關於買房，一直有“窮買頂樓，傻買一樓”的說法。

原因很直觀，一樓的採光和通風欠佳，居住體驗不好，而且安全性和隱私性也得不到保障。

開發商爲了促進銷售，通常會給一樓“陪嫁”點吸引人的嫁妝來誘惑購房者，其中最常見的，就是“買一樓送院子”了。於購房者而言，在喧囂的城市裏擁有一方空地，方便老人和孩子活動，當然會心動；於開發商而言，其實沒有增加什麼硬性成本，還能促進銷售，何樂而不爲？

但是凡事都有成本，這是最基本的道理。如果開發商沒有增加成本，那麼承擔成本的就會是購房者。

因爲所謂的這些“院子”，基本上都屬於綠化區域，是公共綠地。所以，在交房之後就很容易發生糾紛。購房者再去找開發商理論，勝算不大，最終只能嚥下苦果。

而且，不要以爲買院子花了大價錢就不怕講理了，在開發商的老道面前，你會發現自己過於天真了。

在青島市即墨區，有一個業主花了五十五萬買下的院子，最終也是一場空。

院子裏有12個井蓋

2018年初，年近六旬的杜大姨在青島市即墨區香瀾郡三期（瑜院）買下一套一樓的房子。

杜大姨是四川人，雖然常年生活在內陸，但是心裏一直湧動着對大海的嚮往。前半生要工作打拼，要生兒育女，要養家餬口，只能擱置內心的嚮往。退休後清閒下來，也有了經濟實力，塵封已久的嚮往開始清晰起來，於是在沿海城市買一套房子就提上了議事日程。

買下香瀾郡這套房子，是杜大姨綜合考慮的結果。

漂亮的海岸線，發達的經濟，便捷的交通，整潔的市容以及良好的氣候條件，是她選擇青島這座城市的原因。

最終選定香瀾郡，是因爲有一個特別滿意的院子。

這套一樓的房子，有一個超過100平方米的院子，包括側院、南院和北院。在杜大姨的規劃裏，將來這裏會有花叢的鮮香、葡萄藤的蔭涼以及靜謐午後的咖啡。

合同約定的交房時間是2019年底，但是因爲各種原因，實際交房時間推遲到了2021年5月。

終於等到交房日期，興致勃勃的杜大姨趕到現場一看，心裏涼了大半截：在一百平方米的院子裏，居然有12個井蓋！

一朝夢碎，杜大姨要求退款。

在她的認知裏，院子是花了五十五萬買來的。

但是開發商不同意，認爲院子不存在買賣，只是一樓住戶擁有的便利而已。

55萬元買了個什麼？

杜大姨與開發商的認知差距，來源於購房的過程。

2018年初，雙方簽訂《香瀾郡三期（瑜院）房屋認購協議書》，約定的房屋面積123㎡，單價一萬三千七百元，總價約168萬元。

5天后，雙方簽訂的《青島市商品房預售合同》中，單價變成九千兩百元，總價約113萬元。

認購協議書和預售合同的房屋總價差距，是55萬元。

杜大姨堅持認爲，這個差價就是自己購買院子時支付的金額。

開發商青島海泉置業有限公司（以下簡稱青島海泉置業）則認爲，杜大姨所支付的168萬元均爲購房款，她作爲一樓業主可享有其門前屋後圍合綠地所帶來的附加便利，青島海泉置業從未出售過“院落”，也沒有收取“院子”對價。

這個55萬元到底是什麼費用？

其實很簡明，看一下購房日期就知道了。

2018年初，正是樓市縱繮狂奔的高潮期，爲了勒住亢奮向上的房價，各地都出臺了限價的措施。想要避開限價，就要運作很多上不了檯面的對策，而這些對策，顯然不是開發商一廂情願就能完成的，多數情況下，購房者也是心知肚明的。

當然，這都不重要，重要的是法院如何認定。

法院認爲，雖然認購協議書和預售合同之間有55萬元的差價，但是杜大姨按照認購協議書約定的金額實際支付168萬元且對實付金額未提出異議，應當認定爲雙方達成的價款合意爲168萬元，實際履行價格與備案價格之間存在差價不能否定雙方的真實意思表示。

