與海南大多數城市相同，海口因爲優越的濱海自然環境深受其他省市買房客的喜愛，樓市需求多來自外地客戶、投資客。

繳了幾個月社保後，王悅（化名）突然提前具備了在海口買房的資格。

5月15日，海口發佈樓市新政，其中包括“支持人才剛性住房需求”，根據規定，落戶海南省的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇，即家庭（含夫妻雙方及未成年子女）可購2套住房。

而據海口2021年9月18日發佈的調控升級政策，新落戶的人才須提供累計12個月的社保或個稅繳納記錄才能在海口購買第1套住房，且在第1套住房備案滿36個月後可購買第2套房。

除了引進人才購房政策，海口新政還從購房信貸、商品住房轉讓、銷售價格備案等6個維度進行調整，如規定“結合各項目的區位、品質、小區配套、土地及建設成本等因素，科學合理確定各項目的銷售價格備案，形成差別化的價格管控體制”。

2018年4月末，海南發佈了堪稱全國最嚴的樓市調控政策“全域限購”。作爲省會，海口更是層層加碼，調控之嚴超過省內甚至國內其他城市。因此，此次海口樓市政策的調整還是引發諸多猜想和關注。

海南錦誠諮詢中心總經理陳明輝對時代財經稱，“這次政策調整更多還是給房企鬆綁，同時營造更好的市場環境。作用最大的是限價鬆動，後期對開發企業再拿地是個利好。”

外省剛需客喜獲買房資格

2018年，海南實施“全域限購”，房地產行業受到影響，島外人想要安家海南，過上“面朝大海、春暖花開”的生活，難度也加大。不過，要建設自貿區、自貿港的海南，對人才極爲渴求，在人才落戶安家方面也有所傾斜。

2018年5月，海南發佈《百萬人才進海南行動計劃（2018—2025年）》，明確規定“引進的各類人才自落戶之日起，購買商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限購政策限制”。所謂人才，即具有全日制大專以上學歷、中級以上專業技術職稱、技師以上職業資格或執業資格的人才，也包括柔性引進的高層次人才。

而海口則在此基礎上收緊“口子”。2021年9月18日，海口發佈《關於調整海口市購房政策和人才落戶政策的通知》。《通知》規定，除了經海南省委人才發展局等省級部門認定的A、B、C、D、E類高層次人才及政策實施前已落戶的人才，新落戶的人才須有累計12個月的社保或個稅繳納記錄才能購買第1套住房，未落戶的人才則須提供累計24個月的社保或個稅繳納記錄。

《通知》讓不少人瞬間失去購房資格。西安人陳遇（化名）稱，當天中午購房資格剛剛審覈通過，下午就出臺了新政策，“但凡猶豫一下就困難重重。”

晚來海口幾個月的王悅（化名）就被卡住了。爲了就近照顧在海口讀初中的孩子，也爲有個養老的好地方，2021年底，山東人王悅通過人才引進落戶海口，並着意買房。“‘9.18’政策出臺之前，落戶買房沒有社保、個稅的限制，但此後不僅要購買社保，買房計劃也不得不往後推一推。”

《通知》發佈後，海口還着手嚴查引進人才的實際就業情況，根據海南省的人才落戶條件，引進人才需先就業再落戶，“不過現在政策又鬆了，一下就有了買房資格。”王悅說。

過去買房靠搶，中介期待政策提振行業信心

對於海口房產中介來說，政策“鬆口”則提振了從業信心。

海口秀英區房產中介小龍（化名）對時代財經稱，她現在每月成交量只有1-2套。“疫情影響、客戶來不了海口，限購又讓不少意向客戶失去了購房資格。對很多想買房但買不了的人 來說，這次政策調整是好事。”

小龍在海口從事一手房中介近十年，經歷了海南樓市起伏。她對時代財經回憶到：“最好的時候一年成交量快三百套、一天能接待十多、二十個客戶”。

她所謂的“最好的時候”是2016年底到2018年初。“那時候在房企做銷售，大多都是自動上門的客戶，有的客戶甚至根本不知道房子在哪就直接交錢，因爲怕買不到，樓盤開盤前夜就有客戶在排隊了。”

但去年一年，她只成交了五六十套房。從目前情況看，今年更不如去年。

海口房產中介周林（化名）稱，此次政策出臺後，很多售樓處來訪量明顯有所提高，之前在觀望的客戶也準備下手。尤其是限價政策調整後，備案價被強制定爲17300元/平方米的中高端項目或將提價，售價可能突破2萬甚至3萬。

但他對政策效果持更爲冷靜、審慎的態度。“這次政策對市場的刺激作用應該不會太大，因爲海口乃至海南的房地產市場都有‘島外效應’，現在的買房慾望降低了，島外人也來不了。”

與海南大多數城市相同，海口因爲優越的濱海自然環境深受其他省市買房客的喜愛，樓市需求多來自外地客戶、投資客。多個受訪對象對時代財經稱，海口“工資低、房價高、消費高”。

與此同時，近年來，海南着意壓降商品住宅用地的供應，鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用於以旅遊業、現代服務業和高新技術產業等爲主導的、符合自貿區（港）發展定位的產業項目，還着力豐富房地產類型，重點發展以提供旅遊度假、養生養老服務爲目標的房地產。

以海口爲例，根據《海口市2021年度國有建設用地供應計劃》，海口2021年供地計劃總量爲1045.98公頃，其中住宅用地爲137.44公頃（2061.6 畝），僅佔供應計劃總量的13.14%。

此外，海口還面臨一、二手市場發展並不均衡的現狀。周林稱，目前海口一手房貨值少、選擇面小，更多客戶不得不轉向二手房市場，但二手房價格高、成交週期長，所以雖有活躍度，成交量並不大。

爲解綁二手房市場，此次新政規定，2017年4月14日至9月20日購買的商品住房，取得不動產證後可轉讓； 2017年9月20日後購買的商品住房，購房合同備案滿5年並取得不動產證後可轉讓。而此前，須在取得房產證後再滿5年纔可轉讓。

二套房首付比例亦有所下調，對申請商業貸款購買第二套住房但未結清原有住房貸款的，首付比例由不低於70%降至不低於50%。申請公積金貸款購買二手住房，屬首次購房或已結清原有公積金貸款的，首付比例由不低於50%降至不低於30%。

但周林認爲，“無論是怎樣刺激市場的政策，海口市場就還是平平無奇。”

從國家統計局公佈的月度房價數據看，從2021年7月以來，海口一、二房的價格同比漲幅均逐月下降，分別從2021年7月的6.5%、8.1%，降至今年4月的2.3%、2.4%。

也因此，獲得買房資格的王悅也不着急買房了。“買房不能只看一手房市場。這段時間見證了二手房市場的慘淡，暫時不着急買了。”

在海口有在售項目的某TOP30房企也對時代財經稱，此次海口調控在一定程度上釋放了海南樓市向寬信號，提振了市場信心，但綜合考量疫情及經濟增長放緩等因素，預計短期內對海南新購房需求的刺激仍相對有限。

責任編輯：劉萬里 SF014