發達的民間借貸爆發危機，累及依靠槓桿推高的樓市。一時間，溫州老闆因鉅額債務而跑路、企業倒閉的傳聞頻出，疊加限購等宏觀調控政策，溫州樓市信心遭到巨大打擊，房價走勢急轉直下，大面積拋售房產的情況出現。投資需求立刻煙消雲散。

據2015年《溫州藍皮書》顯示，從2012年開始，溫州房價已連續40個月出現回落，2014年溫州市區均價爲1.95萬元/平方米。這一價格已跌回了2007年的水平。多年積累的財富隨風蒸發。

投資消散，房價爬坡

失去了大批投資客和巨量熱錢的溫州樓市，購房的主力羣體已迴歸了最本質的居住需求。

“經過幾波的市場教育之後，溫州炒房的已經比較少了，基本上都是以剛需改善自住爲主。”在溫州工作生活7年有餘的胥陽（化名），目前在某華東房企溫州片區工作，他向記者介紹。

多位受訪業內人士向第一財經分析，當前溫州的購房需求具有較爲明顯的地緣性。而這多與當地的歷史、地理等天然因素相關。

“溫州最早的區點就是鹿城區。”李飛告訴記者。鹿城始建於東晉，自古商賈雲集，素有“東甌名鎮”之稱。鹿城區向南爲甌海區，向東跨過溫州市境內山脈大羅山是龍灣區，由此構成了溫州傳統核心區。

“溫州人很認這點：我是鹿城人，是市區人；甌海人也會將自己認同爲甌海人；而被山隔開的龍灣區就像是溫州的農村；龍灣再向東、向北連着的洞頭區，就是位置很偏的島嶼，早期人口較少。”李飛表示，同樣地，樂清市、瑞安市、龍港市、平陽縣、蒼南縣等三市五縣也都各自的認同，“對外都不說自己是溫州人，而是樂清人、文成人。”

在另一Top20全國性房企浙江片區負責投資的溫州人陳斌（化名）也表示，“比如瑞安市或者樂清市的人，有原本的生活圈子，城市基礎配套也足夠，當地人就沒有特別強的在其他城區購房的需求。”

這樣細分的區域認同，使得各個板塊的購房者有更加明確的選擇。目前在上海打拼的樂清人劉波，2021年5月份時在樂清爲爸媽買了一套房；而生長在龍港市的老紀，早年也首先在龍港買房。

“鹿城區、甌海區由於城市的地理位置和城市發展面貌，也能吸引到地緣內的優質客戶。”在溫州有項目在售的某華東房企內部人士補充。

實際上，坐擁甌江景觀的鹿城區是溫州有錢人聚集的地方。“除了鹿城區本地人之外，其他區域的人只要有錢也會選擇在這裏買房。項目賣到4萬、5萬照樣有人買。”李飛告訴記者。

核心城區也正是溫州當前的價格高地。據溫州當地房地產市場研究機構溫州木葉研策的報告顯示，2021年鹿城區均價約爲3.32萬元/平方米，位列溫州各區縣之首；甌海區以2.57萬元/平方米次之；龍灣區則以2.41萬元/平方米位列第三。

在2021年上半年燥熱的樓市下，主城區多個板塊依靠“未來社區”疊加學區概念，多項目開盤即罄。當年5月份三期開盤的華鴻華宇未來之星項目，共280套房源獲得了3655組客戶認籌，中籤率僅7.66%；此前的一期、二期也分別獲得了2000組以上的認籌。2021年全年，鹿城區、甌海區均有項目成交破千套，龍灣區也有項目成交近千套。

經歷了2014年的大幅下跌之後，依靠剛需、改善等購房羣體，溫州房價已得到了緩慢修復。

“2014年我剛到溫州的時候，樓市還在低谷，房子均價在1.2萬元左右，”胥陽表示，2011年之後，雖然新房開始以價換量，房價一路下跌，但成交量在平穩上漲，“現在市區均價在2.6萬元左右，基本上追上了十年前的房價。”

上述機構報告顯示，2021年溫州市區住宅均價突破近年來的歷史高位，毛坯均價也接近2.5萬元/平方米，房價近5年平均增長率約爲5%。

將銷售市場不斷推高的，還有瘋狂的土地市場。2021年4月份擺上貨架的一宗濱江雲谷地塊，吸引了包括金茂、中海等在內的數十家房企競爭，最後保利&招商聯合體以65.05億元的總價競得，溢價率達到30%，刷新了近十年溫州土拍新高，實際拿地成本價超3萬元/平方米；甌海區的一宗地塊則拍出了49.8%的最高溢價率。

“2021年上半年的市場應該叫瘋狂了，拿地的時候，各家房企看起來就是不算賬，比其他人多出100萬，拿下這塊地就行了。可以說，溫州全市上半年拿的地沒有賺錢的。”李飛回憶說。

不過，隨着全國樓市整體轉冷，以及雙減政策的影響，溫州樓市在2021年下半年也同樣向下，打折促銷現象普遍，包括送4-5個車位、10萬裝修、返現等方式。同一個項目上半年常見的超千組認籌數，下半年亦腰斬，有項目300套供應，僅50餘組客戶認籌，火熱不再。

鹿城區、甌海區、龍灣區房價都出現明顯下挫。其中位於龍灣區的未來之城項目的備案均價約爲2.99萬元/平方米，算上送車位等折扣後，成交均價跌至2.2萬元/平方米一下，降幅超8000元/平方米。