而杜大姨在法庭上提交的錄音、視頻等證據，也被法庭駁回，原因是在商品房預售合同的補充條款中，有這樣的描述“小區內房屋的圍合庭院歸全體業主共有，房屋業主對其房屋圍合庭院擁有專有使用權……”。

法庭認爲，杜大姨主張的“院子”範圍爲小區公共綠地，由業主共有，不具備出售的條件，她對此應有必要的認知。

雖然法庭批評青島海泉置業關於一樓業主可以享有附加便利的合同內容，對於杜大姨作出購房決定可能產生一定的影響，應該遵循誠信原則，避免存在爭議和誤導性的宣傳，但是，法庭最終判定，現有證據不足以認定杜大姨支付的55萬元款項爲購買“院子”的對價。

法律分歧

從判決結果來看，法院很清楚紛爭的源頭是什麼。

但是在現實中，類似的紛爭不僅法律上有爭議，判決也大不相同。

主要可以分爲兩類：

一類是：合同有效，加價行爲有效，多支付的購房款無需返還。

此類判決依據的觀點是，實際價格高於備案價格，違反了相關的行政管理規定，但是並不違反法律、法規的強制性規定。因此應由相關部門進行處理，而並不影響雙方簽訂合同的效力。

在上海、廣東等地的多起相關案件審理中，購房者要求返還超收購房款的訴求被駁回，判決理由是：目前我國法律、法規並未規定房屋買賣雙方只能按照備案價進行交易。而事實上，由於成本及供求關係變化等市場因素，備案價與房屋實際銷售價格不一致的情況是客觀存在的。對於房地產開發公司或銷售代理機構存在的違規行爲，應由行政主管部門進行處理，購房者亦有權向行政主管部門進行舉報，但行政機關的處理並不影響本案的審理。

另一類是：合同有效，加價行爲無效，多支付的購房款應予返還。

此類判決依據的是價格法中，有關銷售商品應當明碼標價和不得在標價之外加價出售商品的規定。

在湖南、安徽等地的一些判決中，法庭支持了購房者要求開發商返還合同價外多收取的購房款的訴求，判決理由是：合同不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，但是開發商在合同約定價格的基礎上另外收取購房加價款，屬於在公示的房屋價格基礎上收取額外費用的行爲，違反了價格法的規定。

綜合各地案例來看，實際價格高於備案價格不影響房屋銷售合同的有效性，至於能否要求返還差價，取決於不同法庭對於價格法第41條的理解與適用。實際上，該條規定本身就存在較大的模糊性，對於“價格違法行爲”和“多付價款”這兩項關鍵要件的表述不夠清晰，容易導致理解的多元化。這也是現實中判決結果迥異的原因：如認爲加價行爲有效，無需返還差價；如認爲加價行爲無效，則應返還差價。

購房者如果想買帶院子的一樓，顯然不應該去趟法律模糊性的雷區。

正確的做法，是在購買前明確院子的性質，以及自己的期望值。

民法典第274條明確規定：建築區劃內的綠地，屬業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。

這也就意味着，小區綠地屬建築區劃內的公共部分，原則上由業主共有，單個業主一般不能通過協議方式享有綠地的專有權。但也存在例外情形，即“明示屬於個人”。

而“明示”必須符合以下二項要件：其一爲綠地規劃必須經過規劃部門事先批准；其二爲在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道綠地按照規劃和合同約定屬於業主個人專有。

所以，購房者首先要了解綠地的規劃屬性，是否經有關部門批准專屬於特定房屋；其次需確認，開發商是否以合同約定等方式明確該綠地是否專屬於特定房屋附屬；第三，要確認開發商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業主該綠地屬個人專有使用。

說一句切合實際的話，看中院子而買一樓的購房者，期望值還是不要太高，因爲多數情況下，開發商送的院子都是公共綠地。

文/肖華林

編輯：李進文