“以前提早還貸都是爲了置換二套，現在說的都是要減輕債務壓力。”

提前還貸，與其說是房地產的問題，不如說是個理財問題，“錢放在股市不如拿去還貸款，這也是一種投資方式”。

伴隨“房住不炒”的概念深入人心，房產的投資屬性被極大壓縮。

豆瓣小組“社畜買房共進會”有二十多萬成員，最近討論最多的不是該不該買房，而是要不要提前還房貸。

“無債一身輕啊。”方成把這句話對南方週末記者說了三次。他家住浙江寧波，2016年貸款買房。上個月，他忍痛將股票“割肉”，又找父母湊了三十多萬，把剩下的73萬房貸還清了大半。

李瓊斯行動更早，2022年1月，她拿出10萬元積蓄向貸款行申請提前還貸，“感覺自己掙了一輛車”。

2021年11月，孫琳已買房一年多，提前還款15萬後，近兩百萬元的房貸一次性減少了四十多萬元。2022年1月，她又一次提前還貸，房貸又減少二十多萬元。“看着銀行欠款數字一直在減少，有種莫名的心安”。

除了選擇提前還房貸，方成、李瓊斯、孫琳身上還有不少共同點——九零後，都在股票、基金或銀行理財裏虧了錢，但不會因爲提前還貸影響正常生活。還有一致的還貸理由：投資不掙錢了，不如減少負債。

央行2022年2月份金融數據顯示，住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。

中長期貸款以按揭房貸爲主，減少意味着當月新增貸款金額低於當月還款金額。這項數據自2007年開始統計以來首次出現負增長。

5月13日，央行公佈了4月金融數據，沒有公佈中長期貸款，而是將住房貸款從住戶貸款中單列出來，這項口徑更直接的數字減少605億元，同比少增4022億元。住戶貸款主要包括住房貸款、消費貸款和經營貸款。

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債務焦慮

家住成都的王萍也是提前還貸支持者。

2018年底，王萍買了第三套房，只能走商業貸款，貸款利息超過4.9%，遠高於當時房貸平均利率。“爲了剛上學的孩子，一咬牙還是買了。”王萍對南方週末記者說。

合同顯示，200萬元的貸款本金，還款期限30年，加上利息後房貸總額近350萬元，每月還款金額高達1.38萬元。王萍並非沒有還款能力，但她選擇將還款期限拉到最長30年。合同規定，如果3年內提前還款，要罰息6個月，近5萬元。

銀行工作人員告誡她，這是她一生中可借到的利息最低、金額最大的一筆錢，可以考慮用錢生錢，不建議着急還貸。

2018下半年是一輪“牛市”的起點，雖然傳統銀行理財受資管新規影響，收益不如往年，但市場仍不乏收益超過8%的產品。更何況公募基金“異軍突起”，讓王萍有了慢慢還貸的底氣。

可惜王萍只抓住了牛市的尾巴，到了2021年底，她買的基金定投收益率只有5%左右，銀行理財預期收益從8%左右一路跌到3%出頭。

她算了筆賬，兩年多的投資幾乎不掙錢，算上通貨膨脹甚至還虧了，還不如提前還貸，能省下十幾萬元的貸款利息。於是在繳納了一筆罰金後，王萍一次性償還了120萬元，“剩下的幾十萬元慢慢還，至少每個月的壓力小了很多”。

方成提前還貸的理由更直接，生意出了問題。他在寧波經營一家海鮮食品出口企業，因疫情影響，已經兩個月沒發貨了。過去，流動資金對他這樣的小微企業經營極其關鍵，但現在，生意不知何時才能恢復。

他告訴南方週末記者，因爲自己的貸款時間早、利息低（4.07%），剩下的房貸只有不到八十萬，他一口氣還了六十多萬，“要不是銀行合同不允許一次性全部還清，我就全部結清了，心裏也少了一樁事”。

李瓊斯工作不到5年，在上海買了一套小戶型，首付和大部分貸款都是父母承擔，她自己向銀行貸款近63萬，產生利息57萬元。貸款全部是商業貸款，利率爲5.15%，每月還款金額爲3500元。

“利率這麼高，不就是在給銀行搬磚嗎？”儘管積蓄不多，她還是拿出一年攢下的10萬元提前還款。

“與其花心思靠投資掙錢，我更希望在退休前還完房貸。”孫琳在一家互聯網企業工作，即將步入而立之年。她擔憂，如果35歲前沒有進入管理層，有可能被裁員，於是提前還了款。

一次性大筆還款後，貸款人可以選擇更改還款方式，一是加大月供、縮短還貸期限，二是維持還款年限、減少月供壓力。

2

打破“雙贏”

自2021年下半年開始，陸續有客戶向吳昊諮詢提前還貸事宜，尤其新冠肺炎疫情反覆後突然增多。他就職於上海一家大型股份制銀行。

在上海一家城商行擔任信貸員的王俊傑也遇到了類似情況，年後陸續有客戶向他詢問提前還貸是否違約，“以前提早還貸都是爲了二套置換，現在說的都是要減輕債務壓力”。

王俊傑解釋，以往客戶有改善居住的要求，比如要換房，不得不提前把前一套貸款還清， “單純因爲減輕房貸壓力提前還貸的情況此前並不多見”。

如果是兩年前，吳昊會堅決勸阻客戶提前還房貸，最近他不那麼確信了，自家銀行的理財明星產品收益剛剛跌破3.2%。

以往，客戶在吳昊手裏完成貸款業務，他還會順勢做一波“推銷”，先讓客戶辦張銀行信用卡，可以長期免年費，再勸客戶買一些銀行理財產品，不僅能對沖貸款利率，甚至可以讓客戶小賺一筆。

