2021年10月26日，东城区西总布街区直管公房申请式退租和恢复性修建项目签约工作正式启动。片区内800余户直管公房平房户按照自愿原则，可以申请退租平房，搬进楼房，改善居住条件。

2019年6月10日全市第一个申请式退租项目在西城区菜市口西片区启动，至今首都功能核心区内申请式退租项目已逾10个。

北京城市新总规明确提出，老城不能再拆了，要整体保护，包括恢复胡同肌理和院落格局。2021年8月21日，《北京市城市更新行动计划（2021—2025）》正式印发。其中提到，到2025年，要完成首都功能核心区平房（院落）10000户申请式退租和6000户修缮任务。

申请式退租探索出提升人居环境和城市品质新机制，街区整体保护腾出空间，老城更新由此迈出重要一步。

申请式退租及街区更新进程

制图/吴千千

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腾出保护空间

北京的老城保护，是一笔历史欠账。

新中国成立前，环绕在故宫东西两侧和身后的王府、大宅门里住着的人非富即贵。他们有能力对房屋进行维护保养，保持其最佳使用状态。即使家道中落、院子易主的情节上演，院子还是会落到住得起的人手里。

新中国成立之初，一穷二白。通过社会主义改造，大部分院落收归公有，再作为福利房分给个人。一户分一间、两间，原来住一家人的院子住进了四户五户甚至十几二十户。厨房共用，厕所是院厕或院外的公厕。随着人口增加、居住需求提高，居民开始在院里自建厨房、厕所等。热播电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》里，大民为了结婚在院里自建婚房，因为没地方，不得不把一棵大树包在屋里。1976年唐山大地震，大院里又多了一批地震棚，地震过后仍继续使用。

久而久之，四合院变成了大杂院。1970年，10岁的王朔跟着家人从西郊搬到东城朝内北小街仓南胡同5号。在他的记忆里，“城里随处可见的赤贫现象令我感到触目惊心……那一带的胡同大都是破破烂烂的房子，很少有向世界标榜的那种规规矩矩的四合院……每逢雨季，大雨便会泡塌一些房子，我上学路过这些倒了山墙的房子，看到墙的断面竟无一块整砖，都是半拉碎砖和泥砌的。”

伴随新中国国力日益增强，政府部门努力改善胡同居民的居住条件。不同时代出台了多种多样的政策。危改、拆迁、征收……这些政策大多是通过拆旧房盖新房来平衡资金，胡同居民拿到补偿款购买安置房上楼，改善居住条件。

2017年9月，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》发布，提出加强老城和“三山五园”整体保护，老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。由此宣布，拆迁供地式的老城更新模式退出历史舞台。

“老城保护的难点在哪儿？人口过载。所以，保护的第一步是腾退，只有腾出空间，院落的原始格局才能恢复，才谈得上保护。”核心城区住建部门的一位干部告诉记者。而腾退的关键是资金，传统的重点文保区公房腾退项目走的是拆旧房盖新房的路径，通过土地开发平衡资金。在“老城不能再拆”的新形势下，如何解决腾退的资金难题？

2019年1月1日，《北京市住房和城乡建设委员会、北京市东城区人民政府、北京市西城区人民政府关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》公布实施，“申请式退租”登上历史舞台。

与此前拆迁、征收等政策最大的不同是，申请式退租，政府不再提供有完全产权的安置房，申请人获得货币补偿后，可以选择共有产权房或公租房。申请式退租的实施主体也不再是政府，而是有资质、有实力的企业，企业垫付资金完成腾退后，通过对腾退空间的运营来平衡资金。

“老城里的平房院落产权十分复杂，有直管公房、单位自管公房、私房等。申请式退租政策适用于直管公房，它们只占总房源的三分之一左右。希望通过这些房屋的更新示范为老城保护蹚出一条路来。”这位干部表示。

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共生院里的渐进式更新

在前门外杨梅竹斜街北侧的茶儿胡同里，有几个特别的院子，这些院子都经过整理，最大限度地恢复了原始格局。而且部分房屋经过现代化改造，室内卫生间、厨房一个不少，大部分都有地暖，功能和楼房住宅一样。

茶儿胡同的共生院里，设计师和居民在种花。潘之望摄

更特别的是，这些改造过的房子里居住的不再是胡同里常见的大爷大妈，而是从事文创等新兴行业的年轻人。陈跃天就是其中一位。

“95后”陈跃天是陈氏太极拳第十三代传人，大学毕业后留在北京创业，从事太极拳的培训和文化传播。从小在老家庄园里长大的他，习惯了推开门一脚踩在大地上的感觉，租住在楼房里让他睡觉都不踏实。一个偶然的机会，听说胡同里有改造得特别好的人才公寓出租，他马上去看。

