原標題：美國樓市“降溫”背後：供不應求造就“賣方市場”，今年仍有望實現“兩位數漲幅”

21世紀經濟報道記者吳斌 上海報道 儘管美國樓市近期出現增速放緩跡象，但房價上漲的勢頭或許遠未結束。

美東時間1月25日公佈的最新數據顯示，標普CoreLogic凱斯-席勒美國20城房價指數去年11月同比上漲18.3%，漲幅低於前值18.5%，連續第四個月房價增速略微降溫。與此同時，標普CoreLogic凱斯-席勒全國房價指數去年11月上漲18.8%，亦略低於前值19%。

但接近20%的漲幅意味着房地產市場依舊“炙手可熱”，其中鳳凰城連續第30個月成爲全美房價增長最快的城市，增幅達到32.2%。坦帕市的增速排名第二，爲29%。

標準普爾道瓊斯指數公司總經理Craig Lazzara指出，儘管房價漲勢出現了減速，但需要關注的是，去年11月18.8%的漲幅仍是有數據記錄的34年曆史中的第六高。

這次飆漲不太一樣

受房貸利率下行、供給有限、需求大幅增長等因素提振，美國房價在新冠疫情暴發後飆升。隨着買家爭奪數量有限的待售房屋，美國各地的房價增速創下新高。

根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）1月20日發佈的數據，2021年美國房屋銷售價格中位數爲346900美元，比2020年上漲16.9%，創下1999年以來的最高紀錄。

銷量方面，2021年美國共售出612萬套房產，比前一年增長8.5%，創下2006年房地產泡沫高峯以來的最高水平。此外，2021年12月底未售出的現房庫存降至91萬套，創下歷史新低。

需要注意的是，此次美國房地產市場極度火爆與2007年次貸危機時的情形大不相同。彼時次級貸款急劇增長，這些貸款通常不需要貸款人證明他們有能力支付月供，這也意味着銀行和其他按揭貸款機構接受了大量風險更高的貸款申請。

相比之下，今天的放貸行爲則要保守得多。據Mortgage Bankers Association數據，疫情暴發後，按揭信貸供應暴跌至六年最低水平，此後僅有小幅恢復，目前貸款機構依舊十分謹慎。

美國房地產數據庫公司Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale表示，銀行和按揭貸款機構在發放信貸方面一直很自律，這與人們之前看到的樓市繁榮時期的做法非常不同。事實上，銀行在疫情之後收緊了貸款要求，如今的買家比以前更有資質。

除了房貸市場更健康，此次房價飆漲還有着堅實的基本面支持，目前美國住房供應量有限，需求卻很強勁。新冠疫情激發了美國人對住房的興趣，千禧一代也在逐漸組建家庭，強勁的就業市場也提高了人們的收入。

居外IQI集團聯合創始人、CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）向21世紀經濟報道記者分析稱，這波樓市行情不存在泡沫，需求是“真實的”。首先疫情改變了人們對居住的看法，人們要求有更大的室內空間和室外空間，這迫使他們換房搬家。在供應端，疫情使得手裏有房者不輕易掛牌售房，以免再也買不到房，導致市場上待售房源不多。疫情同時也造成建築材料和建築工人短缺，新房供應跟不上需求。而在需求端，美國千禧一代（25-40歲）也正在踏入買房年齡段，這一代人中的有房者比率比上一代人低，他們會是美國樓市的主要的剛需買家。

今年兩位數漲幅可期？

對於美國樓市而言，較高的通脹率和美聯儲愈發鷹派的政策立場可能會在一定程度上抑制房價上漲速度。

但更重要的是，美國房屋供不應求的局面短期內無法改善。在疫情之前，美國的住房存量就很低，而如今的供應鏈問題和勞動力短缺進一步加劇了房屋短缺困境。儘管建築商正在加緊造房，但一段時間內房屋仍將稀缺。而且以歷史標準來看，即使美聯儲收緊政策，美國房貸利率仍然處於歷史較低水平。

這也意味着未來房價漲勢可能將有所放緩，但不會停止。房地美首席經濟學家Sam Khater表示，由於抵押貸款利率上升，在春季購房季之前，購房需求略有下降。不過，供應仍接近歷史上最緊張的程度，這將令房價居高不下。

總體而言，供不應求的大格局意味着今年美國房價仍有望實現兩位數漲幅。根據美國房地產平臺Zillow發佈的2022年住房展望，預計今年美國房價還能上漲11%，房地產市場仍將是“賣方市場”。

安薩里對記者表示，在疫情期間，全球多地樓市由於需求猛增和政策支持而一路高漲，預計這波上漲行情2022年還將持續，雖然漲幅可能會有所放緩。住房可負擔性也越來越成爲各國關注焦點。

如果房價“兩位數”漲幅成真，這將意味着今年房價漲幅將超過物價和工資漲幅，而房價繼續上漲疊加房貸利率提高，對於年輕人來說房子將變得更難以負擔。

“最大的風險其實是對未來的年輕一代而言。許多家庭在疫情期間存下了很多錢，但對於那些沒有大量資產的人來說，房價已將他們甩在了後面，”知名房地產顧問機構萊坊（Knight Frank）全球研究主管Liam Bailey警告稱。

不過，從長遠來看，超過兩位數的房價漲幅顯然無法長久維持。安薩里對記者表示，樓市當然不可能一直這麼漲下去，逐步提高的按揭利率、更多的上市房源將在未來幾年內逐漸使供需關係迴歸正常。