來源： 鳳凰網房產武漢

滄海橫流，方顯英雄本色。

2022年以來，樓市利好不斷釋放，央行降息、房貸利率下調、監管部門齊發聲……樓市回暖信號日益明顯。置業迎來理性時代，購房者所考慮的需求也更精細全面，眼看着樓市政策逐漸放寬，多重利好助力之下，樓市正加速回暖，不少購房者也是果斷出手。

武漢二環網紅盤扎堆 買房到底怎麼選？

從當前的市場氛圍來看，買房的窗口期似乎真的到來了！但即便如此，購房者的置業心態依然比較理性，比起優勢單一的樓盤，他們更看重板塊、產品都具有優勢的，綜合實力較強的項目。

隨着房地產市場告別了狂飆突進，越來越多的房企靜下心來做產品。有的樓盤以大盤爲賣點，有的樓盤以商業爲賣點，有的樓盤以綜合體爲賣點，在武漢樓市競爭激烈的狀況下，各大房企力圖尋求產品創新和突破，綜合優勢均好的項目，更能實現彎道超車。

武漢熱門網紅樓盤

作爲武漢目前供應量較大的二環沿線，分佈着衆多網紅樓盤，包括龍湖天璞、融創公園大觀、幸福時代大家、華髮都薈天地、龍湖清能天曜、萬科翡翠濱江等，這些樓盤知名度高、存在感高，一度是武漢炒得火熱的項目。

如此多的項目宣稱紅盤，那麼“真假”紅盤如何鑑別？今天讓我們一探究竟！

分銷捷報頻傳 礄口這個紅盤“降價”挽尊？

房地產分銷本質上是一種銷售渠道，能幫助開發商帶來客源、促進成交，被稱爲地產市場的“反向風向標”，武漢市場從去年底至今降溫明顯，分銷這顆“速效救心丸”就被越來越多的開發商當做了救命稻草。

近日，鳳凰網房產觀察到，位於礄口古田二路的華髮都薈天地也進入分銷大軍，項目信息刷屏朋友圈，不斷湧現的打折信息，不斷刷屏的認購截圖，似乎讓人覺得這個項目又火熱了起來。

項目已經開盤三次，原備案均價18500元/平。近日，朋友圈有截圖顯示，項目現價16500元/平起，首付45萬起，三房四房戶型可任選，項目自帶18萬方商業，三大口袋公園，自帶12年目送式優質教育。

而是否上分銷之後，項目到訪和成交數量就漲起來了呢？

網籤情況

從網籤數據看，從12月31日至今，五個多月的時間，華髮都薈天地開盤共計836套房源，網籤297套，網籤佔比35.52%，如果平均算下來，相當於1天能賣2套房子，這個數據，在當下的背景，還算不錯。

越賣越難 三次開盤去化節節敗退

自面世以來，華髮都薈天地從不缺少話題。

實景圖

根據市場數據顯示，華髮都薈天地首開至今已經五個多月的時間，除了第一次開盤銷售情況尚可，後面兩次開盤去化都不太可觀。

據武漢克而瑞數據顯示，2021年12月29日，項目首次線上開盤推出10#樓，首開101-135㎡三房戶型，取證套數516套，推售172套房源，整體折後均價17819元/㎡（毛坯），開盤當日去化108套，去化率63%。

項目沙盤圖

1月4日，項目加推11#超高層，84-118㎡兩三房戶型，推售344套房源，整體折後均價18503元/㎡（毛坯），開盤當日去化57套，去化率17%。

開盤情況一覽

3月19日，項目平推8、9#高層，98-135㎡三至四房，共計320套，均價18365元/㎡（毛坯），首日去化9套，截至當天開盤結束整體去化率3%。

不按報備方案銷售 華髮都薈天地被“點名”

實際上，華髮在項目銷售上顯得十分“急迫”。

3月，在武漢住房保障和房屋管理局公佈的房企信用扣分情況中，位於礄口古田二路的華髮都薈天地被“點名”，項目未按照已報備方案銷售商品房，被扣5分。

未按照已報備的銷售方案銷售商品房，很明顯屬於違規銷售行爲，對一家國企而言實屬意外。根據武漢市房管局相關規定，如果全年得分低於75分，就會被納入“警示名單”。

樓盤賣的不好的原因，總結起來無非兩種：市場環境不景氣，買房子的人少；或者，項目本身有困境，比如價格定位、周邊競爭壓力大等。

配套“啃老本” 板塊新利好有限

曾幾何時，古田、後湖、白沙洲、光谷東被稱爲武漢樓市四大天王，隨着後湖、白沙洲、光谷東身價逐步提升，古田似乎顯得有些落寞，新房銷售去化緩慢，二手房也沒有可觀的漲幅，這也讓許多購房者對古田的態度陰晴不明。

