每經記者 吳若凡   

2021年的上海樓市，政策頻出，市場也瞬息萬變。

從最初的加強信貸資金管理到積分認籌制度，到集中供地新政和集中房源供應的實施，再到下半年“補丁政策”頒佈，一系列樓市調控“組合拳”對上海樓市的供求兩端均產生了一定影響。

對於房企而言，2021年也是在不斷變化的規則中及時轉變與適應。一些綜合實力強、基本面堅固的房企展現出超強的“抗逆能力”，依然保持穩健的增長性。

“上海一直以來都是房企必爭的區域之一，主要是因爲上海去化率顯著高於全國市場，在限售價與限地價的背景下，房企能在上海獲得合理的利潤。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者。

17家房企銷售額超百億元

2021年，上海區域的房企整體表現亮眼。

來自中指研究院的數據顯示，2021年上海房地產銷售業績TOP20企業合計銷售3448.50億元，同比上漲3.53%；銷售面積721.03萬平方米，同比上漲7.99%。

其中，突破百億元銷售額的房企達到17家，突破200億元的有6家。融創中國、金地集團、瑞安房地產分別以311.26億元、282.08億元和254.43億元排在銷售金額榜前三位；銷售面積榜方面，金地集團、招商蛇口和融創中國分別以76.06萬平方米、68.31萬平方米和54.56萬平方米列前三位。

數據來源：中指研究院

值得注意的是，去年末，房企爲了衝刺業績並回籠資金，表現尤爲積極。

僅去年12月，上海就有42個項目開盤，處於年內高位。其中多家房企推出多個項目，如融創推出4個，萬科、保利、金地等均推出3個項目，本地房企大華也推出2個項目進行年底衝刺。

以融創爲例，去年11月其全國銷售額爲367.4億元，12月則達到了478.2億元。而上海區域去年12月多個項目入市爲融創貢獻了超百億元的銷售額。去年12月上海公佈的第六批集中入市房源中，融創又有多盤在列，取證近3000套。

需要注意的是，去年上海的集中房源供應導致行業規則發生轉變，房企推盤節奏受到很大影響。尤其進入去年三季度，上海樓市一度出現供應“空窗期”，行業下行明顯，各大房企面臨較大的業績壓力。這一情況在去年四季度有所好轉，市場推盤節奏、個貸及土地等各方面政策都有適當放鬆。

此外，自去年第五次集中房源供應以來，上海高端盤的釋放量迎來一波井噴，佔比較前幾批次集中房源供應有大幅提高。高端項目一直是業績的重要組成部分，爲各家房企衝刺年底業績助力不少。

如去年上海賣得最好的樓盤中糧瑞虹•海景壹號，成交總金額達111.16億元，也是2021年上海唯一一個成交超百億元的樓盤。

“房地產市場下行，錘鍊了企業健康度和風險抵抗能力，並適度加劇企業分化，也對行業自我梳理給予較大壓力，健康度不達標的企業將難以生存發展。”張波表示。

央企國企成土地市場主角

在土地市場，國企、央企成爲絕對的主角。

來自克而瑞數據顯示，2021年上海通過招拍掛市場出讓各類含商品住宅地塊共計94宗，總成交金額達2396.77億元。其中純住宅（即普通商品房地塊）62幅，佔比65.95%。其他含住宅類綜合用地32幅，佔比34.05%。

從拿地企業來看，在今年上海首批集中土拍中，拿地金額TOP10房企中，民企與國企各佔半壁江山。但第二、三批集中土拍中，國企央企佔居主導地位。尤其是上海城投、臨港集團、港城集團、上海金橋集團等上海本地國企拿地積極性明顯提高。

據好地網上海統計，2021年上海三批次集中土拍共成交70宗涉宅地，成交總額1626.2億元，其中國有資本企業拿地額佔比62%。算上“兩集中”前成交的16宗地，全年下來央央國企拿地比例達到67%。

中指研究院數據顯示，2021年上海房企拿地金額TOP10榜單上，招商蛇口、城股控股、上海地產集團分別以170億元、152億元、113億元列前三位。而拿地TOP10房企中，除了碧桂園、金地集團和上海復地是民營企業外，其餘均爲國企和央企。

2021年上海房企拿地TOP10 數據來源：中指研究院

以招商蛇口爲例，去年在上海一舉拿下6宗地塊，佈局浦東、青浦、嘉定等區域，今年的貨值儲備可觀。保利發展還未入市的保利世博濱江以及位於靜安中興路社區和靜安靈石路社區的兩個項目，均在供應量稀缺的內中環，置業需求一直是很旺盛，入市後預計也能爲其業績提升提供強大推動力。

“資金厚度決定企業的投資目標，雖然有些房企對上海有強烈的進入意願，但投資目標分解到上海的不會很多。”張波告訴記者，上海土地出讓金額較大，當前融資沒有實質性放鬆，民企拿地概率不大。

“房地產開發已由‘增量時代’邁向‘存量時代’，具備紮實穩健的財務力、產品力、綜合運營能力的房企，才能行穩致遠。”張波告訴記者，瞬息萬變的市場環境仍然對房企提出了更高要求，就上海市場而言，在日益成熟的產品標準下，如何提高產品實力，也成爲房企發展的重中之重。

張波表示，2022年的上海市場競爭依然強勁激烈，各家房企紛紛備足彈藥以迎接新挑戰。傳導到土地市場上，在“房地聯動”的影響下，樓面地價相對穩定，熱門地塊受到房企追逐，非中心城區地塊遇冷，城投公司託底的局面仍將存在。