截至2021年末，合生創展集團土儲減少、淨借貸上升，各項年度開支也較上年提高。其中，銷售及市場推廣、一般及行政開支合計同比增幅近九成

《投資時報》研究員  王子西

合生創展集團有限公司（下稱合生創展集團，0754.HK）近日披露2021年業績，顯示出公司年度收益、毛利、股權持有人應占溢利均同比下滑，其中核心利潤同比降幅深達62.80%。

梳理公告《投資時報》研究員注意到，公司業績走低的主要原因在於投資業務板塊大虧，若剔除該板塊，其房地產及物業管理等收益均爲正向增長。

事實上，該公司投資板塊是“企二代”朱桔榕接棒後擴展的新業務，2020年尚實現80.30億港元收益。但顯然，二級市場的波動所帶來的不確定性，對公司業績影響頗大。

值得注意的是，2022年一季度，合生創展集團物業合約銷售面積雖有所增加，但合約均價大幅降低，導致物業合約銷售額出現“中低雙位數”降幅。若今年二級市場仍大幅波動、地產銷售回暖無力，公司或將面臨“兩面夾擊”。

此外截至2021年末，該公司土儲減少、淨借貸上升，各項年度開支也較上年提高。其中，銷售及市場推廣、一般及行政開支合計同比增幅近九成。

股權股資大虧

2021年，合生創展集團實現收益307.34億港元，同比減少10.58%；實現毛利、股權持有人應占溢利分別爲131.45億港元、97.59億港元，同比減少39.79%、28.42%。核心利潤爲47.56億港元，同比降幅達62.80%。

公司業績不夠好看，主要是由於投資板塊虧損所致。2020年1月，朱孟依女兒朱桔榕擔任公司董事會主席。當年，該公司擴展投資業務板塊，主要從事私募股權及上市股權投資。

彼時公司管理層認爲，基於現有優質土儲及商業地產表現，未來一段時間公司現金儲備會不斷上升，需要高效管理工具爲資產保值、增值。

2020年，合生創展集團通過全資子公司在一級市場認購Scientia Technologies Limited的普通股。公司還在二級市場買入藍籌股、科技醫療股及科技股，買入公司包括中國平安保險（集團）股份有限公司、滙豐控股有限公司、中國移動有限公司、平安健康醫療科技有限公司、小米集團等；同時出售了北京農商行的相應股份，轉讓價約人民幣21.57億元。

據年報數據顯示，2020年，股權股資爲合生創展集團帶來80.30億港元收益。

不過，投資有風險，對誰都概莫能外。2021年，合生創展集團投資鉅虧29.65億港元，同比大降136.92%。在業績公告中，公司並未透露交易細節。但若按“中長期持有”配置原則，且僅以港股表現來看，上述買入公司中，除滙豐控股（0005.HK）、中國移動（0941.HK）全年基本波段運行，另三家公司股價下行明顯。

其中，平安好醫生（1833.HK）2021年12月31日收盤價爲28.35港元/股（不復權，下同），較同年初1月4日收盤價下挫近七成；中國平安（2318.HK）收於56.15港元/股，較年初下挫四成；小米集團-W（1810.HK） 則收於18.9港元/股，下挫近五成。

一季度合約銷售下滑

拋開投資板塊影響，合生創展集團2021年業績尚可。公開資料顯示，該公司除了投資板塊，主營業務有物業發展、商業地產投資、物業管理和基建業務。基建業務主要從事建築、設計及裝修服務。

業績公告顯示，2021年，該公司商業地產投資、物業管理、基建板塊分別錄得42.17億港元、36.41億港元、36.16億港元收益，同比增長16.35%、70.66%、139.83%。核心業務物業發展錄得收益爲222.24億港元，同比增長16.51%，收益佔比超七成。

房地產業務收益較好，可歸因於售價提升。報告期內，該公司共錄得合約銷售額（包括物業合約、裝修合約）517.36億港元，同比上升21.51%；受銷售產品結構影響，合約均價爲47081港元/平方米，同比上升79.91%，每平米合約均價高出上年20912港元。

具體來看，京津兩地貢獻較大，期內合約銷售額爲267.97億港元，佔比51.80%；廣州及惠州、上海次之，依次貢獻139.29億港元、110.10億港元，佔總合約銷售額的26.92%和21.28%。

不過，值得注意的是，進入2022年後，公司房地產業務發展不太樂觀。根據公司一季度營運數據顯示，2022年前三個月，其實現合約銷售80.21億元，同比下滑21.78%；其中，物業合約、裝修合約分別貢獻75.32億元、4.89億元，同比下滑23.26%、上升11.39%。

截至2022年3月末，公司物業合約銷售面積爲38.98萬平方米，物業合約銷售均價爲每平米19322元。對比2021年同期，可以發現，物業合約銷售面積增加約9.29萬平米，但合約均價下跌超萬元。若今年物業合約銷售不濟、二級市場也未能上行，合生創展集團或將面臨“兩面夾擊”。

合生創展集團2021年各業務板塊收益情況

數據來源：業績公告

借貸淨額上升

此外，截至2021年末，該公司的土地儲備爲2944萬平方米，較上年末的3044萬平方米，收縮100萬平米。

《投資時報》研究員查閱過往公告注意到，2021年1月底，合生創展集團全資附屬公司通過公開掛牌出讓購買北京大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區、建設用地面積約爲5.69萬平方米，價款爲人民幣46.57億元。該地塊位於北京南五環外側，鄰近南海子公園。除此之外，未見拿地公告。

相比2020年在北京連拿多宗地，公司拿地已趨收縮。但另一方面，該公司淨借貸卻有所上升。截至2021年末，其銀行及財務機構借貸爲917.65億港元、商業抵押擔保證券爲139.20億港元、優先票據爲87.54億港元、資產支持證券7.71億港元。其中，商業抵押擔保證券同比增幅最大，爲50.67%。

公司還有23.83億港元的其他借貸，期末借貸總計爲1175.93億港元，同比增幅7.71%。而該公司銀行存款及現金爲363.12億港元，也就是說，期末借貸淨額爲812.81億港元，較2020年末增加近18億港元。

從還款時間來看，其一年內需還款金額合計爲309.07億港元，佔比26%，較上年同期上升8個百分點。而一至兩年、兩年至五年、五年以上的需還款金額佔比或是未變、或是下降，顯示出公司短期償債壓力有所加大。

同時，合生創展集團各項開支也有所上升。其中，銷售及市場推廣、一般及行政開支兩者合計爲73.67億港元，同比增幅達86.44%。合生創展集團表示，主要是年度銷售推廣及售樓招商費用增加、員工薪酬福利增加及慈善捐贈增加。

《投資時報》研究員注意到，公司2021年僱員福利成本（包括董事酬金）22.63億港元、僱員11775名；2020年爲17.73億港元、11368名。若粗略計算，每名僱員年薪19.22萬港元，較上年約增3.63萬港元。

截至2021年末合生創展集團還款時間情況

數據來源：公司公告