來源：華夏時報

圖源：阿里拍賣

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李未來 北京報道

5月14日，北京有兩套法拍房源成功拍賣，引發市場關注。《華夏時報》記者注意到，兩套房源均來自海淀熱門樓盤萬柳書院。兩套法拍房源十分搶手，成交總額達到1.85億元。

值得關注的是，兩套房源的成交均價分別達到了36.47萬元/平米和29.62萬元/平米，幾乎是周邊二手房源售價的兩倍。不過，令人疑惑的是，兩套房源戶型類似，僅在面積和樓層上有差異，又是同日成交，不知爲何每平米成交價卻相差約7萬元？

對此，合碩機構首席分析師郭毅5月17日對《華夏時報》記者解釋道：“萬柳書院本身是市場上十分稀缺的次新豪宅項目，而36.47萬元/平米成交的房源則有一個較大面積贈送的露臺，成交價格並非遠超市場預期。”

出價117次，拍賣過程激烈

阿里拍賣顯示，萬柳書院拍賣的其中一套房源位於14號樓7層，其建築面積合計約298.96平米。該套房源起拍價和評估價均爲5503.10萬元，合單價18.41萬元，加價幅度爲27萬元。京東大數據詢價平臺出具的網絡詢價報告顯示，該套房源爲南北通透，三室兩廳兩衛的戶型。

據悉，該套房源有8人報名競拍，儘管報名的人不多，但拍賣過程十分激烈，8人共出價117次。值得關注的是，該套房源保證金就達到1100萬元，在拍賣開始後也可以繳納。

規定顯示，在成功拍下這套房源後，如果買受人未在指定時間之前將剩餘房款打入指定賬戶，那麼法院有權再次拍賣該房源，且此買受人不得再參與，已經繳納的1100萬元保證金也不會退回。

記者從阿里拍賣網顯示的競買記錄看到，前面23輪，約有6位競買人出手。在23輪之後，基本上整套房源只剩下兩位競買人競爭，競買號爲U4240的競買人和競買號爲U2575的競買人輪番出價。第116次競拍，競買人U2575給出108760964元的價格。隨後，第117次競拍，競買人U4240則再加價27萬元，最終以109030964元（約1.09億）的價格成功競得該房源。

U4240和U2575兩位競買人輪番出價記錄。 圖源：阿里拍賣

以1.09億元的價格計算，該套房源的成交價幾乎爲評估價的兩倍，房屋單價也達到了約36.47萬元的市場高值。根據網絡詢價報告，該套房源周邊的萬城華府龍園二手房的均價在16.49萬元/平米-17.85萬元/平米。如此來看，萬柳書院這套法拍房源的均價也幾乎是周邊二手房均價的兩倍左右。

存在較大的贈送面積

另一套法拍房源位於萬柳書院4號樓5層2單元。根據阿里拍賣，該套房源起拍價爲4719.67萬元，加價幅度爲23萬元，建築面積約256.4平米，與上套房源的面積相差約43平米左右。

在經過43次競價之後，最終，該套房源以7594.67萬元的價格成交，單價約29.62萬元/平米，較上套房源每平米低7萬元左右。那麼，同屬於一個小區，在同日拍賣，同樣爲南北通透、三室兩廳兩衛的戶型，僅僅是因爲面積不同，單價差異就會如此之大嗎？

對此，郭毅對《華夏時報》記者說：“36.47萬元/平米成交的那套房源是比較特殊的，其是一個頂層帶露臺的一個房源，露臺贈送的面積比較大。同時，那套房源是邊戶，採光比較好，所以拍出如此高的價格，是有房源本身的特殊原因，並不是超越市場價格或者超出市場預期的一個拍賣結果。”

不過，郭毅還對《華夏時報》記者表示，萬柳書院本身也是市場上的優質項目，位於海淀核心板塊。從產品品質來看，其建築風格、園林配套、戶型功能、精裝修在北京的豪宅項目以及即將上線的豪宅項目中，都屬於頂級設計。

“北京的新房項目在考慮功能和價格後，往往面積會偏小。萬柳書院主打300平米至500平米左右的大平層，實際上在市場上沒有太多的競品。”郭毅對《華夏時報》記者說。

項目圖  圖源：阿里拍賣

北京法拍房重回7人搶1房時代

“4月份北京法拍房成交比較多。目前，法拍房掛牌數量有所增長，優質房源也有所增加。因爲價格普遍低於市場價，所以優質法拍房很搶手。”在機構從事法拍房工作的陳頌（化名）5月17日對《華夏時報》記者說。

中指研究院發佈的數據顯示，2022年4月份，北京法拍房成交181套，環比上漲0.56%，同比上漲2.26%。其中，住宅成交132套，別墅成交10套，商辦成交39套。值得關注的是，數據顯示，2022年4月份，北京法拍房總參拍人數爲1403人，套均參拍人數爲7.8人，連續6個月呈現上漲趨勢。

對比近一年來看，法拍房熱度有明顯提升。根據瀚海數據研究院發佈的數據，2021年，北京法拍房平均6.5人爭搶一套法拍房。而2022年1-3月份，則是平均5.88人-6.31人爭搶一套法拍房。

北京法拍房熱度走勢。 圖源：瀚海數據研究院

如此計算，在時隔12個月之後，北京法拍房再次回到7人搶1房的時代。中指研究院數據顯示，2022年4月份，北京法拍房住宅成交均價爲5.60萬元/平米，環比上漲0.09萬元/平米，平均折扣爲市場價的8.1折，較2022年3月份上漲0.3個百分點。總價方面，2022年4月份，北京法拍房市場成交17.95億元，套均成交價爲992萬元，成交金額環比上漲10.97%，同比上漲11.24%。