值得一提的是，在樓市下行的背景下，溫州甌江口、經開區、空港新區等房價較低板塊曾聚集的投資客也選擇退場。李飛介紹，擁有浙江省首個獲批的省級產業集聚區的甌江口板塊是網紅板塊，其位於S1輕軌、S2輕軌交界處，靠近龍灣機場，並擁有甌江北口大橋將甌江口板塊與樂清市連接，醫院、學校等配套設施也陸續投入使用。同時，當地政府還引進了包括百度、威馬、唯品會、蘇寧電器物流園等項目，豐富當地產業。

擁有良好的概念和完善中的配套，疊加當地不足萬元的房價，引起了當地投資客的興趣。

“去年乃至前年裏，甌江口板塊熱度都很高，當時集聚了不少投資客，佔比在90%以上。”李飛說，早期甌江口板塊基本是開盤售罄，2021年下半年房價下跌後，投資客全部撤離，“2021年下半年，一個項目只有100-200套左右的去化，主要依靠當地剛需。”

產業轉型，城市升級

僅從2021年溫州當地市場切面來看，發展形勢並未脫離全國樓市，漲跌隨勢；但若將溫州放在一個對比的時空裏再看，溫州當前的吸引力略顯不足。

事實上，在歷經樓市暴跌後和投資需求擠出後，溫州當前的房價水平仍然不算低。中國房價行情網數據顯示，2021年溫州全市新房均價在1.97萬元/平方米，明顯高於中部省會城市長沙1萬元/平方米、武漢1.7萬元/平方米的均價，亦明顯高於緊鄰的台州、麗水。

“2014年甌海區的房價也才一萬二三，現在也基本在3萬多了，翻了一倍多。”在談到錯過購房時機時，胥會表示頗爲可惜，“正好錯過了低谷的上升期。”

不只是房價談不上友好，溫州本地的產業轉型突破並不明顯。

地處浙江最南端的溫州，距杭州、寧波兩大中心城市遠，而與之毗鄰的台州被劃入了寧波都市圈，甚至在2016年的《長江三角洲城市羣發展規劃》中落選，直至2019年“重回”長三角城市羣；向南則跨入福建，亦難形成聯動。在地緣上的相對孤立，“溫州這個城市，從最初發展到現在，多是自力更生。”張飛說。

於是，改革開放初期，溫州人依靠自己走出去，創造了“溫州模式”，迅速積累起了原始財富，打響了溫州聲名；此後隨着對家族式企業管理制度的突破，逐漸形成了鞋服、眼鏡、打火機、低壓電器等十幾個產業集羣。

數據顯示，從1978年到2004年的26年間，溫州GDP年均增速14.1%，位居浙江省首位。但此後由於越來越多資金流向炒房、民間借貸等領域，實體經濟凋零、產業空心化成爲溫州的現實。2004年到2012年，溫州GDP年均增速10.5%，居浙江省末位。

近年來，儘管溫州一直在規劃產業轉型，要從低小散產業向高精尖產業轉型，但目前尚未能形成足夠的實力，大型企業的數量明顯處於弱勢。

截至2021年末，在浙江省超600家A股上市企業中，杭州擁有199家居首，寧波107家次之，紹興則以73家居於榜眼；而溫州僅有28家，且有6家來自紡織服裝行業，仍是上市公司最多的行業。

產業支撐不足的背景下，溫州的人口增速也明顯放緩。2010年人口已經達到約910萬的溫州，在2020年時人口總量約爲957萬，10年間僅47萬人的增幅，在浙江省中位列第七，遠低於杭州的逾300萬人、寧波的近180萬人、金華的約169萬人，甚至低於嘉興、台州。

其中，對傳統鞋服、眼鏡等勞動密集型產業的淘汰，也在一定程度上造成相關從業人員的流失；同時，不少起家於溫州的企業，後期也相繼將總部搬離。

一家總部位於深圳的房企內部人士向記者表示，溫州較寧波和紹興來看，經濟活力略顯不足。“2021年，寧波的GDP爲1.44萬億元，溫州的則爲7628億元，二者不在同一量級上；其次從城市工業實力看，寧波穩居浙江首位，紹興也已經領先溫州。相較而言，寧波、紹興比溫州更具有投資價值。”

“溫州的需求端是在萎縮的，”陳斌也持有同樣的觀點，“許多溫州人在外地做生意，他們會傾向於在當地購房，即便有回鄉過節的居住需求，也會依據財力，或購置二三百萬的剛需產品；而對於年輕人來說，溫州產業以及經濟明顯弱於寧波、杭州，發展機會也不是特別多，聚攏效應並不強。”

“許多很小就離開家鄉的年輕人，對溫州的家鄉情節已經弱化了，人口外流是無法阻擋的。”不過，李飛還是對溫州抱有信心，“900多萬的人口基礎還在，一二線城市也無法容納下全國如此龐大的人羣和需求，而沿海的三四線城市仍有自身的魅力在。”

更重要的是，溫州還在積極需求轉型和發展，其明確要在“十四五”時期，深入實施“製造業發展雙輪驅動”戰略，到2025年，“5+5”產業鏈將形成萬億產業規模。

“5+5”產業爲五大傳統制造業和五大戰略性新興產業，在“十三五”期間取得了顯著成效。

數據顯示，2019年，溫州傳統制造業總產值突破5800億元，2017年以來年均增長8.9%，其中，電氣產業集羣入選工信部2020國家級先進製造業集羣；高新技術產業增加值630.4億元，裝備製造業增加值558億元，戰略性新興產業增加值205億元，分別佔規上工業增加值的56.8%、50.3%、18.5%，分別較2015年提高了20、6.9、10.7個百分點。