原標題：“催生救市”的真相：錢從何來？

作 者丨陳潔

近期，多個強二線城市出臺了房地產相關政策，這些政策有一個有趣的點，即面對的羣體是：二孩或是三孩家庭。

以江蘇省南京市爲例，5月13日，據南京房地產業協會消息，自5月11日起，生育二個孩子及以上南京戶籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受銀行最優惠貸款利率等支持。

“我不會買新一套住房，因爲房價太高。但從市場需求看，有些多孩家庭確實是需要的。”一位南京育有兩個孩子的父親對21世紀經濟報道記者表示。

中國社會科學院人口與勞動經濟研究所副研究員楊舸對21世紀經濟報道記者表示，對於多孩家庭來說，住房寬敞程度確實對生育決策有一定影響。但這既可以通過增加購買套數，也可以通過購買一套大面積的房子來解決。所以，這個政策對於生育率的影響不大。

“這個政策很明顯是房地產的政策，而不是刺激生育的政策，因爲並不會有家庭僅僅爲了有購買多一套房子的資格，多生一個孩子。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，“這些強二線城市出臺放鬆限購的政策，意味着除了一線城市，其他城市基本都出臺了房地產救市或者穩市場的政策，目前房地產穩樓市全面升級。”

在採訪中，一些專家表示，針對二孩、三孩家庭出臺放鬆房地產限購措施的政策，更像是找一個合適的由頭來對房地產“託市”。

強二線“催生救市”背後

根據中原地產研究院統計數據顯示，截止到5月16日，累計已經超過40城在5月發佈了穩樓市政策。而今年以來，全國已有超過120城出臺房地產政策，4-5月的穩樓市政策出臺更爲頻繁，主要涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、爲房企提供資金支持等方面。

在最新的穩樓市政策中，有一個新的“發明”，即放鬆二孩或以上家庭的限購。而出臺這些政策的，基本都是二線或者強二線城市。

4月25日，江蘇省無錫市衛生健康委員會發布《關於積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件的通知》，提出生育兩個孩子及以上的無錫本市戶籍居民家庭，可在限購區域新增一套購房指標。

5月中旬開始，則有南京、東莞和杭州跟上。除南京之外，5月14日，東莞市住建局發佈了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出響應國家優化生育政策的精神，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房。

5月17日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室出臺《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出符合條件的三孩家庭，在本市限購範圍內限購的住房套數增加1套；報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。

爲何多地紛紛針對二胎或者三胎家庭放鬆房地產限購？這些政策影響如何？

杭州居民李先生對21世紀經濟報道記者表示，他本身已經有兩個孩子，目前已經40多歲，不會選擇要第三胎，因此這個政策對他沒有影響。

李先生進一步指出，從杭州來看，在這個政策出臺之後，他也瀏覽了不少杭州房地產經紀人的解讀，絕大部分認爲這一政策主要針對二手房。

“從二手房來看，杭州今年可謂有價無市，房價非常堅挺，但是成交不多。去年二手房掛牌數量大概在10萬套，今年已經17萬套了。而好的地段，新房和二手房價格倒掛，最高的已經接近一倍。加上現在大家也知道全國房地產下行，如果不是孩子特別急着上學的家庭，有機會的話肯定會選擇一手房。”李先生表示。

廣東省人口發展研究院院長董玉整向21世紀經濟報道記者表示，這些政策是落實中央政策和滿足羣衆需要的具體措施，同時也有利於拉動房地產等產業。

“從實際需要來說，多孩家庭當然真的需要更多的房子，改善住房條件，便於家庭生活，提高養育質量。現在的問題是，城市特別是大城市，房價很高，超出了許多家庭的購買力和承受力，所以，僅有允許新增購一套房的政策還不夠，關鍵是要解決住房的支付能力不足的問題。”董玉整指出。

張大偉表示，首先需要注意，先出臺政策的地方是樓市相對活躍的城市，比如杭州、南京。尤其是杭州，並不能稱爲“救市”，而是在市場還沒有明顯下行的時候，提前出手“穩樓市”。而如果光從政策本身來看，力度也並不大。

“對於這類城市，其實關鍵問題不是房地產本身，而是疫情，在目前這個時間點，其實什麼政策的影響都有限，因爲大家擔憂疫情對收入的影響，但如果疫情能夠快速控制，這些政策會對當地房地產市場產生明顯影響。”張大偉指出。

“錢”從哪裏來，對於當地居民來說確實是問題。

“我是沒有購房指標嗎？我是缺乏購房的資金。”一位東莞當地居民對21世紀經濟報道記者表示。

而上述南京居民也指出，目前來看，這個政策對他沒有任何影響。首先他不計劃生育三胎，其次他也不打算新購一套房產。“肯定有一些南京的多孩家庭會利用這個政策新購入房產，但有多少不知道。這一政策利好的是富裕的家庭，或者想利用學區房政策的家庭。對於生育來說，可能也有一定作用，但效果有限。”

張大偉認爲，對於這些城市的居民，購房的錢從哪裏來，有兩個關鍵要點。

董玉整指出，如果能從政策上給予多孩家庭房價優惠購買價格、優惠貸款措施、加上適當的生育補貼等等，綜合發力，減輕家庭購買住房的壓力。到了這樣的程度，這些新的住房政策才能在實質上，成爲促進生育率提升的重要措施。

