原創 劉曉博

2022年5月17日一大早,樓市再爆大新聞:

作爲強二線城市之冠、一線城市新的最有力競爭者的杭州,也大幅鬆綁樓市了。

杭州住房保障和房產管理局在官網發佈了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》,宣佈了一系列樓市新政(下圖):

杭州樓市新政的核心內容是:

1、在本市限購範圍內購買二手住房,落戶本市未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求;非本市戶籍家庭需在購房之日前1年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月。

2、本市限購範圍內,個人轉讓家庭唯一住房,增值稅徵免年限由5年調整到2年。

3、符合條件的三孩家庭,在本市限購範圍內限購的住房套數增加1套;報名參加新建商品住房公開搖號銷售時,參照“無房家庭”優先搖號。

這幾條政策的含金量都非常大。

以前,即便你落戶杭州,也需要2年社保才能買房(新房、二手房);現在,落戶(即便落戶在非限購區域)即可買限購區域的二手房。但買新房仍然要落戶+2年社保(如果無社保,仍然需要落戶5年)。

對於外地人(無杭州戶籍),之前買房需要4年社保。現在買二手房只需1年社保(或個稅);買新房仍然4年社保。

三孩家庭限購區域可以多買1套,而且優先打新。個人轉讓家庭唯一住房,增值稅徵免年限由5年調整到2年。

下圖是杭州官方公佈的,購買二手房新老政策對比。

杭州這次樓市新政,有兩大特點:第一,力度比較大;第二,非常有技巧。

杭州的新房限價比較嚴格,新建住宅某種程度上帶有“保障房”的性質,打到一套新房,往往有上百萬、甚至上千萬的賬面盈利。這樣做的好處是:第一,顯示了政府調控力度大,落實了房住不炒;第二,加快了新房去庫存。

杭州最近幾年來,土地出讓量幾乎都是全國第一或者第二,杭州4年賣地收入超過1萬億(下圖),爲杭州跨越式發展創造了條件。

土地出讓量大,就涉及到一個去化週期的問題。通過限價,讓新房價格低於二手房,可以加快新房去化,並向民間讓利,是一個高招。

所以,杭州樓市整體上是一個快週轉模式,而其他城市只有開發商這樣做,杭州是全產業鏈條都如此。

此次杭州的樓市新政,主要是給二手房鬆綁。這樣有利於把部分購買力分流到二手房市場,大幅增加杭州樓市的接盤俠,讓更多的人可以實現換房,也就是消費升級。

只有二手房活躍了,新房的承接能力纔會提高。買二手房的人雖然不能獲得杭州的新房限價紅利,但至少不用等了;因爲等上幾年,還不知道是什麼價格。

更何況,杭州落戶門檻比較低。落戶即可買二手房,1年社保(或個稅)即可買二手房,其實是面向全國抽血,來供應杭州市場。

畢竟,全國範圍內看,願意到杭州買房子的人比較多。

這意味着,杭州開始把自己“二線城市之冠”的城市紅利變現了!

上圖是主要城市2022年一季度末的資金總量。

所謂資金總量,就是金融機構本外幣存款餘額。在判斷一個城市競爭力、綜合實力的時候,這個數據遠比GDP靠譜。因爲它沒有納入政績考覈,沒有被污染,而且是央行統計的。

另外,資金是經濟、社會運行的結果,也是下一步發展的重要推動力量。

從一季度末資金總量可以看出,內地匯聚資金超過10萬億的城市仍然只有北京、上海和深圳。

廣州達到了7.57萬億,位居第四。

杭州達到了6.29萬億,位居第五。

南京成爲新一個超過5萬億的城市,位居第六。

可以看出,這三個城市之間的差距不大,只有1.2到1.3萬億。

我之所以說杭州是“強二線城市之冠”,不僅是指杭州匯聚的資金總量僅次於北上廣深。事實上,杭州的上市公司數量、上市公司總市值、個稅總量、獨角獸企業數量等反映經濟活躍度、民間富裕程度的指標,都在前五,一些關鍵指標甚至超過廣州。

前一段時間,我曾撰文告訴大家。當南京、蘇州的限購門檻降低到6個月社保(或個稅)的時候,這兩個城市開始面向全國抽血,其他城市很難跟南京、蘇州競爭。

比如天津、濟南、青島、石家莊、太原等城市,至今沒有出臺實質性的樓市新政,這些城市的富裕階層一定會流向南京、蘇州,因爲南京蘇州經濟更發達、人口增量更大,不動產更有未來。

現在,杭州出手了。

杭州之前限購是準一線標準。二線、強二線城市的限購,對外地人往往是24個月或者36個月社保,杭州是48個月社保,接近於一線的60個月社保。而且杭州落戶後,還要2年才能買房(今天新政之前)。

杭州新政後,限購門檻仍然略高於南京、蘇州。但即便如此,杭州樓市對全國資金的吸引力也不亞於南京和蘇州。

至此,長三角形成了面向全國的“三大抽水機”。

在大灣區,目前只有東莞、佛山有實質性鬆動,東莞不動產吸引力接近蘇州,但略遜於南京和杭州。

深圳、廣州因爲是一線城市,必須矜持,至今沒有動靜。估計今年即便出臺新政,力度也不會很大。

京津冀城市羣裏,一片寂靜,只有北三縣有傳說鬆動了,但官方一直否認。

成渝都市圈,也沒有看到實質性的動作,只有昨天成都出臺了力度微弱的新政,核心內容是:

在優化家庭住房總套數認定標準方面,近郊區(市)縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算;

在優化無房居民家庭認定標準方面,購房人及其家庭成員在成都市無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的,認定爲無房居民家庭。

重慶這邊,因爲一直沒有限購(有房產稅),所以也沒有大力度的鬆動動作。

最後總結一下:

2022年的樓市鬆綁潮,實質是拯救經濟,也是城市之間的資金、人才爭奪戰。

老百姓都明白了,未來樓市會高度分化,人口流失的、低級別城市沒有未來。這一輪樓市新政,是換房、實現新一輪資產配置的寶貴機會。一定會有更多的增量資金、人口流向中心城市。

中國內地最有價值的20來個城市(北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州、重慶、天津、武漢、東莞、寧波、廈門、鄭州、西安、合肥、海口、三亞、青島、濟南、 長沙、佛山、福州等),尤其是前面12個,誰樓市開放得早,誰可以獲得更多的增量資金和增量人口。

很明顯,這一輪鬆綁中長三角的城市出手快、力度大,杭州、南京、蘇州獲得了收割其他城市富裕階層的機會。

杭州今天的樓市新政,意味着杭州以更大力度收割全國購買力的時代到來了。估計很多城市,尤其是至今“猶抱琵琶半遮面”的北方城市都看傻了,它們在未來的競爭中只有招架之功了。

舉報/反饋
相關文章