海南省海口市，圖源：圖蟲創意

此前房地產政策一直較嚴的海口，這次也加入了鬆綁大軍。

5月15日，海南省海口市發佈6項穩樓市新政，其中，在限購、限貸、限售等方面均有放鬆，包括未落戶的人才只要具備12個月社保就可以在海口購房；未還清貸款的購買第二套房首付比例從70%下調至50%；5年限售期從不動產登記前置爲購房合同備案。

業內人士認爲，此次海口政策出臺略超出預料，政策內容看似比較常規，但其實有深刻意義，政策方向出現了重要的調整，釋放了積極的信號，進一步體現了地方政府對於房地產市場穩定發展的需求。

不過，也有業內人士指出，當前房地產市場的問題是預期不足、信心下降、有效購買力不足的問題，這些問題不是刺激樓市和放鬆政策就能解決的，而必須降低新市民買房的成本。隨着近期長沙“以租換購”政策的出臺以及央行對新增首套房貸定向“降息”，國家樓市調控進入第二階段，從第一階段各地紛紛刺激鬆綁政策，轉到提高新市民購買力、降低購房成本、培育可持續的購買力的問題。

海口出臺穩樓市新政

5月15日，海口市住建局發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從支持人才剛性住房需求、滿足合理購房信貸需求、改善商品住房市場供應、完善商品住房銷售價格備案政策、優化商品房預售資金監管、規範商業辦公類項目建設銷售管理等六個方面出臺具體措施。

5月16日，海南省住房公積金管理局網站發佈通知，調整該省住房公積金個人住房貸款支持購買二手房有關政策。首付款比例方面，職工購買二手房申請住房公積金個人住房貸款的，屬首次申請或已結清個人住房公積金貸款的最低首付款比例由40%降低爲30%。貸款期限方面，購買二手房，最長貸款期限由20年調整爲30年，原則上要求不超過《不動產權證書》載明的用地使用權終止期限。本通知自公佈之日起實施。

在支持人才剛性住房需求方面提出，落戶海南省的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南省無自有住房的，提供本人或家庭成員在海南省累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可在海口市購買1套住房。

在滿足合理購房信貸需求方面提出，支持購買改善性住房，對申請商業貸款購買第二套住房但未結清原有住房貸款的，首付比例不低於50%。申請公積金貸款購買二手住房，屬首次購房或已結清原有公積金貸款的，首付比例不低於30%。

在改善商品住房市場供應方面提出，對2017年4月14日至9月20日購買的商品住房（以購房合同備案時間爲準，下同），取得不動產證後可轉讓；2017年9月20日後購買的商品住房，購房合同備案滿5年並取得不動產證後可轉讓。

對於出臺新政的原因，海口市住建局表示，爲貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持引進人才和本地居民的剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，因城施策促進我市房地產市場良性循環和平穩健康發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，此次海口政策出臺略超出預料，因爲過去幾個月海口的房地產政策是比較緊的。此次海口在多個領域鬆綁政策，包括對於人才購房給予支持，對於未落戶的人才只要具備12個月的社保就可以在海口購房；對於購房信貸給予支持，尤其是支持購買改善型住房，未還清貸款的首付比例從70%下調至50%；對於限售政策進行放鬆，即5年限售期的認定條件從不動產登記前置爲購房合同備案。

“此次海口的政策看似比較常規，但其實有深刻意義。”嚴躍進說，從2017年以來，海口的房地產政策都比較嚴，尤其是以全域限購政策爲典型。而且到了2022年即便是全國其他城市都在放鬆政策，海口的房地產政策也是以偏緊爲主，尤其是體現爲購房市場秩序的整頓等領域，同時打擊各類炒作房源的現象。而此次政策方向出現了重要的調整，釋放了積極的信號，進一步體現了地方政府對於房地產市場穩定發展的需求，相關政策也將進一步引導市場預期趨於穩定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

國家樓市調控進入第二階段

繼各地方政府一系列鬆綁政策後，央行、銀保監會也出手穩樓市。

5月15日，央行、銀保監會宣佈首套住房貸款利率下限下調，對新發放的商業性個人住房貸款，利率下限由不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整爲不低於相應期限LPR減20個基點。

有專家對記者表示，按4月20日發佈的5年期以上LPR計算爲4.4%，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。“按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。”他說。

業內人士認爲，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖，有利於降低住房購置成本，有利於刺激需求邊際改善。結合近期各地推出降低首付、鬆綁二手房限售、放鬆限購等政策來看，將爲5月中下旬及後續市場交易的活躍創造更好的條件，也有助於各地基於實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易疲軟的城市，將基於差別化的信貸政策工具，積極開展更寬鬆的房貸政策。

中指研究院指出，2022年至今全國已有超百城優化調整房地產政策200餘次，4月底政治局會議定調樓市後，各地政策優化的節奏和力度均繼續加大，但部分地區疫情反覆下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處於深度調整期。近日央行、銀保監會釋放積極信號，下調首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調空間，隨着政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復，但短期市場恢復節奏仍有賴於疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步指出，當前房地產市場的問題是預期不足、信心下降、有效購買力不足的問題，這些問題不是刺激樓市和放鬆政策就能解決的，而必須降低新市民買房的成本，所以央行此次定向“降息”針對的是首套房不是二套房，長沙近期提出“以租換購”政策也是解決新市民住房問題、解決樓市可持續發展問題。他認爲，當前國家樓市調控進入第二階段，從第一階段各地紛紛刺激鬆綁政策轉到提高新市民購買力、降低購房成本、來培育可持續的購買力的問題。

責編：楊喻程