受疫情影响，上海楼市“小阳春”失约。上海链家研究院监控数据显示，3月上海全市成交新建商品房4926套，环比下降33%，同比下降45%。不过，市场分析人士认为，尽管疫情干扰了正常交易节奏，但市场情绪未受太多影响。上海中原地产首席分析师卢文曦判断，上海楼市的”春天“只是迟到而已，待疫情结束，楼市成交量会有“回补”动作，甚至可能出现“淡季不淡”的现象。

上海“金三”落空

今年春节期间，延续去年底的一波热度，上海楼市表现突出。在诸葛找房数据研究中心监测的重点15城中，上海成交新房505套，同比上涨超300%。彼时，据上海中原地产首席分析师卢文曦透露，上海春节假期新房成交一般在2万平方米以下，但今年春节期间上海新建商品住宅成交达到了10.3万平方米。

2月14日，上海市房产交易中心官网发布公告，虎年第一批房源集体亮相，共推出33个项目，总建筑面积约129万平方米，共计11812套房源，备案均价为57899元/平方米，为市场期待中的“小阳春”做足了铺垫。而市场也不负众望，包括上海院子、招商外滩玺、奥园金地格林云尚等在内的一些楼盘成功实现“日光”，去化9成上下的项目亦不在少数。

按照同策咨询研究院的判断，上海今年首批次与去年第六批次新房供应集中于同一季度入市，延续着去年第六批次的楼市交易热度，再加上开年来的各项利好：房贷利率下降、银行放款速度加快、按揭审批流程的宽松等，上海楼市本应在3月中旬出现新一轮的交易高峰。

但出人意料的，由于疫情影响，上海楼市成交受到了明显冲击，多个原计划于3月底入市的楼盘公示延期开盘、暂缓销售。例如，3月24日，原计划3月25日启动认购的碧桂园·柏悦前湾宣布，由于疫情防控原因暂停认购；3月28日，远洋红星宝山天铂宣布即日起-4月5日，售楼处暂停对外开放、接待。一些开盘已经结束的项目也宣布暂停后续销售流程，例如大华锦绣四季澜岸小区就暂缓了签约和退筹手续。

上海链家研究院监控数据显示，3月份，上海全市新建商品房共成交4926套，环比下降33%，同比下降45%；成交金额362亿，环比下降27%，同比下降33%；套均总价734万元/套，环比增长9%，同比增长22%；成交均价64017元/平，环比增长5%，同比增长20%。

来自中原地产的数据显示，一季度上海新建商品住宅成交266.7万平方米，同比减少12.5%。从成交节奏来看，1月份出现交易高点，为129万平方米，2月出现回落，3月虽然是传统销售季，但成交尚不足80万平方米的“及格线”。尤其是3月28日-4月3日这一周，上海新建商品住宅成交面积7万平方米，环比减少51.1%。

二手房方面，据上海链家研究院监控数据显示，3月，全市共成交二手房1.3万套，环比增长1%，同比下降67%；成交金额414亿元，环比增长10%，同比下降67%；套均总价320万元/套，环比增长8%，同比下降1%；成交均价39725元/平，环比增长6%，同比增长1%。

上海中原地产市场分析师卢文曦解释说，上海3月下半月以来诸多小区被临时封闭，直接影响到看房和交易。而在此之前，上海中原地产统计数据显示，今年前两个月，上海二手房市场分别成交1.5万套和1.2万套，尤其是总价超过2500万元的豪宅交易也开始活跃。

尽管“金三”失约，但值得一提的是，3月上海高端项目销售占比明显提升。

“从成交房源的面积段来看，改善型购房者有所增加。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾告诉《华夏时报》记者，3月份，90平以上户型的成交量环比增长7%，而90平以下户型成交环比下降1%。从一季度的累计成交占比来看，70平以下的户型占比较去年同期增加了3个百分点，90平以上户型的占比则有所下降。不过预计随着市场进入上升通道，这个格局或出现变化。

卢文曦也向《华夏时报》记者强调，虽然开发商作出了应对，比如线上开盘摇号等，但是诸多不便已经影响到交易反弹。而从开盘认筹情况来看，尚未出现大的变动，热度高的项目依然一房难求。

“市场整体活跃度不足，但热点城市高端项目销售占比提升。”中国指数研究院数据显示，3月上海1000万以上住宅成交占比16.2%，同比上升2.4个百分点，较2021年全年提升3.9个百分点。中国指数研究院认为，“在市场下行阶段，高端产品销售表现优于刚需产品。”

疫情缓解后市场会“回补”

进入4月，上海楼市表现依然惨淡。中原地产研究院数据显示，4月3日-5日清明“小长假”期间，上海新建商品住宅仅成交8172平方米，同比减少69.1%。

尽管如此，对于上海楼市之后的走势，业内人士普遍乐观。

杨雨蕾认为，一季度成交量同比有所下降，主要是由于三月中旬以来疫情导致的各项经济活动暂停、房产交易暂缓。“但参考2020年的类似情况，随着疫情逐步得到有效控制，整体楼市有望快速启动。” 杨雨蕾说。

其进一步指出，从需求端来看，一是前期积压的需求将快速释放，二是足不出户期间，人们对于空间和物业的诉求会更强烈，带动改善置业的需求；从供给端来看，开发商也有意愿加大推盘力度，而对于一些中高端楼盘的管控，也会相对松动，从而对快速盘活整个市场起到助推作用；从成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到49%，较去年增加了10个百分点。

“从近期上海市场来看，成交持续下滑更多是因为疫情的影响，正常交易秩序被扰乱了。但从成交榜单来看，还有签约过百套的项目，楼市趋势并未走坏。”卢文曦强调：“近期供应已经充分释放，静等疫情过后，秩序逐步恢复，这些供应会逐步反映到交易数据上。”

卢文曦还认为，近期多个城市相继加入调控松绑行列，且城市等级也从三四线城市甚至向省会二线城市扩展。而上海基于城市等级关系，不需要和其他三四线城市一样需要政策刺激。

“上海一季度成交表现相对疲软，只是因为疫情干扰了正常交易节奏。从市场情绪来看，并没有受太多影响。待疫情过后，社会秩序恢复正常，楼市该有的节奏就会恢复。楼市的’春天’只是迟到而已。”卢文曦判断，疫情过后，楼市成交量还会有回补动作，“为了弥补亏空，后续肯定会有’补量’动作，甚至可能出现’淡季不淡’的现象”。