原標題：深度丨許榮茂淡定處置資產：45億出售外灘茂悅酒店，成都世茂廣場也已上架

世茂正在加速資產處置，但並非“傾銷”。1月28日，世茂集團（0813.HK，簡稱“世茂”）公告以45億人民幣出售外灘茂悅酒店，買方爲上海地產（集團）有限公司。

據披露，這一售價包括標的總股權估值37.768億及債權。該酒店資產淨值約爲3.9億，預計世茂將獲得出售收益約30.1億。出售事項所得款項目前擬將約80%用於降低其負債及約20%用於一般企業用途。

世茂此前已出售3個項目，包括：12月17日，世茂公告以20.86億港元的代價出售香港維港匯項目22.5%的股權和對應的銷售貸款，總代價爲20.86億港元，按近期匯率匡算，大約爲17億人民幣（下同）；1月21日，世茂子公司上海世茂置業出售上海市中心的黃浦路商業地，入賬10.6億元；1月24日，世茂以18.445億元出售廣州亞運城項目26.67%股權。加上此次出售外灘茂悅酒店，迄今爲止，許榮茂坐鎮下的世茂，已經有序變現約91億。

1月28日，世茂系股債表現穩定：世茂收報5.47港元，跌1.02%，市值207.7億，市盈率1.37；世茂股份（600823.SH）收報3.27港元，漲0.31%；世茂服務（00873.HK）收報5.78港元，跌1.70%；世茂流通中多隻美元債跌幅收窄。

“淡定”

近日，關於世茂整理擬出售資產包情況出現兩個版本，分別爲36個項目與34個項目。

21世紀經濟報道記者瞭解到，1月初，世茂就對外發放過擬出售項目的具體資料文件，但並沒有與任何一家中介機構前述相關委託協議。在資產包資料外泄的同時，世茂也嘗試將個別項目交給國際知名房地產專業服務機構和投資管理公司（俗稱“五大行”）代銷。比如，某家“五大行”就拿到了一個項目——成都世茂廣場，世茂對外報“一口價”30億。

公開資料顯示，成都世茂廣場地處成都市龍泉驛區，是世茂在成都的第二個商業項目，建築面積200餘萬平方米，其中商業總面積14.17萬平方米。項目於2020年竣工，2021年正式開業。

“並非‘傾銷’的狀態。”知情人士透露，世茂很“淡定”，目前並沒有正式對外推售項目，而僅僅是通過自己的圈層在逐漸轉讓項目。從已出售的項目成交情況來看，尚沒有對公司報表造成大額損益。

一名“五大行”人士分析認爲，世茂之所以沒有正式與機構簽約對外“傾銷”資產，主要還歸功於世茂創始人許榮茂的朋友圈，這從目前世茂已出售的四個項目有3個都是國資接盤可見一斑。

自流動性風險發生以來，世茂就比較積極應對危機，除了資產處置，世茂還溝通公開市場債務及非標債務展期。爲了儘量收窄風險敞口，世茂還調整公司組織架構，對集團總部職能部門、區域職能部門進行整合。其中投資、審計、採購等部分職權收歸集團，區域、地區公司職能部門整合後由11個調整爲7個。調整波及浙江、華中、滬蘇等多個區域。

日前，世茂新設立投資者關係部，並應其銀團貸款境外持有人的要求，將聘請德勤擔任財務顧問。知情人士透露，德勤將對世茂的業務進行獨立的融資評估；爲了便於後期融資與股價信息披露，世茂股份也替換連續聘用了27年的上會所，轉而聘用中興財光華會計師事務所（特殊普通合夥）。

外資與國資接盤邏輯不同

分析人士認爲，許榮茂“淡定”處置資產的另一個原因，就是外資與國資收併購項目的邏輯不一樣。

具體而言，外資又分兩類：外資開發商投資看地段，這兩年也放慢了國內收購步伐，對國內大宗交易持觀望外度；外資基金則側重於項目現金流，它們對項目的估值大概率低於銀行的按揭估值。

由此，國資收購與外資收購存在鮮明區別：外資一般要求3年實現獲利退出，如果項目回報率不高，且沒有改造空間，則很難達到這一要求；國企收購邏輯是做資產升值，可以不計較項目短期的現金流，此外，項目租戶納稅對於國資而言，也是間接的利潤貢獻。“國資評估資產價值有很多種維度，在做資產評估的時候要考慮的內容很多，靈活度也比外資高”。

上述分析人士指出，當下民營企業的資產收併購，大部分以承債式收購爲主。項目接盤方與債主之間最後要算一筆賬，比如項目一旦有按揭負債，外資壓價收購則會導致銀行壞賬率上升，這也是大多數承債式收併購進展緩慢的關鍵之處。

前述分析人士指出，國資自持的資產並不少，在已足夠自身運營需求的情況下，並不着急買買買。但最近半年，國資出手馳援民企的案例在增加。近期面臨壓力的房企加速資產處置背後，頻現國資身影。

2021年下半年以來，以廣州城投、越秀等爲代表的國資開始接手某爆雷房企的部分項目；廣州國資旗下私募基金接盤佳兆業廣州白鵝潭舊改項目48.9796%股份。1月19日，上海融創房地產開發集團有限公司退出常州融譽置業有限公司，股權穿透可見，接盤方珠海斗門益發置業有限公司爲福建國有企業建發集團旗下地產業務板塊成員企業。

國資頻頻出手的背後，正是房企併購融資渠道的打通。自2021年四季度以來，爲防範化解房地產市場風險，多個部門均發聲鼓勵房企間收併購，重點支持優質的房地產企業兼併收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目。

1月17日，浦發銀行發行首單房地產項目併購主題債券，募集資金50億。與此同時，招商蛇口率先完成首筆併購類票據的註冊；招行分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元併購融資額度，專用於華潤置地和華潤萬象生活併購業務。

政策明朗化，國資房地產收併購有提速之勢，而世茂們在這場自救中的勝算也憑添了幾分。 

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）