大城市如何刺激生育？

目前來看，強二線城市“催生救市”之所以這麼受人關注，是因爲它打中了市場關注的兩大要點：房地產和生育率下降。

對於大城市來說，目前生育率和自然人口增長率確實處於一個下跌通道之中。

以剛剛出臺“二胎或三胎家庭放寬限購”的四個城市來看，杭州2021年人口出生率爲7.6‰，自然增長率爲2.9‰。南京2021年常住人口出生率爲6.25‰，死亡率4.65‰，自然增長率1.60‰。

無錫的戶籍人口中，2021年全年出生人口29882人，出生率5.84‰；死亡人口37470人，死亡率7.32‰，當年人口自然增長率爲-1.48‰。

相對人口結構更爲年輕、自然增長率較高的東莞，2021年年末全市戶籍人口278.61萬人。全年出生人口3.22萬人，出生率爲12.03‰；死亡人口1.09萬人，死亡率爲4.08‰；人口自然增長率爲7.95‰。

但是，以上4個自然人口增長率的數據，較2019年均有明顯下跌。

統計公報顯示，東莞2019年戶籍人口自然增長率爲12.31‰；無錫2019年戶籍人口自然增長率爲1.18‰，尚爲正數；而南京和杭州2019年常住人口的自然人口增長率爲4.14‰、6.0‰。

楊舸指出，越是一線大城市，生育率越低，從過去的統計數據中也能看出來這一點。造成這一因素的，首先是工業化、現代化引起人們生活方式的轉變，對於生育子女數量的要求降低，更願意給單個子女在教育和其他資源上進一步投入，這種情況在大城市表現尤爲明顯。

她進一步表示，我國育齡婦女推遲生育這一因素，對於生育率的影響也非常大，越是大城市，女性越容易推遲生育，比如說推遲到30歲以後生育。

但是到了35歲之後女性因爲生理因素懷孕的幾率下降，因此生育高峯期只有短短几年，這些女性生育一孩之後，再生育二孩三孩的可能性就會明顯下降。第三個因素是生活壓力和工作壓力，導致照顧小孩的成本時間成本非常昂貴，也會導致大城市生育率下降。

“此外，對於大城市來說，在生育成本中，住房成本是一個很重要的因素。對於大城市夫妻的生育決策來說，住房是否夠寬敞，支付房貸之後剩下的家庭可支配收入，能不能夠養育兩個小孩等，都是住房價格如何影響人們生育意願的重要方面。”楊舸說。

董玉整也談到了房價對於生育率的影響，以及大城市生育的高成本。他指出，影響生育意願、壓低生育率的因素是多方面的，至少存在三個方面的高成本：青春時間成本、經濟負擔成本、事業發展成本。

他進一步指出，父母從懷孕、孕期保護、生產、產後哺育，以及嬰幼兒看護、養育、教育等，都需要許多時間，當不了“甩手掌櫃”。

年輕父母還要上班工作，還要自我學習等等，時間上很難做到分配自如，使用恰當。如果缺乏家庭和社會支持，就會感到力不從心、精疲力竭。

而在經濟上，房價是相當重要的一項負擔。加上結婚彩禮酒席、孕期產期的看護照顧、嬰兒奶粉尿不溼學步車，及託兒所、幼兒園、興趣班等等，每一項都是需要一筆不菲的支出。如果還有需要支付的健康問題、家人養老問題、交通工具問題等等，經濟壓力就會很大。

確實如此。李先生指出，正因爲有兩個孩子，他和妻子才感受到帶孩子需要付出多少精力、財力。尤其是精力成本，他在杭州是家委會的成員，發現在杭州如果家裏有二胎，要不是家裏老人幫忙帶，要不是夫妻兩個人有一個人全職帶娃。不然帶不過來，因爲孩子基本上4點放學，這個時間段還在上班。

正因爲大城市生育和養育孩子的成本高企，目前來看，大城市鼓勵生育的手段並不多，但也並不是沒有可能性。

楊舸表示，現在全中國地方政府都在考慮鼓勵生育，中西部因爲人口流失需要進一步鼓勵生育，大城市雖然吸納很多外來人口，但本地戶籍人口老齡化嚴重，希望改善年齡結構，也有鼓勵生育的必要。但是從相關政策來說，大城市可能更難，因爲大城市居民生育的生活消費、時間精力成本很難明顯下降。當然，大城市鼓勵生育也並不是沒有抓手，比如進一步興建托育設施和兒童相關的基礎設施等。

董玉整表示，大城市應該加大0-3歲托育服務的投入，建設更多母嬰室，努力把人們從時間不夠用的窘境中解脫出來，減輕青春時間成本。此外，通過住房、稅收、金融、保險等多方面的綜合措施，減輕人們的經濟成本壓力。建立健全各項生育假期等綜合成本的成本分擔機制，減輕用人單位壓力，鼓勵和支持年輕父母平衡好生育、家庭生活與工作、事業之間的關係，努力實現全面發展。