记者 | 黄昱

金融机构对房地产收并购的支持正逐步落地，龙头央企地产开发商将引领收购潮？

1月25日，华润置地及所属华润万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》。华润置地方面表示，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系，招商银行将全力支持华润置地、华润万象生活并购业务发展。

根据合作协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

这是自去年12月10日中央层面鼓励银行开展并购贷款业务，以重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目后，首个房企得到金融机构公开表态提供资金支持收并购的例子。

在此之前，也有房企拿到了并购融资，是同为央企的招商蛇口。1月12日招商蛇口30亿元并购票据完成注册，成为主流房企中“第一个吃螃蟹的人”。

但这笔资金并未投向出险企业的项目收购。据了解，招商蛇口并购票据首期发行25.8亿元，3年期与5年期的发行规模对半开。用途上12.9亿元用于偿还银行贷款，另外12.9亿元用于某城市更新项目（以住宅为主）。

对于此次得到的招商银行融资支持，华润置地则明确指向了收并购。

华润置地方面表示，此次合作协议的签署将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用；同时本次合作将助力华润万象生活中长期业务发展需要，为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。

事实上，今年华润万象生活已经开始下场扫货，例如1月5日称其拟以不高于10.6亿元收购禹洲物业服务100%股权，1月20日再次公告称以不高于22.6亿元收购中南服务全部股权，两笔交易最高将达33.2亿元。

如今新增的230亿元并购融资额度给了市场更大的想象空间，而此前也有市场消息传出华润置地拟收购禹州集团在武汉的地产项目。

一位华润置地内部人士对界面新闻透露，现在有积极接触全国性的出险房企，一般是集团层面牵头，城市公司对接，对部分出险房企的项目有过梳理，但是开展比较复杂，时间可能会需要比较久。

“但是整体还是比较谨慎的，基本只考虑一二线城市核心区域、低商住比的项目。”

这一标准也基本符合华润置地2020年确定的投资战略。彼时为了解决自身存在的城市布局分散、深耕不够的问题，华润置地制定了“调结构、调节奏、调布局”的策略，明确投资布局会明显向一二线高能级城市倾斜，同时会优化城市数量，提高单一城市的产出。

在行业大缩表的背景下，资金优势明显的央企国企迎来的逆势扩张的好时机，同时也被市场赋予了“白衣骑士”的角色。

1月10日市场消息称，央行要求包括华润置地、保利发展、招商蛇口等9家央企国企通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家房企提供流动性支持。

2022年1月底前后，房地产项目并购案例明显增加。例如，近期中海地产分别向雅居乐及世茂集团收购广州亚运城项目26.66%、26.67%的股权，总代价合计为36.89亿元，收购事项完成后，中海地产共计持有广州亚运城项目73.33%股权。

即便收并购市场开始解冻，但业内普遍认为，优质房企难以掀起地产行业并购潮。

克而瑞研究中心指出，尽管近期监管层鼓励并购贷款、并购票据等金融工具支持收并购，但银行反映有需求的项目并不多，也就是说，短期在资金面尚未完全回暖的状态下，多数优质房企收并购偏谨慎。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也认为，在地产行业信心受挫，加之市场心理因素的影响下，仅靠金融政策，很难力挽狂澜。

此外，从市场心理来看，大多数房企出现流动性危机，而非进入破产清算的 “ 生死时刻 ”，项目并购会出现 “二手车效应 ”，即有资金压力的房企会通过出让比较差的项目换取资金，但会保留优质项目以图日后绝地翻盘，柏文喜认为“对于优质项目不但有惜售心理，或许还捂得更紧 ”。

如此态度，也会让一些有意收购的房企在收购时更加谨慎。

中信证券分析师指出，类似广州亚运城这样的合作项目是并购市场的开端，因为并购发起方对于合作项目的具体情况十分熟悉，且一般并购行为发生后才能解除项目层面的资金监管

部分企业开始拿出优质资产，比如近期世茂集将上海、广州、深圳等地30余个项目拿来出售。

克而瑞研究中心指出，整体而言，2022年行业收并购机会比较多，整体并购规模可能呈增长趋势，但金融政策对房企收并购意愿的推动可能并不明显，并购规模也难以回到2017-2018年的峰值。