原創 劉曉博

今天(5月14日),一份加蓋了8個紅色公章的文件,營造出“大紅燈籠高高掛”的氣氛,宣告了東莞今年第二輪樓市新政落地。

文風僵硬、不太好理解的文件,轉眼之前就被民間轉化爲“白話文”,被概括爲以下幾條:

1、增值稅滿5年改爲2年;

2、限售滿3年變2年;

3、雙(多)拼戶型按一套算證;

4、二孩或三孩的居民家庭,允許多買一套(本地戶籍限購3套,外地符合條件的限購2套);

5、住房公積金貸款可依規上浮20%的額度。

上述樓市新政的力度是非常大的。比如東莞公積金額度上浮之後,最高可以達到90×1.2=108萬元。而深圳目前的公積金貸款額度最高上限,纔不過90萬元。

比較一下東莞和深圳的房價就會知道,公積金對於東莞人買房的支持力度相當於深圳的3倍或更高。

上述樓市新政的第三條,也就是“居民家庭持有或購買雙(多)證房,但實質作爲一套住房使用的,在覈驗購房資格時視作一套商品住房”,讓全國“最尷尬業主”們,看到了黎明的曙光。

沒錯,對於限購區域的業主來說,雙(多)證房就是一場噩夢,影響了全家的資產配置和資產升值,甚至影響了社會階層的流動。

2006年5月,建設部等九部委下發了《關於調整住房供應結構 穩定住房價格的意見》。(下圖)

其中規定:自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。

這就是非常著名的“7090政策”。

上有政策、下有對策,開發商很快就搞出了一房兩證或者一房多證,而地方政府則睜一隻眼閉一隻眼。

也就是說,把大戶型切割爲兩個(或多個)中小戶型報建、報批,但事實上是按照1套房子設計戶型並出售。

這樣,每套住房就擁有了兩個或者多個房產證。

2006年到2010年那一段時間,大城市住房尚未限購,也沒有限貸。一房兩證、一房多證,大家覺得無所謂,很多人就買了這種房子。

2010年4月,北京率先推出住宅限購政策,隨後多個城市跟進。到2011年2月,限購城市達到了36個。在限購區域,一般只允許買2套(最多3套)住房,房票的概念誕生了。

由於每個家庭在限購區域只有2張或者3張房票,雙證房、多證房的弊端馬上暴露出來了:沒有人願意接盤這類房子。

再後來,限貸越來越嚴格。買雙證房,其中部分算首套,另外部分算二套,首付、利率都要上浮。如果是一房3證或者4證,部分還不能貸款。

所以,雙證房、多證房的流動性、金融屬性也隨之大打折扣。

上圖是深圳房價最貴區域,深圳灣的雙證房的佔比情況。18個小區裏,有14個小區存在雙證現象。

房價最高時,上述小區的單證房每平米單價動輒在20萬元以上,而雙證房連單證房的6折都不到,而且接盤的人非常少。

上圖是深圳各區雙(多)證房的佔比情況,南山比例最高,其次是龍崗和寶安。

在深圳樓市最火爆的2020年二季度,以深圳灣樓盤爲代表的“雙(多)證房”業主,曾發起了一輪維權,要求政府允許雙證房合二爲一。

當時正逢調控最嚴厲的時刻,官方拒絕了他們的要求:

不僅深圳擁有大量的雙證、多證房,在北京、上海、杭州等幾乎所有的大城市,都有這種現象。

早在2015年,上海的“新聞晨報”就發表過上述報道。

但不是每個地方的政府,都拒絕“兩(多)證合一”的。

比如2020年10月,廣州增城區就發佈政策,對建成且已銷售的房產,存在多個房產證但實際爲一套使用的,業主可按附件的申請材料清單備齊相關材料向增城區不動產登記部門申請合併登記爲一套房產。

但這很容易理解:增城不是限購區域。

非限購城區,一個家庭或者個人買多少套房子都可以。即便不“雙(多)證合一”,也不影響房屋的流通。所以,合一不合一沒有什麼區別。

限購區域情況則完全不同,房票有限的情況下,大家都不願意接手“雙(多)證房”。

最慘的是哪種在限購區域買了1房3證、4證的業主,如果政策不變、不離婚,他們基本上終身無法換房,或者另買新房了。

限購區域尚未看到允許“雙(多)證合一”的。

現在,東莞開創了先例。雖然沒有允許雙(多)證合一,但可以“在覈驗購房資格時視作一套商品住房”。

這等於向着“雙(多)證合一”邁出了實質性的一步,但又不觸碰國家政策紅線!

有了東莞的先例,未來一定會有不少城市跟進。

事實上,當鄭州、蘭州等一批城市,開始允許家庭因爲贍養父母、撫養子女在限購區域購買第三套住房的時候,雙證房的尷尬局面就獲得了相當程度的解決。

畢竟,一個家庭有2張房票,還是有3張房票,區別還是很大的。

如果很多家庭都有第三張房票,願意爲雙證房接盤的人就會顯著增加。

如果雙(多)證房可以只算一套,則將是更大利好。

以深圳灣的雙證房爲例,現在只是單證房的一半左右的價格。比如同樣是180平方米的房子,單證房總價可能是3000萬,雙證房可能只有1600萬。如果深圳採取東莞的政策,意味着深圳灣雙證房家庭一下子可以收穫數百萬甚至上千萬的政策紅利!

中國最尷尬的這羣業主,有望解套!

所以,東莞的利好,可能是全國的利好。

但問題是:一線城市、強二線城市會跟進嗎?

我個人認爲,每個城市的情況不太一樣,可能會有差異。比如,普通二線城市和強二線,很可能會抄東莞的作業,也就是不實現“雙(多)證合一”,不碰紅線,但計算購房資格的時候算1套房。

至於北上廣深,尤其是北上深,則有待觀察。

不過,政治局已經強調過了,要支持剛需、支持改善。

北京、上海,父母跟隨子女遷戶口到京滬,限制極其;深圳居民退休的父母,符合條件可以隨遷戶口到深圳,但永遠沒有購買住房資格。上述三大城市,從贍養父母、改善居住的角度,長遠看可能鬆動家庭限購套數。多子女家庭也需要如此。

在這種背景下,雙(多)證房視作1套房,應該是大趨勢。也就是說,一線城市未來也有可能實現,但可能需要更長的時間。畢竟,住房矛盾大的城市裏,還有很多人連一套房子都沒有,如果房價漲起來,對他們來說是殘酷的。

對於大部分城市來說,被雙(多)證房套牢的尷尬業主,有望迎來春天。

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