就在剛剛，5月15日下午1點32分，央行通過官網發佈了“中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知”（下圖）。
中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監局：
爲堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：
一、對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
這個通知最核心的一點是：“對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。”
這意味着，如果你買普通住宅，而且是首套，則可以享受LPR基準利率下浮20個基點的特大優惠。
上圖是LPR（貸款市場報價利率）的最新走勢圖和數值。
此次調整之前，央行對首套房、二套房的利率下限規定是：首套房利率不低於4.6%，二套房利率不低於5.2%。
現在則變成：首套房不低於4.4%，二套房不低於5.2%。
此前，已經有多個城市把首套房的利率下調到了4.6%，比如廣州的有些商業銀行就執行了。
央行、銀保監會允許突破下限20個基點。如果未來LPR的5年期利率繼續降息，則意味着首套房的利率還可以繼續下降，低於4.4%。
如果你買的住宅面積超過了144平方米，或者小區容積率低於1.0，或者單價、總價超過當地政府的規定的限制，則就不屬於普通住宅了，就不能享受上述優惠。
但別泄氣，爲了促使樓市回暖，相信會有一批地方政府調整普通住宅的標準，讓更多房子變成普通住宅。
至於你買的房子算不算首套，各地也有對策。很多地方已經說了，結清了貸款再買，也算首套。
那麼問題來了：央行、銀保監會通知的第二條意味着什麼？
就是這條——在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
它的意思是，首套房貸款利率下限是4.4%，二套房是5.2%，這是全國統一的貸款利率下限，暫時是不能突破的。各地可以在這個下限的基礎上，略有上浮，或者不上浮。
此前雖然央行已經明確，首套房利率可以最低到4.6%，但絕大多數城市沒有低到這個水平。
比如央行日前公佈的數據顯示：2022年3月份，新發放個人住房貸款利率爲5.42%，比年初低17個基點。
這意味着，雖然一季度各地“房貸加點降息”鬧得轟轟烈烈，但實際上房貸降息比較有限，才降了17個基點，加權平均房貸仍然達到5.42%。
此次央行、銀保監會發布最新文件，允許首套房在4.6%的利率水平上繼續下浮20基點，一定會帶動全國房貸實際利率水平的顯著降低。
以蘇州或者惠州爲例，去年三季度的時候，首套房貸利率仍然超過6%。如果按照央行最新規定的4.4%執行，那麼200萬的貸款，按照30年貸款期、等額本息方式，月供可以從最高時的11991.01元，變成現在的10015.22元，月負擔下降16.5%。至於總利率支出，則從231.7萬元下降到160.5萬元。
此前我已經在專欄裏預測過，央行設置的首套房貸利率下限，一定會突破基準利率，也就是5年期LPR利率。
需要注意的是，此次沒有調整二套房貸利率下限，也沒有針對存量房貸利率打折。
我的預判是：二套房貸利率也會跌破5.2%的下限，對存量房貸打折也有可能實現。
2008年10月，面對當時全球金融風暴爆發的巨大壓力，央行、銀監會曾對存量房貸打折過一次。當時普通房貸利率一般是基準的85折，後來允許85折的存量房貸繼續打折，打到基準的7折。很多人都享受到了那次存量房貸打折。
我的判斷是：市場將逐步回暖，尤其是一些有人口增量、級別較高、經濟發達、出臺了較大力度放鬆政策的城市。比如南京、蘇州、東莞等。
接下來，此起彼伏的樓市鬆綁政策，會繼續在各地落地。一個城市，在2022年出臺5到6輪鬆動政策，將是常態。因爲樓市太冷了，政策需要不斷髮力。
據中指研究院的數據：今年1-4月TOP100房企銷售額均值爲212.2億元，同比下降50.2%；1-4月TOP100企業拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。
如果看人民幣貸款，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
樓市，太需要利好了。而利好，正逐步到來，並全面發力！
