新京報貝殼財經訊(記者侯潤芳)在近日博智宏觀論壇舉行的例會上,全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧雲昌在談到當前房地產市場時表示,受多個因素影響,房地產市場進入到不景氣的階段。其中,一個因素是當前房地產市場的增量已見頂,進入了存量時代。

顧雲昌指出,從1到3月份的房地產數據可以看出,房地產市場進入到不景氣的階段。那麼,爲何房地產市場會出現這樣的狀況?顧雲昌認爲,這是受多個因素的影響,包括:“三道紅線”政策、自然資源部開始在幾個城市試點集中供地、部分城市“增加限制”措施等。“這一系列的舉措導致市場氣氛一下子就不一樣了。此外,除了這‘三箭齊發’,還疊加了四重影響房地產市場的因素:房地產的政策驅動、房地產的週期、國內的疫情、國際國內的大環境。”顧雲昌說。

顧雲昌還指出,當前房地產市場的增量已見頂,進入了存量時代,這也影響到了當前的房地產市場。那麼,如何理解這一觀點?

顧雲昌從銷售面積和房地產投資兩個方面解釋了增量見頂的觀點。“從銷售面積看,去年全國商品房銷售面積是17.9億平方米,銷售額是18.2萬億元。我認爲,以後銷售面積要再超過2021年的可能性不大,這是一個天花板。當然房地產的價格還在漲,未來銷售額可能會超過2021年。從投資方面看,2016年房地產投資是一個高潮,2016-2020年這5年當中平均每年的投資增幅是6.9%-9.9%。但是在2021年,這一數字爲增長4.4%,2022年1-3月增長了0.7%,3月份大約下降了2.4%,也就是說,房地產投資變成負增長,除了個別年份以外,過去是沒有出現過的。”顧雲昌說。

顧雲昌進而表示,判斷市場飽和與否有一個指標叫“套戶比”,即住宅套數和家庭戶數的比例,國際上認爲,平均每個家庭1.1套比較合理,超過1.1套就是供大於求,低於1套則是還不夠。我國現在的情況大概是1:1.09套,所以從全國總量來看,我們也到了總量相對平衡的階段,是比較合理的。但是,不同城市差別很大。有關數據顯示,一線城市大概不到1:1.1套,只有1:0.9套,三四線城市大多是1:1.2套或1.3套。“可以從‘套戶比’這一指標判斷,房地產進入到了存量時代。”顧雲昌說。

此外,顧雲昌還補充,房地產的增量已見頂,新建商品房銷售不可能再突破天花板,房地產銷售總量的逐步下降可能成爲事實。“不過,整個市場不只是由一手房來支撐,二手房的存量大大高於一手房的數量。總的來說,全國平均來看,新房交易量還是比二手房交易量多,但是在一線城市的情形則相反。”顧雲昌說。

編輯 宋鈺婷

校對 趙琳

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