疫中探市丨丁祖昱：市场很难，信心要有！

丁祖昱评楼市

多点散发的疫情，成为2022年房地产行业最大的不确定性。

5月10日起，克而瑞举办了一场以“数智洞见 疫中探市”为主题的房地产市场趋势发布会，围绕住宅开发、物业管理、资产管理、康养产业、租赁住宅、产城发展、文旅产业七大领域展开了为期四天的讨论。80余位行业TOP专家共同探索未来常态化疫情防控下各领域的发展趋势。

市场信心的恢复仍在艰难博弈，每一个关心房地产市场的人都想知道，楼市到底什么时候才能回稳？

今天开始我们将推出“疫中探市”系列，第一篇《疫情对中国房地产市场影响分析及未来展望》，重磅记录易居企业集团CEO丁祖昱基于大数据的深刻分析，为中国房地产市场和企业的发展给出自己独到的见解。

关于今年房地产市场的走势，丁祖昱给出的趋势判断是：先低后高，整体回稳会延至三季度。

据克而瑞监测，前4月全国有83个省市出台相关松绑政策，是近几年中放松政策出台最密集的一次。

随着对中国房地产政策认识的加深，就目前全国市场表现而言，政策层面是真正影响市场的导火线，且不仅是导火线，更是影响供应、需求、购买力的真正内因。

过去4个月是政策放松是最密集的4个月，但对市场成交的影响有限。

一方面与4月以来疫情多点散发不无关系，据克而瑞不完全统计，目前全国超过20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭，无法及时推货。

因此，预计5、6月份还会有一些力度更大的地方政策出台。

另一方面，与去年下半年土拍市场逐步走低有一定关系，在集中供地和市场下行压力影响下，2021年第二、三轮土拍出现国企和央企兜底现象，民企大多由“谨慎拿地”转为“不拿地”，受此影响，全国300城土地成交建面和成交金额大幅下降，其中成交金额为近六年来首次下滑。

在这两者背景之下，新房供应前4月创三年同期新低，4月单月同比降幅持续扩大到57%。

从当前市场来看，今年的疫情抵消了很多政策，特别是4月份以来，疫情多点散发，上海乃至全国多个重点城市都受到疫情影响。

长三角和大湾区复苏进程被打断。CRIC数据显示，长三角区域高位回落，上海自开始静态管控后没有任何供应量。受上海及周边影响，长三角区域前4月成交面积同比跌幅最大，为-57%。

从全年进程来看，长三角和大湾区原本4、5月的数据应是逐步提升，可在疫情影响下，4月末登记备案成交数据回升进程被打断，回溯数据实际成交时间，正是在3月底4月初疫情多点散发之时。

疫情造成的区域分化加剧，2022年以来成交逐月回落，前四个月累计成交同比下降50%。特别是4月，新房成交同环比均下降，其中三四线同比下降63%。

疫情导致土地市场供地节奏发生变化，部分城市延迟了第一批土拍。前四个月土地成交面积降幅超过50%。

这对未来市场影响非常大，一般各大企业拿地集中在上半年，3、4、5月份最优，因为上半年拿地，下半年开盘，当年可实现回款，这对现金流影响非常大，因此，若错过了拿地黄金期，那今年整体的土地市场将非常不乐观。

对于企业来说，疫情影响下楼市下行压力未减，房企销售回款仍较为艰难，这进一步加剧了资金压力；且由于集中供地多为核心一二线城市，土地成本相对较高，导致企业拿地意愿、拿地力度降至历史低位，截止4月末，仍有接近六成百强未拿地。

虽然近期房地产融资政策回暖加速，但受疫情影响，且行业风险未出清等多重原因，政策传导不及预期，企业融资恢复仍较为缓慢。3、4月的融资量分别为858亿元和641亿元，分别同比下降31%和45%

据克而瑞监测，2022年前4月的债券发行量仅是到期量的61%，企业偿债持续承压，接下来的6、7月则达到年内偿债高峰期，月均到期量达700亿元以上，所以6、7月份对很多房企来说是一个非常重要的坎，希望相关政策可以在5、6月份快点落地到位。

在目前整体疫情影响下，客户需求变化很大。

我们做了有关疫情对购房决策影响的调研，发现仍然坚持买房的客户只有20.09%。有一部分要换房，比例17.36%，但是推迟买房和放弃买房的客户到达了35.61%。

在这样的情况下，谁还想买房？

调研显示，一线城市的购房者态度比较坚决，会迟到但是不会缺席。

还有一些改善需求，因为疫情想换更大的房子，小房子和与父母同住的换房需求被激发出来，这一点，也对产品的促销有关联。

接下来，110平米以上的户型可能会更抢手，而且必须两卫以上，客厅面积要大，要有书房，原来是鸡肋的书房成为眼下争抢的点，客卧实际功能都当书房用，一般情况下不住人。今天对这些户型的调整也是需要关注的点。

总体来看，此次疫情对购房迫切度影响较大，3个月内购房的比例大幅下降，所以我们原本预计4、5月份回暖要整体往后延，至少延迟三个月，甚至有近六成的客户置业计划延迟了一年以上，这一年以上是目前的调研数据，如果接下来经济继续受到一定影响，再影响到收入，进而影响到购买力，那么这个影响可能还会更大。

展望后市，疫情叠加供求失衡，未来市场不确定因素更多。有内因也有外因，外因主要是疫情的不确定性，内因则主要还是市场需求和购买力的严重透支。

对此，我们认为，首先政策还是在不断的宽松过程当中，其中包括为房企纡困的政策，以期化解房企债务风险，所以最近一段时间，特别是困难房企还是有机会拿到合理的纡困融资，包括原有贷款的保留、展期等优惠政策，需要和地方银保监会、地方银行进行沟通。在预售资金监管方面，部分城市也给予一定放松。

在土拍方面，特别是土地预付款也给予一定支持，当然税费方面也是房企值得关注的，特别是这两年市场调整之后，很多项目实际都不赚钱，但是房企都有所得税增值税预增问题，原来预增比重较高，按照原来的测算收益比较高，但事实上没有那么高收益，如果把这些预收款项都调整到合理的范围内，对房企影响还是比较大的。

与购房相关的政策，比如刚需、改善等购房政策都有很重要的影响，其中最重要的影响还是按揭的影响，即首套和二套房的首付比例，如果能进一步下调，比如首套从30%调整至20%，那么购买力将上调30%。二套房如果从70%首付调整到30%，对客户的购买力影响也极大，这些政策都亟需出台。

此外，我们希望在限售、限购等方面出台辅助政策，部分城市也建议在高端豪宅等方面放开限价，在房价方面给大家一些信心，因为“买涨不买跌”，如果看不到房价上升趋势，市场也是死水一潭。所以希望市场上的高端项目，能够在房价方面有一定的支撑作用，虽不希望涨，但也要防下跌。

总体来看，今年的市场走势一定是先低后高，高是指相对于现在情况，但全年和往年相比会明显下降。土地市场成交亦是如此，因供地增加而带来成交回升或在二季度出现，但全年总规模还会下降。

当然，也不必对行业整体规模有所疑虑，我们依然要抱有信心。即使回落到过去几年的水平，规模依然是可观的。

目前已经看到了不少利好和曙光，信心还是要有。

如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地产业必须要稳住。房地产行业仍然是中国经济的压舱石和支柱产业，这一点毋庸置疑。

大浪淘沙，未来的市场会更加稳健，对企业而言，过去的运作模式该结束了，三高模式无法在青铜时代生存，在未来三到五年，房企负债率会降至更合理水平，未来市场会更加稳健。