原創 韜略哥

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5月10日,隨着蘇州土拍落錘,全國22個重點城市首輪集中供地暫時告一段落了。

對於市場信心來說,土地交易是最重要的溫度計。

因爲房地產市場主要分爲三級,一級市場是土地交易,二級市場是新房交易,三級市場是二手房交易,存在層層傳導效應。

我們來看看2022年重點城市首輪土拍的具體情況。

總的來看,22城中共有18個城市,完成首輪集中供地。

剩下4城,上海因疫情原因土拍延期,長春、瀋陽和鄭州尚未發佈集中供地公告,短期將缺席土拍。

截至目前,重點城市2022年首批次土地集中供地,18城共計成交涉宅用地337宗,總成交規劃建築面積3221.1萬平米,土地出讓金總計4231.3億元。

土拍成交額排名靠前城市,分別是杭州、北京、成都、廣州、寧波、蘇州,深圳、南京、合肥。

今年首輪集中土拍“大戰”中,杭州無疑是最大的贏家,傲視羣雄,走出獨立行情,兩個指標表現領先:

一是總成交金額最高,達到826.76億元,1.7倍於吸金第二名的北京,3.5倍於表現可圈可點的蘇州。

二是當地民營房企參與度最高,拿地金額前十名的房企中,民營房企達到6家,杭州本土民企就高達5家。

這個土拍結果,和杭州城市基本面以及房地產市場活躍分不開。

杭州是浙江省經濟實力最強的城市,去年實現GDP1.8萬億元,第三產業佔比接近7成,反映了互聯網經濟的活力。

而且杭州已是常住人口千萬級別的特大城市,並連續數年,每年的常住人口增量超過20萬人。

去年杭州常住人口突破1200萬,對比七普數據,常住人口增量達26.8萬人。

從房地產市場看,杭州近兩月月均成交超4500套,說明杭州樓市堅挺,市場信心較爲充足。

杭州核心地段地塊存較大一二手房倒掛紅利,對市場吸引力強,去化較好。

目前,杭州十城區新房在售庫存僅200萬方,去化週期3.3個月(按近半年成交量計算)。

因此,杭州土拍吸引了70餘家開發商參拍,熱度很高。

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事實上,房地產市場表現相對較好的城市,土拍的成交額和溢價率更高,而流拍率則更低。

溢價率排名靠前的6個城市,分別是深圳、合肥、杭州、廈門、寧波、重慶。

“零流拍”的6個城市,分別是深圳、長沙、重慶、寧波、無錫、蘇州。

一線城市中,深圳8宗地塊全部觸頂最高限價,代表一線城市有局部回暖現象。

二線城市中,合肥土拍火爆,15宗地價格“觸頂”,且本土企業投資積極性復甦,相較於青島、廈門、福州等城市,合肥今年首輪土拍熱度升溫顯著。

合肥的土地流拍率爲25%,處於中等水平,反映了城市不同板塊之間冷熱分化明顯,也就是較偏地塊難賣,拉高了流拍率。

而長沙、重慶、寧波、無錫和蘇州等二線城市,也做到了全部地塊無一流拍,市場表現要好於其他城市。

首輪土拍表現不太好的城市,體現爲流拍率高,同時溢價低。

天津已經談得很多了,這次重點說下濟南。

作爲山東的省會,濟南有930萬的人口基數打底,加上年流入人口超過十萬,總體看購房需求是不斷增加的。

但此次濟南土拍成交平均溢價率不足1%,土地流拍現象也較爲嚴重,首輪流拍率高達47%,房企拿地意願明顯不足。

遇冷原因,一方面是疫情影響,樓市成交萎靡不振,房企回款不及時,自然不敢冒進拿地,另一方面,濟南此次集中供應的地塊質量不佳,加劇了土地市場倒春寒。

目前,長沙、南京和蘇州等地樓市鬆綁大潮已至,相信濟南的大招也在路上。畢竟開發商信心不足,會加重潛在購房者的觀望情緒,形成惡性循環。

對濟南而言,打開外來人口的購房限制,最大程度滿足市民剛性和改善性住房需求,既符合國家穩樓市的政策主基調,又能提振市場。

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總的來看,土拍熱度“兩極分化”,仍是目前的市場關鍵詞。

這種分化,已經從不同城市之間,具象到一些城市內部區域之間。

從房企表現看,國企央企、城投公司是本輪集中土拍的成交主力軍,未來,土地市場有望形成“國企央企+穩健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立格局。

當然,能夠被擺上明面進行對比的城市,已經算是贏家了。

那些缺席土拍的城市,才更讓人擔憂。

上海因爲疫情屬於特殊情況,而瀋陽、長春和鄭州是什麼情況呢?

國家規定,住宅消化週期在36個月以上的,應停止供地。

從圖上看,長春的去化週期超過40個月,同爲東北城市的瀋陽,情況估計也不樂觀。

2022年2月末商品住宅庫存量去化週期TOP20城市情況(單位:月)數據來源:CRIC

此外,瀋陽、長春和鄭州三座城市,樓市庫存量很大。在2022年2月末商品住宅庫存量TOP20城市中,三城均榜上有名。

數據來源:CRIC

數據顯示,截至3月底,鄭州八區商品住宅剩餘庫存1188萬方。也就是說,鄭州救市19條頒佈以來,市場仍在底部去庫存階段。

目前市場想要回歸正常,至少要將庫存降至700萬方。要實現這個目標,一是不再供地,二是需要時間。

按照目前鄭州主城商品住宅每月去化約50萬方計算,消化近500萬方,還需要10個月。

4月鄭州土地市場幾近斷供,主城土地無新增供應,市區和環鄭區域共賣出8萬方的土地,同比去年暴跌了94%。

自然資源和規劃局提出鄭州試行土地預申請制度,科學合理安排供地規模。

以鄭州爲例,北方城市土地市場的低溫態勢,還將持續一段時間,缺席了首輪土拍的城市,在庫存降下來之前,還將繼續控制供應。

而回暖的少部分城市,如果民營房企開始大膽進場,說明市場拐點真正出現。

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