這本是銀行與客戶間的“雙贏”——客戶拿到低息貸款、高額的投資回報，銀行拿到優質客戶以及大筆沉澱資金。

“按揭業務並沒有大家想象中那麼掙錢，更關鍵的是背後的沉澱資金。”吳昊告訴南方週末記者，客戶選擇貸款銀行後，會將大筆流水順勢帶入這家銀行。

按揭貸款之所以被銀行業視作優質業務，不僅因爲相對企業貸款、經營貸款等業務，壞賬風險低了不少，而且抵押物房產的保值功能足以對沖客戶因斷供、違約造成的損失。更關鍵的是，由房貸衍生的其他經營項目，如存款上升，滿足了銀行工作人員的考覈需求。

客戶提前還貸是銀行不願看到的現象，在行業裏被稱作“存貸雙降”，個人貸款數額下降了，存款增量也會隨之下降。

“銀行的心理比較複雜。”易居研究院研究總監嚴躍進對南方週末記者說，銀行大部分時間不希望客戶提前還貸，會直接減少業務量。不過，2021年下半年銀行貸款額度被卡，可貸出資金驟降，利息大幅攀升。“這時候銀行就會希望大家提前還貸，好解決一部分銀行的資金流問題。”

3

劃不划算？

提前還房貸劃不划算因人而異。

其本質是一個息差問題，即現金留在手上用於投資，產生的收益率能否覆蓋房貸利息。

過去常見的說法是，長達數十年的房貸，是個人一生中極少有的、以低息向銀行借錢的機會，相當於借銀行的錢來投資。其次考慮到通脹，一百萬的房貸在幾十年後有可能大幅貶值，房貸壓力只會越來越小。

但只有投資收益率高於借貸利率時，上述策略纔行得通。如果投資收益低於借款利率，房貸則是實打實的負債，提前還貸可以降低債務總量和未來的利息支出。

利率的高低，也會給居民帶來截然不同的隱性成本。如果擁有首套利率優惠又或是公積金貸款的比例較高，提前還貸就顯得不那麼划算。

另外，每個家庭的財務狀況也不一樣。王俊傑見過不少原本現金流充裕但遇到突發情況無法週轉的客戶，做生意難回款、上班收入降低、疫情等等不確定因素，都讓一些人的現金流難以爲繼。

“還錢是方便的，但如果手頭沒有備用資金或是家裏急需用錢，再向銀行借錢就沒那麼簡單了。”王俊傑說。

他還介紹，針對提前還貸的客戶，銀行一般有相應的違約罰款措施。每家銀行的違約條款各不相同，他所在的城商行需要至少還款一年。

南方週末記者致電多家大型銀行的上海分行，答覆大部分是“連續還貸滿一年就可申請提前還款”，如果未滿一年，違約金爲“月份*每月利息”，月份一般在3—6個月之間。

“有閒錢，收入比較穩定，保障比較齊全的，把手上的餘錢拿來提前還貸，不是壞選擇。但市場不穩定的時候，現金爲王也很重要。”吳昊表示。

4

房地產投資預期改變

從加槓桿買房到提前還貸降槓桿，背後是房地產投資預期發生變化。

過去，買房無疑是最佳投資途徑之一。按揭可以讓買房者將現金留在手裏，拿去做投資，用投資獲利覆蓋貸款利息甚至購買更多房產。

但伴隨“房住不炒”的概念深入人心，房產的投資屬性被極大壓縮。在一些地區，房貸利率上調、市場投資收益率下降、房價上漲空間壓縮等環境變化，令舉債買房變成了切切實實的風險，而非投資。

嚴躍進說，提前還貸，與其說是房地產的問題，不如說是個理財問題，“錢放在股市不如拿去還貸款，這也是一種投資方式”。

根據普益標準的監測數據，上週市場共新發了363款銀行理財產品，其平均業績基準在4.06%—5.05%之間。

“普通人每年如果沒有5%以上的穩定投資收益，可以考慮提前還貸。”中原地產首席分析師張大偉對南方週末記者說，他身邊不乏提前還貸的朋友。

“去年下半年基本到了政策臨界點（去槓桿最嚴厲的時候）。”張大偉說，國家針對房地產行業的去槓桿政策不僅影響房企，也作用於投資者。

以上海爲例，2021年7月，個人房貸利率由4.54%上調至5%，二套房則從5.25%上調至5.7%。而且審批、放款時長也由3個月延長至半年左右。

“投資者算的是利率差，如果現在的房貸利率還在4%左右，很多人也會願意貸款。”張大偉說，現在要找到穩定的長期收益太難了，再加上受疫情影響，對收入預期的不確定性更增加了投資者的風險厭惡偏好，更不用提以往的高槓杆舉債買房了。

2022年2月，以按揭房貸爲主的居民中長期貸款15年來首次出現負增長，中信證券首席經濟學家明明對媒體表示，當前房地產的形勢較爲嚴峻。銀行放貸一般滯後於地產銷售，地產單月銷售面積增速從2021年三季度開始進入負增長，因此2021年12月居民中長貸同比少增的問題延續至今。

（應受訪者要求，方成、李瓊斯、孫琳、王萍、吳昊、王俊傑爲化名）