本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

日前，深圳、广州的2022年首轮集中供地先后“落幕”。其中，深圳于4月29日出让全部地块，合计8宗，总成交金额约193.3亿元。5月5日，广州合计成交17宗土地，流拍1宗，成交总额约341.4亿元。

《中国经营报》记者调查发现，广深此轮集中供地中，央企、国企仍为主角。不过，在广州市场，沉寂多时的民企也开始有所动作，兰园控股、大华集团分别竞得一宗土地。

而从热度上看，深圳此次出让的全部土地均被举牌至封顶价，其中3宗土地价格到达上限后转入竞配建面积成交。

对于广州的首轮集中供地出让结果，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，在政策大环境转好的情况下，民企投资的信心正在缓慢恢复。

深圳方面，克而瑞深圳区域团队发文表示，近期，多重政策的出台助力市场信心复苏，叠加土拍规则优化，土拍热度及房企的竞拍积极性随之上涨。另外，其认为，短期内，土地结构和竞拍规则或将持续优化，在利润空间上进一步激发企业拿地意愿，提振企业的拿地信心。

国企央企仍为主力

4月29日下午3点，深圳首轮集中供地出让正式开启，8宗土地的总面积为32.1万平方米，总建筑规模约107万平方米，总起始价约168.11亿元，涉及宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、深汕特别合作区共6个区域。纯住宅地块合计6宗，其余两宗土地为“住宅+道路”。

出让结果显示，上述8宗土地均顺利出让。华润置地共竞得两宗，龙岗人才安居、深汕城投、天健集团、坪山城投、深业集团和龙华人才安居联合体、万科和深圳人才安居联合体分别竞得一宗。

其中，华润置地拿下凤凰A503-0095地块、玉塘A607-0888地块，均位于光明区，属纯住宅地块，合计成交额为41.31亿元。

根据公告信息，上述两宗土地的教育、医疗、商业等设施尚处于初期规划建设阶段，缺乏大型综合商业体。周边目前有3个住宅项目在售，均价约5万元/平方米。

对于拿地计划，华润置地管理层在2021年度业绩会上表示，“无论是二级市场招拍挂还是收并购，必须要买对，不能买错。必须要回报达标，不能回报不好，这是大的逻辑。”

今年一季度以来，华润置地已先后在大连、义乌、长沙、合肥、北京等开展拿地工作。另外，其在3月以联合体的形式入局广州今年首个公开招商的旧改项目，总投资额超200亿元。

对于今年的土地市场，手握充足资金的房企或将有更多的投资拿地机会。1月25日，华润置地公告称，获授招商银行200亿元的并购融资额度，专用于公司的并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

不过，此次深圳土拍的最大“隐形赢家”仍属深圳人才安居集团，其通过与万科、深业集团成立联合体，拿下尖岗山、民治地块，同时独立自持龙岗宝龙保障用房地块，三宗土地合计成交额109.8亿元。

而在广州市场，国企、央企同样为此次土拍主导力量，广州地铁集团合计获得4宗土地，涉及海珠区、白云区，总成交额约165亿元。

根据公告信息，广州地铁集团包揽的4宗土地基本上均要求竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验，或者含有城市轨道交通用地。

除了广州地铁集团，此次集中供地出让中，越秀地产竞得两宗，中海地产获得一宗。

其中，越秀地产获得两宗土地，成交额合计29.37亿元，均为底价成交，分别为2022NJY-3广州市南沙区亭角地区（原梅山工业区）地块、白云区广龙路AB0805104地块（该地块为全自持保障性租赁住房项目）。

此前，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示，今年的拿地预算约为457亿元，投资强度约40%。策略上，公司仍将坚持“6+1“的拿地方式，以销定投，保持有质量的投资。

另一方面，此次中海地产以9%的自持比例斩获的是白云区空港大道中东侧AB2904003地块，成交总价约27.2亿元。

2月15日，中海地产与中国农业银行签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，该笔为国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款。

中海地产行政总裁张智超此前在业绩会上透露，今年1月至3月，总投资额已超过200亿元，“现在整个市场处于复苏过程中，投资机会相对不错，所以公司在收并购、公开市场上发力。”

触顶溢价成交上演

虽然广深首轮集中供地仍是国企、央企的主场，值得注意的是，在广州市场，此次两宗溢价成交的土地中，有一宗为民企拿下。

位于荔湾区的金桥二期地块（纯住宅），建筑面积为1.65万平方米，成交总价约5.5万元，溢价率10%，成交楼面价约3.32万元/平方米，竞得人为兰园控股旗下房地产子公司。工商信息显示，兰园控股成立于2018年9月，分别由陈钦、刘建斌、吴东升持股，实际控制人为陈钦。

另一溢价成交的地块为白云区空港大道中东侧AB2904003地块，报价达到最高溢价率15%后转竞配建面积，由中海地产拿下。

而在深圳市场，此次成功出让的8宗土地均达到最高限制地价，溢价率为15%。其中，成交金额最高的土地为新安A012-0112地块，达70.51亿元，出让面积为9.8万平方米，土地性质为“住宅+道路”，成交楼板价约3.27万元/平方米，销售限均价为8.75万元/平方米。同样有民企的参与，由万科和深圳人才安居联合体获得。

克而瑞监测数据显示，广州今年第一轮集中供地仅流拍1宗，流拍率为5.6%，为广州四轮集中土拍中流拍率最低，2021年第一轮集中土拍的流拍率为12.5%。而此次总成交额（341.4亿元）比2021年第三轮成交的302.6亿元高出近40亿元。

克而瑞深圳团队也表示，此次深圳土拍整体市场热度高涨，供应的8宗地块均触顶成交，其中5宗地块进入摇号环节。

综合广深此次集中供地出让的表现，土地的成交率超过九成，其中不乏溢价成交。这背后，与土拍规则的优化不无关系。

在广州，与去年相比，此次集中供地的出让条件中，“限房价”“限售对象”条件没有被提及。

公告显示，黄埔区长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-5地块的总用地面积为7.22万平方米，计容建筑面积为14.45万平方米，起始价为25.86亿元，增价幅度为2000万元。该地块不再限定开发项目的售价，但须配建政府统筹房、幼儿园、小学等教育配套设施、市政公用设施及公共服务设施，且教育配套设施建成交付时间不能迟于周边居住地块楼盘住户的入住时间。

在深圳，此次土拍中多宗地块的住宅限价上调，幅度为5%~10%之间，为房企释放更多的利润空间。

深圳市规划和自然资源局解释称，此次集中供地的挂牌方案延续了深圳2021年居住用地集中出让的成功经验，“本批次用地最高溢价率仍控制在15%以内，通过明确普通商品住房的销售限价强化‘房地联动’，引导市场预期；继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式，进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。”

根据中原研究中心数据，今年4月，广州新房网签5458宗，环比减少15%，比去年同期成交下跌49%；二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7274宗，环比下降13.5%，同比减少54.6%。

中原研究中心数据显示，今年4月，深圳新房住宅成交2851套，环比下滑0.28%；成交面积为29.3万平方米，环比下滑4.52%。全市二手住宅过户套数为1860套，环比上升66.5%；成交17.6万平方米，环比上升70.7%。