原標題：房貸利率差異化下調，釋放出穩定市場的新信號

王靜文（中國民生銀行研究院）

近日，央行和銀保監會聯合發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對房貸利率下限進行調整，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的新信號。

《通知》主要有兩方面內容：一是在居民購買普通自住房時，將首套住房商業性住房貸款利率下限調整爲相應期限LPR減20個基點，二套仍按現行規定執行；二是商業銀行可根據當地房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

首先需要指出的是，差別化住房信貸政策於2011年開始實施，目的是通過採取差別化的首付比例和利率來限制投資、投機性購房需求。由於我國房地產市場區域特徵明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，採用“全國+地方+銀行”三層確定機制，即由央行確定全國範圍的利率下限，央行各省分支機構再據此確定本地區的下限，當地銀行再結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在地區利率政策下限基礎上確定每筆貸款的具體價格。

2019年8月，LPR報價改革實施後，央行將全國層面首套房貸款利率下限設置爲相應期限的貸款市場報價利率（LPR），二套房貸款利率下限爲LPR加60個基點。根據《通知》，全國層面首套房利率下限下降爲LPR-20個基點。當前5年期LPR爲4.6%，下調之後變爲4.4%，已接近2016年房貸利率8.5折期間4.165%的水平。

4月底政治局會議明確要“努力實現全年經濟社會發展預期目標”“抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調控力度”，落實在房地產政策上，就是要“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”。隨後央行和銀保監會均表示，將及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。

另一方面，當前房地產市場確實不容樂觀。根據統計局數據，1-4月商品房銷售面積同比-20.9%，商品房銷售額同比-29.5%，市場交投極爲清淡。4月居民住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，居民部門不但沒有加槓桿反而在去槓桿。國房景氣指數已經下降至95.9%，達到2016年初以來最低水平。

今年以來，不少地方已在因城施策導向下，通過下調首付比、下調貸款利率、放鬆限購限貸標準等方式對房地產金融政策進行邊際調整，但目前來看，尚未達到預期效果。這種情況下，就需要出臺更高層面、更有力度的穩市場舉措。這不僅是穩增長的當務之急，也是防風險的題中之義。

此次下調，標誌着全國層面房貸利率下限的整體下移，無疑釋放出了更強的政策信號。在房住不炒定位之下，此次下調僅涉及首套房，不包括二套，但由於一些地方已對首套房的認定標準進行放鬆，預計政策的波及效應會有所擴大。根據一季度貨幣政策執行報告，3月份新發放個人住房貸款平均利率爲5.49%，相對於4.4%的下限仍有不小空間。

另外需要指出的是，房貸對銀行而言屬於優質資產，2020年之前個人住房貸款利率一直低於一般貸款平均利率水平。2020年之後，政策轉向重點支持小微企業、製造業等領域，一般貸款利率開始低於個人住房貸款利率。一季度前者僅爲4.98%，比後者低51個基點。從成本收益比的角度考慮，銀行必然有意願下調房貸利率。而房貸利率的下調，將有助於降低居民購房成本，進而激活居民信貸需求，引導居民合理加槓桿，從而對房地產市場構成實質性利好。

從歷史經驗來看，房地產銷售通常滯後房貸利率調整一到二個季度。如果5月底疫情得到基本控制，居民預期逐步改善，後續房地產銷售降幅有望逐步收窄。而在明確的政策信號之下，各方預期將趨於穩定，這不僅有利於住房消費健康發展，也有助於增強房企發展信心，最終將有助於促進房地產市場的平穩健康發展。