項目實景圖

區域沒有重大利好推動，短期內配套也沒有較大改變，古田對比其他幾大“網紅”板塊，確實顯得有些落寞。正如鳳凰網房產觀察到，華髮都薈天地周邊環境現狀、配套都比較一般，沒有太多亮點。

實景圖

一方面，從樓盤周邊配套來說，項目離漢江還有一定的距離，高層瞰江視線遮擋，所謂的“學府”、自帶配套商業、寫字樓都是在規劃中，宣稱雙地鐵，爲目前通車的1號線和規劃當中的23號線，而武漢地鐵23號線未有落實的文件，雙地鐵名不副實。

輕軌一號線古田二路站

商業方面，項目規劃200米超塔地標，11萬方武漢首個沉浸式生態藝術商業中心，實際上，華髮在武漢已經有商業面世，位於四新的華髮未來薈商業和位於CBD的華髮商都，但是目前四新商業門店大規模閉店，寫字樓華髮國際企業中心也面臨大規模空置，位於CBD的華髮商都，開業時間不長，但是也未見“紅火”之勢。這讓人對其在古田打造的商業也有着疑慮，畢竟目前周邊已經有成熟的古田凱德廣場。

項目緊鄰凱德廣場

目前項目規劃自帶兩所幼兒園、一所中學和一所小學，中學30班和小學24班，均爲公立學校，當問及將引進什麼學校之後，置業顧問透露，我們肯定希望引進更優質的學校，爲業主考慮，可能是“礄口崇仁系”可能是“育才系”，現在品牌還在推進接洽當中，目前暫不能對外釋放確定信息，但是我們肯定會積極推進。

項目配套學校

項目緊挨古田二路高架，噪音問題可想而知。而且緊鄰高架的房子，容易影響生活品質，因爲即使有雙層中空玻璃，日常開窗時聲響較大，而且不能開窗便是一大硬傷。

沒落的黃經堂蔬菜批發市場

此外，目前周邊分佈除去金地悅江時代、招商江灣國際、美好名流匯外，其他多爲老舊小區，這裏分佈着待拆遷的建築、待治理的地塊、還有各式工廠遺址，城市面貌較爲一般。

漢江灣科創總部基地“流拍”

放眼整個武漢二環，目前白沙洲的萬科光瀾道、龍湖天璞，漢陽的萬科翡翠濱江，後湖的融創公園大觀，都是大體量，周邊商業配套豐富，爲何這些項目能持續長虹，而華髮都薈天地卻漸漸賣不動了呢？

有買房人表示，早期周邊的金地悅江時代帶裝修均價18000元/平，這麼多年過去了，也未見有什麼漲幅，如今華髮都薈天地毛坯均價18000元/平，確實難有優勢可談。

金地悅江時代二手房掛牌價

重要的是，古田板塊缺乏利好刺激，武漢最近幾年主要圍繞光谷中心城和經開板塊發展，古田在武漢的發展似乎是“被上帝遺忘的孩子”。

軌道交通一號線

武漢軌道交通一號線從礄口古田呼嘯而過，可以看到的是經過古田凱德廣場後，一大片空曠的地塊上長滿了雜草，還有多處集滿水的水塘，這就是礄口1135片地塊，也是規劃中的漢江灣科創總部基地。

衆所周知，漢江灣科創總部基地地塊一直受到很多人的關注，然而土地治理多年，整理掛牌又耽誤多年，衆多人區域市民對該區域寄予希望，希望地塊早日成交，爲漢江灣板塊帶了更大的發展，也爲礄口人民帶來更多的便利。

漢江灣世界科創總部規劃地塊

然而卻不如所願，2021年12月24日，礄口古田1135片區的P（2021）184號地塊本計劃當日掛牌出讓，臨拍賣之前，該地宣佈撤銷掛牌出讓，古田人等了近10年的漢江灣世界科創總部基地再度“流拍”。

這對華髮都薈天地無疑是雪上加霜，本身樓盤產品定位過高，再加上板塊利好規劃消息短期未能兌現，這讓華髮都薈天地再度陷入尷尬。

小結：

不好賣≠不值得買。

今天說的華髮都薈天地，僅是武漢樓市的“冰山一角”，它未能進入置業者的“購房清單”確實在自身定位等方面或者周邊或多或少存在一些問題。

如何擺脫銷售困境，相信不少開發商也很着急，對於“越賣越難”的樓盤，如何突圍實現逆襲，也是接下來一階段他們要面對的艱鉅挑戰。