“我看的房子是一个四合院里一套单独的小院，门就对着院里的小花园。屋里也不是原来的格局，原始的两间房被改造成上下两层的LOFT。开放式厨房、大客厅、独立卫生间、地暖、新风系统，室内和精品酒店没差别。”陈跃天说。

既能住平房，又有现代生活设施，简直完美。2021年3月下旬，陈跃天搬进了四合院，搬家当天就结识了好几位阿姨、奶奶。“胡同里邻居关系特别近，跟她们聊天非常亲切，好像时间都慢了下来。”陈跃天说，第二天睡醒了特别放松、神清气爽，在小院里打上一套拳。他过上了理想生活。

陈跃天住的院子有一个响亮的名字——共生院。

老城不能再拆了，没有完全腾空，还住着原住民的院落如何更新？

2016年，清华同衡规划设计研究院在白塔寺片区做了一个课题，对四合院里的腾退房屋进行改造，使其具备现代居住功能。后来，这一研究得到深化并在老城更新中推广：在同一个院落空间里，既有老建筑，又有新建筑；既有老居民，又吸引从事文化创意等产业的新居民入住；既有老北京文化，又有年轻人带来的潮流文化。新老建筑、新老居民、新老文化共生，推动老城复兴，这就是“共生院”。

2019年，西城区在对杨梅竹斜街片区进行城市更新的过程中，在茶儿胡同选择了三个腾退了部分房屋的院子开展“共生院”试点。

“对于平房区，有序推进平房区申请式改善，推进‘共生院’模式，留住老街坊，延续街区历史记忆，可适度引入文化关联业态，实现历史文化街区民生改善和活力复兴。”2020年8月发布的《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》，将“共生院”作为老城平房区院落更新的重要形式。

申请式退租政策下，会出现大量部分退租的院落，这些院落如何实现更新？“共生院”提供了一种选择。

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社会资本助力“换租”腾出整院

2019年6月，本市首例申请式退租项目在西城区菜市口西片区启动，275户居民因此住上新居。但其中16个院落中只剩下一户原住民，种种原因让他们搬不走又改不动。

经过计算，剩余一户的共生院每天每平方米的租金为5到6元，但完全退租后改造升级的共生院每天每平方米的租金将飙升到12元。对于平均面积200到300平方米的菜西片区平房院来说，一户之变带来的将是极为可观的利润。

可是，想要完成住户“腾挪”，单靠实施方垫资无法持续。

为了打破“共生”僵局，2021年6月，西城区住建委搭台，菜西片区项目实施方与中国建行子公司签署协议，以保留未腾退房屋租赁权即“人走权留”为前提，采取一定期限内向该住户提供免费平移房源的方式，促成共生院原住户的平移置换，让“杂八院”变整院。

“想要老住户腾出房屋，首先要给他们找到条件更好的新住所，但是不能增加老住户的经济负担。”会议过程中，项目实施方相关负责人刘洋抛出了银企合作的基本原则。

经过分析，出资是必需的，可如何从住户一赢变为实施方、银行和住户多赢？讨论仍在继续。

“12∶6”，看着刘洋计算的部分共生院和完全共生院之间的租金差价，大家眼前一亮。

“这个差价的利润分成足以支付原住户搬进新家后每月的租金。”经过核算和可行性分析，银企双方达成共识，由银行方面支付租金，实施方完成共生院改造后，双方按比例分成。

就这样，2021年6月22日，金恒丰公司选定菜西片区培育胡同16号院落与建行下属子公司建信住房（北京）签署了合作协议。至此，全市首例银企合作“共生院2.0”模式正式在菜西片区落地开花。

第一个享受“共生院2.0”福利的是培育胡同16号的杜先生。合同期20年，合同结束后，他仍可以回到改造后的培育胡同16号继续居住。如果期间菜西片区再次开启退租，杜先生仍有权利参加。

如今，杜先生已经搬进新家，距离老宅不远，就在培育胡同3号。与老宅不同，新院里阳光充沛，有花有草。走进新居，不仅整体面积扩大了好几个平方米，厨卫浴齐全也极大地方便了他的生活起居。

与此同时，不远处的培育胡同16号院也开启了迈向完全共生院的改造之旅。未来，这个院子面积将由280多平方米增扩到360多平方米，预计2022年6月份完成内部精装修。

杜先生的故事不是个例，眼下，市住建委牵头，东西城正在共同研究出台申请式退租后的“换租”政策。

“申请式退租项目需要大笔资金，腾退后如何通过运营来平衡资金，是摆在所有实施主体面前的一道难题。”一位住建部门的干部告诉记者。根据核心区控规，腾空后的房屋首先要保障中央政务功能，第二是补充街区功能短板，第三是改善居住，第四才是运营。而从运营的角度考虑，整院更有利。

“实施主体想通过运营收回成本的限制条件已经很多了，希望通过‘换租’政策，能腾出更多整院，缓解实施主体的运营压力。”这位住建部门的干部表示。

故宫周边院落居民了解退租政策。和冠欣摄

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业态更新为老城注入活力

在城市建设经典著作《美国大城市的死与生》中，作者简·雅各布斯在谈及城市里的老房子改造时说了这样一段话：

“在大城市的街道两边，最令人赞赏和使人赏心悦目的景致之一是那些经过匠心独运的改造而形成新用途的旧建筑。联体公寓的店堂变成了手艺人的陈列室，一个马厩变成一个住宅，一个地下室变成了移民娱乐部，一个车库或酿酒厂变成了一家剧院……这些都是小小的变化，但只要城市的地区具有活力，并且能够回应居民的需要，那么变化就会在这些地方永远延续下去。”

在西城区住建委主任刘戍东看来，老城更新“三步走”退租、恢复性修建、后续运维，最难的是第三步。

“设计策划能力是最大的考验。”刘戍东说。城市更新是物的更新和人的更新，完成退租和恢复性修建后，物的更新告一段落。接下来，如何确定一个街区的发展愿景？如何挖掘它的文化内涵、调整人口结构、植入新业态激活经济活力？“这是一件20年、30年或者更长时间才能看出效果的事，不能一蹴而就，大家都在摸索中前进。”

2021年9月，借着北京国际设计周的东风，完成退租的菜西片区举办了首届“胡同生活季”，改造后的新院子里搭起了非遗舞台，京剧、评书、京味歌曲轮番上演。

带着好奇的年轻人从四面八方走进胡同，打卡胡同咖啡店、买文创产品、听戏曲演出、看设计展……一度变得死气沉沉的退租区又有了人气，而且是时尚活跃的年轻人。

“菜西”IP也随之出炉，系列“菜西”IP限定商品、“菜西”商家限时活动和“菜西”IP文创产品、盲盒等出了圈，让更多人看到老胡同焕发出的新活力。

不止菜西片区在尝试。在今年启动的皇城景山街区景东片区直管公房申请式退租和恢复性修建项目中，业态植入也成为未来蓝图中的华丽篇章。

景山三眼井片区申请式退租工作启动。和冠欣摄

伴随申请式退租深入开展，东城将对整个皇城景山街区进行有机更新，探索街区的“共生”。项目实施主体、首开东成城市更新建设运营有限公司副总经理孙护军说，将通过补齐基础设施短板，解决居民基本生活需求、改善居住环境、提升生活品质，并在三眼井胡同口打造4000多平方米的启动示范区。其中，针对整院退租后的院落进行提升更新；针对有居民留住的院落，“一院一策”打造共生院。

同时，围绕皇城景山街区的皇城文化、红色文化，打造文化金融产业街区，推动“共生院”走向“共生社区”。将依托位于沙滩后街22号的首开集团老办公区，打造一个以金融文化为主导的产业园区，实现地区由内而外的更新升级。

未来，不仅有更多老居民能过上现代生活，胡同里腾出的新房子也将迎来焕发活力的新居民、可持续运营的新业态。

专家观点

老城腾退空间运营，首先要考虑吸引什么人

腾退只是街区更新的第一步，腾退空间的后续如何利用和运营，才能充满活力地走下去？

比利时人温守诺2007年和两位中国朋友创办东景缘公司，取得了景山东北角古老的智珠寺的经营使用权。经过长达5年的修缮，2011年底陆续对外经营。2019年客流量达到令同行艳羡的16万人次。

“老城里的每一个片区、每一个文物都有它自己独特的历史和文化，都要专门去研究，所以没有一种模式是可以复制的。”温守诺说，文物包括老城腾退空间的活化利用，策划很重要，首先要考虑“吸引什么样的人”。智珠寺项目的初衷是吸引对生活品质有一定要求、追求艺术享受的人，给这些人提供全面的好的体验，吃好吃的、看好看的、听好听的。所以，智珠寺里现在有画廊、茶馆、可以举办古典音乐会的大殿、售卖文创产品的快闪店、法餐厅等。

定位准确后，还需要永远保持新意。智珠寺院子里的现代雕塑并非一成不变，而是经常更新；温守诺本人兼任画廊的策展人，不断更新的展览都是经过他本人亲自挑选的精品展览。文创产品快闪店售卖的商品根据受欢迎程度决定售卖时间长短，不受欢迎的品牌很快就会被撤走。这些都决定了即使消费者经常逛智珠寺，也总是有惊喜，而不会审美疲劳。

“一个城市很大，需要有展示它历史文化的空间，博物馆是这样的地方，智珠寺也是这样的地方。”温守诺说。但并不是所有的文物活化利用，都要打造成文化体验空间。